Einführung

Sie sind schon seit längerem Bestandteil einer Eigentümergemeinschaft oder sind Sie gerade Teil von einer geworden? Vielleicht sind Sie komplett überwältigt - oder kommen gut durch, brauchen aber ein paar Tipps und Tricks? Vielleicht sind Ihnen einfach nur ein paar Dinge nicht ganz klar?

Das sind völlig normale Emotionen und Gedanken, wenn es um Eigentümergemeinschaften geht. Aber keine Sorge, wir sind hier, um Ihnen mehr über dieses Thema zu erzählen.

Mit diesem Leitfaden können besser im Rahmen einer Eigentümergemeinschaft arbeiten. Sie werden auch erfahren, welche Rechte und Pflichten Sie haben - und auf was Sie sich einrichten müssen.

Was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Eine Eigentümergemeinschaft oder eine Wohnungseigentümergemeinschaft sind dasselbe. Es handelt sich um den Zusammenschluss aller Wohnungseigentümer einer bestimmten Immobilie. Sie werden Teil dieser Gemeinschaft, sobald Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus oder einem mehrstöckigen Reihenhaus kaufen.

Ihr grundlegender Nutzen liegt in der Verwaltung der Gebäudeangelegenheiten. Sie ist auch eine eigenständige Einheit und kann bei Bedarf teilweise rechtliche Schritte einleiten. Aber Sie brauchen nicht in Panik zu geraten, wenn Sie den Begriff „rechtlich“ hören, denn Sie brauchen keine großen Jura-Kenntnisse, um sich einbringen zu können.

Viele Wohnungseigentümergemeinschaften ernennen in der Regel einen Hausverwalter oder Verwalter, der sich um die alltäglichen Verwaltungsaufgaben des Gebäudes kümmert. Diese haben auch eine Reihe von Vorschriften, die ihnen helfen und sie unter Kontrolle halten. Ein Miteigentümer kann zum Hausverwalter ernannt werden, aber in der Regel wird eine externe Person eingesetzt.

Der zuständige Verband kann auch einen Eigentümervertreter ernennen, der die Eigentümergemeinschaft für zwei Jahre vertritt, wonach eine Wiederernennung möglich ist. Dieser fungiert als Bindeglied zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft. Er handelt auch, wenn der Verwalter nicht verfügbar ist, und verhandeln mit Dritten, wenn es einen Interessenkonflikt gibt.

Die meisten der unten genannten Aufgaben und Pflichten werden also nicht von Ihnen erledigt. Aber es ist immer noch viel besser, zu wissen, was auf Sie zukommen kann und wie der Prozess genau funktioniert.

Einflussbereich der Eigentümergemeinschaft

Eine Immobilie oder ein Gebäude besteht nicht nur aus einzelnen Wohnungen oder Wohneinheiten, sondern setzt sich aus allen jeweiligen Einheiten plus den „allgemeinen Teilen“ zusammen.

Zu den allgemeinen Teilen gehören alle Treppenhäuser, Müllräume, Parkplätze, Dächer, Fassaden, Heizungsräume, Waschküchen usw. und sogar der Garten und die Terrasse, wenn sie im Gemeinschaftseigentum stehen. Somit fällt jeder Teil des Gebäudes, der von mehreren Eigentümern genutzt wird oder genutzt werden kann, in die Kategorie „allgemeine Teile“.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist für die zahlreichen Angelegenheiten im Zusammenhang mit den allgemeinen Teilen zuständig. Diese Entscheidungen müssen gemeinsam und einvernehmlich getroffen werden.

Bestimmung des Anteils am Miteigentum

Der genaue Anteil eines Hauseigentümers an der Eigentümergemeinschaft wird durch ein Verfahren ermittelt, das Nutzwertschätzung genannt wird.

Es ist ein einfaches Verfahren. Man muss nur die Gesamtnutzfläche kennen. Ausgenommen sind Zubehörteile wie Treppen, Terrassen und weitere.

Wenn Räume wie der Keller und der Dachboden für Geschäfts- oder Wohnzwecke genutzt werden können, werden sie mitgezählt und zum Nutzwert dazugezählt.

