Einführung

Beim Kauf des richtigen Hauses oder der richtigen Wohnung müssen viele Faktoren berücksichtigt, analysiert und geprüft werden. Aus der daraus resultierenden Checkliste für den Immobilienkauf bleiben viele Käufer bei der Immobilienbewertung hängen. Diese Beurteilung wird allgemein als einflussreichster Faktor des Entscheidungsprozesses bewertet.

Kaufen Sie zum ersten Mal eine Immobilie, so wird Ihnen der Prozess des Erwerbs sicherlich Kopfzerbrechen bereiten. Man sollte sich jedoch nicht von den Formalitäten überwältigen lassen: In der Masse der Faktoren, die den Wert einer Immobilie bestimmen, ist die Bewertung der Ausstattung von übergeordneter Relevanz.

Doch was ist mit dem Begriff der Ausstattung gemeint? Innerhalb dieses Leitfadens gehen wir näher auf die Wohnkategorien, die Methode zur Bewertung der Ausstattung und vieles mehr ein.

Ausstattung und Wohn-Kategorien: Auf einen Blick

Eines der Hauptziele beim Kauf einer Immobilie ist es, eine hohe Rendite zu erzielen. Um den Wert einer zu erwerbenden Immobilie bestimmen zu können, muss die Ausstattung der Immobilie deshalb genau gekannt werden. Da die Wohnungskategorien in Österreich ebenfalls die Grundlage für den Mietvertrag darstellen, ist die Ausstattungseinschätzung für den Prozess umso wichtiger.

Je nach Ausstattung werden spezifische Wohn-Kategorien gebildet. Auf Grundlage von Größe, Bad, Heizung, Vorraum, Kochgelegenheit und vielen anderen Merkmalen wird in fünf Gruppen unterteilt. Die Ausstattungsstufen der Immobilien von A, B, C, D brauchbar und D unbrauchbar werden zur Berechnung der Kategorie-Miete herangezogen und beschreiben die Ausstattung der Wohnung zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrags.

Kurz gesagt, je besser die Ausstattung der Wohnung, desto höher kann die Miete angelegt werden. In der Liste der Kategorien ist A, die bestmögliche, D unbrauchbar, die niedrigste Kategorie. Im Folgenden finden Sie eine Auflistung der Immobilienkategorien:

Kategorie A-Wohnung

• Brauchbarer Zustand (keine Gesundheitsgefährdungen, wie Schimmel oder gefährliche elektrische Anlagen = kein E-Befund)
• Mindestens 30m2 Nutzfläche
• Mindestens 1 Zimmer (= Hauptraum)
• Küche oder Kochnische (Herd & Spüle muss vorhanden sein), Küche darf auch im Vorraum/Gang sein
• Vorraum (räumlich abgegrenzt)
• WC im Wohnungsinneren
• Bad in zeitgemäßem Standard (Badewanne oder Dusche inkl. Warmwasseraufbereitung, ausreichende Feuchtigkeitsisolierung, ausreichende Größe zum An- und Auskleiden, Belüftung ins Freie)
• Heizung und Warmwasser

Kategorie B-Wohnung

• Brauchbarer Zustand (keine Gesundheitsgefährdungen, wie Schimmel oder gefährliche elektrische Anlagen = kein E-Befund)
• Mindestens 1 Zimmer (= Hauptraum)
• Küche oder Kochnische (Herd & Spüle muss vorhanden sein), Küche darf auch im Vorraum/Gang sein.
• Vorraum (räumlich abgegrenzt)
• WC im Wohnungsinneren
• Bad in zeitgemäßem Standard (Badewanne oder Dusche inkl. Warmwasseraufbereitung, ausreichende Feuchtigkeitsisolierung, ausreichende Größe zum An- und Auskleiden, Belüftung ins Freie)

Muss im Vergleich zu A nicht haben:

• Mindestens 30m2
• Heizung

Kategorie C-Wohnung

• Brauchbarer Zustand (keine Gesundheitsgefährdungen, wie Schimmel oder gefährliche elektrische Anlagen = kein E-Befund)
• Zumindest Wasser und WC im Wohnungsinneren

Kategorie D-Wohnung

Entweder:

• Kein brauchbarer Zustand der Wohnung vorliegt -> D unbrauchbar!

Oder:

• Kein Wasser und/oder WC im Wohnungsinneren vorhanden ist -> D brauchbar! (Substandard Wohnung)

Die Sachwertmethode der Immobilienbewertung: Alles, was Sie wissen müssen

Um den Wert einer Immobilie festzustellen, gibt es ein paar Bewertungsverfahren: Zum Beispiel das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Residualwertverfahren und das Sachwertverfahren. Die Sachwertmethode wird verwendet, um den Marktwert von Immobilien zu ermitteln, die nicht dem Mietmarkt zugeordnet sind, das heißt privat genutzt werden. Dies gilt beispielsweise im Falle von Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser.