Wenn also der Nutzwert einer Wohnung 80 Quadratmeter und der Gesamtnutzwert des Gebäudes 2400 Quadratmeter beträgt, ist der Anteil der Wohnung an dem Gebäude 80/ 2400. Auf diese Weise wird auch der Anteil der einzelnen Personen an den Stimmrechten und den Wartungsgebühren ermittelt.

Verpflichtungen der Eigentümergemeinschaft

Die Verantwortung der Eigentümergemeinschaft umfasst unter anderem die folgenden Punkte:

Die Pflicht zur Wartung der allgemeinen Teile

Organisation und Durchführung von Reparatur- und Renovierungsarbeiten an den verschiedenen Komponenten der allgemeinen Teile, je nach Bedarf.

Bildung und Erhaltung der Mindestreserve

Es handelt sich um den Fonds, der für allgemeine Reparatur- und Renovierungszwecke verwendet wird und sich aus den Beiträgen aller jeweiligen Eigentümer der Gemeinschaft zusammensetzt:

• Mindestrücklage der Eigentümergemeinschaft - Die Mindestrücklage sollte die grundlegenden Reparaturarbeiten im Gebäude abdecken. Seit der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes, die am 1. Januar 2022 in Kraft getreten ist, sollte sie mindestens 95 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche betragen.

Ernennung der Hausverwaltung

Die Eigentümergemeinschaft ernennt auch einen Hausverwalter, der sich mit einer Vollmacht um die täglichen Aufgaben des Kollektivs kümmert. Er vertritt diese auch nach außen.

Aufgaben der Hausverwaltung in einer Eigentümergemeinschaft

Wenn die Eigentümergemeinschaft einen Verwalter zu ihrem Vertreter ernennt, ist dieser für die gesamte ordentliche Verwaltung, auch ordnungsgemäße Verwaltung genannt, zuständig.

Bei Fragen der außerordentlichen Verwaltung ist die Einstimmigkeit der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Wenn der Verwalter beschließt, in diesen Fällen zu handeln, muss er zuvor die Zustimmung der Eigentümer einholen.

Dies sind die folgenden Aufgaben der Hausverwaltung, die unter die ordentliche Verwaltung fallen:

• Erstellung einer Aufstellung aller aktuellen und vorhersehbaren und wahrscheinlichen Betriebskosten. Die Betriebskosten können viele verschiedene Gebühren wie Licht-, Wasser- und Abwassergebühren, Müllabfuhrkosten, Schäden durch Brände, Stürme und andere Naturereignisse, Schädlingsbekämpfung usw. umfassen.
• Aufrechterhaltung eines angemessenen Reservefonds (Rücklage), der eine Einziehung der Kautionen von den Eigentümern in den vorher festgelegten Intervallen beinhaltet.
• Ergreifung von Erhaltungsmaßnahmen, die die Reparatur- und Renovierungskosten senken und so die Belastung der Rücklage verringern.
• Überwachung der Reparatur- und Bauarbeiten.
• Aufrechterhaltung von Sauberkeit und Ordnung auf dem Gelände.
• Führen und Aktualisieren der Liste der Hausordnung und Sicherstellen, dass diese eingehalten wird.
• Aufnahme von Darlehen und Immobilienversicherungen zur Deckung der Kosten, die der vorhandene Fonds nicht abdecken kann.
• Erstellung und Aufbewahrung des Energieausweises für das Gebäude.
• Repräsentation der Gemeinschaft nach außen.
• Organisation der Versammlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft

Versammlungen der Hausbesitzer

Der Verwalter muss mindestens alle zwei Jahre eine Wohnungseigentümerversammlung einberufen. Sie kann auch einberufen werden, wenn ein Miteigentümer dies für besondere Zwecke beantragt. Es werden die Finanzen für das Geschäftsjahr besprochen und die Miteigentümer einigen sich auf die Reparatur- und Renovierungsarbeiten, die im kommenden Jahr durchgeführt werden sollen.

Außergewöhnliche Verwaltung

Alles, was über den Rahmen der ordentlichen Verwaltung hinausgeht, fällt unter den Begriff der außerordentlichen Verwaltung. Dazu gehören Angelegenheiten der folgenden Intensität:

• Dauerhafte Änderungen, die alle Bewohner des Gebäudes betreffen, wie z. B. der Einbau von Aufzügen, der Bau eines neuen Müllraums oder eines Fahrradstellplatzes usw.
• Änderungen in den Mietverträgen bezüglich der Parkplätze und neue Mietverträge für andere allgemeine Teile, die einen Großteil der Bewohner betreffen.
• Einige Änderungen, wie z. B. der Einbau einer behindertengerechten Einrichtung in den allgemeinen Teilen oder der Einbau einer Lademöglichkeit für Fahrzeuge usw., die allen Bewohnern zugutekommen, können auch ohne Mehrheitsbeschluss vorgenommen werden. Vorausgesetzt, alle Bewohner werden vorher informiert und es gibt innerhalb von zwei Monaten keine Einwände.
• Einzelne Bewohner können vor Gericht Einspruch erheben, wenn sie mit einem von der Mehrheit der Eigentümergemeinschaft beschlossenen Antrag nicht einverstanden sind. Nach Prüfung der Auswirkungen des beschlossenen Antrags wird sich das Gericht mit der Angelegenheit befassen und über alle betroffenen Parteien entscheiden.

Rechte eines einzelnen Eigentümers

Abgesehen von allen Pflichten und Obliegenheiten verfügt der einzelne Eigentümer auch über eine Reihe von Rechten, sobald er Teil der Eigentümergemeinschaft ist. Im Folgenden finden Sie eine (nicht erschöpfende) Liste einiger dieser Rechte und Befugnisse:

• Der Wohnungseigentümer ist Miteigentümer des Gebäudes, hat aber die alleinige Verfügungsgewalt über seine Eigentumswohnung. Es steht ihnen also frei, in ihren eigenen Räumen alles zu verändern, was sie für richtig halten, ohne das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes oder die vorhandenen Teile zu beeinträchtigen.
• Wenn sie die allgemeinen Teile verändern wollen, müssen sie die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen. All dies muss auf eigene Kosten geschehen.

Ein Beispiel: Sie können alles innerhalb der Wände und sogar die Türen verändern, ohne dass Sie eine Genehmigung benötigen. Aber um ihren Balkon oder ihre Fassade zu verändern, brauchen sie die Zustimmung der Gemeinschaft, da dies das Gesamtbild des Gebäudes beeinträchtigt.

• Sie haben das Recht, sich an allen Angelegenheiten, die die Gemeinschaft betreffen, zu beteiligen, sie zu kommentieren und darüber abzustimmen.
• Sie haben das Recht, die ordnungsgemäße Instandhaltung der allgemeinen Teile innerhalb der festgelegten Zeit zu verlangen.
• Es wird ein Verwalter ernannt und Rechenschaft abgelegt.
• Es wird eine angemessene Rücklage gebildet, und sie werden über jede Veränderung dieser Rücklage informiert.
• Sie haben das Recht, ihren Unmut über jede Einrichtung des Gebäudes zu äußern, die ihnen Schwierigkeiten bereitet, und diese nach einem Diskurs entfernen zu lassen.

Fazit: Eigentümergemeinschaften

Um es zusammenzufassen, ist die Eigentümergemeinschaft für alles verantwortlich, außer der einzelnen Wohnung in Privatbesitz. Für diese sind Sie selbst verantwortlich.

Sie haben immer noch ein paar kleine Zweifel, wie Sie diese Eigentümergemeinschaft angehen sollen und wie Sie den Überblick über Ihre Beteiligung daran behalten können?

Kein Problem, wir, die IMMOQUELLE sind immer noch hier, um sie alle verschwinden zu lassen. Kommen Sie zu uns unter https://immoquelle.at/, und wir übernehmen ab dort.

‍

Disclaimer:
Bitte beachten Sie den Disclaimer

‍