Wann wird die Sachwertmethode verwendet?

Für verschiedene Arten von Immobilien werden unterschiedliche Methoden zur Immobilienbewertung verwendet. Die Sachwertmethode wird, wie zuvor erwähnt, für die Bewertung von Objekten verwendet, die keine Mieteinnahmen generieren. Sie wird hauptsächlich bei Eigentumsimmobilien angewendet.

Was ist der Vorteil des Sachwertverfahrens?

Vorteil der Sachwertmethode ist, dass es den reinen Substanzwert einer Immobilie angibt. Es geht hier also zum Beispiel nicht um den Ertrag aus den Mietzahlungen der Mieter oder um den Vergleichswert im Verhältnis zu anderen Wohnungen oder Häusern auf dem Markt.

Was ist der Nachteil des Sachwertverfahrens?

Die Wert, der in der Sachwertmethode ermittelt wird, kann beim Verkauf des Öfteren nicht erzielt werden. Grund dafür ist, dass das mit dieser Methode erzielte Ergebnis (aufgrund der teueren Einrichtung,...) und der unpassenden Lage vom Objekt, nicht vom Markt bezahlt wird.

Ausstattung und Immobilienpreis: Wie hängt das alles zusammen?

Wie bereits erwähnt, bezieht sich die Ausstattung von Immobilien sowohl auf die Einrichtung als auch auf die Konstruktion. Die Bewertung der Ausstattung ist deshalb so wichtig, da sie einen großen Einfluss auf den Miet- und den Kaufpreis hat. Ob Sie also mieten oder kaufen.

Durch Aufwertung und Verbesserung der Ausstattung kann der Kauf- oder Mietpreis einer Immobilie deutlich erhöht werden.

Wenden wir nun einen Blick auf verschiedenen Elemente der Immobilie:

Terrassen und Balkone

Terrassen und Balkone gelten als einer der wichtigsten Ausstattungsmerkmale, wenn es um die Beeinflussung der Miet- und Kaufpreise einer Immobilie geht. Besitzt eine Immobilie keine Veranda, Terrasse oder einen Balkon, so kann sich dies negativ auf den Zielpreis einer Immobilie auswirken.

Modernes Heizsystem

Besonders in kälteren Ländern wie Österreich ist eine gute Heizungsanlage ein bestimmendes Merkmal der Immobilienausstattung. Hochwertige Technik resultiert schließlich in niedrigeren Heizkosten und erhöht damit letztlich die langfristige Attraktivität eines Gebäudes.

Passivhausfenster

Moderne und hochwertige Fenster sind eine fundamentale Notwendigkeit, wenn es um Immobilienausstattung geht. Ob es sich jetzt um eine zusätzliche Rahmenisolierung, oder dreifach verglaste Fenster handelt, ein Haus mit hochwertigen und modernen Fenstersystemen führt zu erheblichen Energie- und Kosteneinsparungen.

#ProTip: Verkaufen Sie ein Haus? Möchten Sie einen höheren Verkaufspreis für Ihre Immobilie erzielen? Dann sollte die Optimierung der Ausstattung Ihrer Immobilie vor dem Verkauf ganz oben auf Ihrer To-do-Liste stehen.

Zusammenfassung

Beim Kauf einer neuen Immobilie gibt es eine Menge Faktoren, die berücksichtigt werden müssen. Dabei ist es vor allem wichtig, ein Augenmerk auf die Wohn-Kategorien zu legen. Um eine höhere Rendite für Ihre Immobilie erzielen zu können, sollte dieser Aspekt nicht außen vor gelassen werden. In der Immobilienbranche bezieht sich der Begriff "Ausstattung“ genauer auf die Einrichtung und auf die Konstruktion.

Auch der Grundriss einer Wohnung und die Anzahl der Zimmer sind als Merkmal der Ausstattung zu verstehen. Ein ungünstiger Schnitt kann zu einer längeren Vermarktungsdauer und einem niedrigeren Verkaufs- und Mietpreis einer Immobilie führen. Vor einem Kauf ist es also äußerst wichtig, alle Merkmale der Ausstattung einer Immobilie genau unter die Lupe zu nehmen.

Ob Sie nun eine Immobilie kaufen oder verkaufen; beides wirkt in der Immobilienwelt gleichermaßen stressig und kompliziert. Wünschen Sie sich jedoch einen reibungslosen Ablauf des Kaufs oder Verkaufs eines Hauses oder einer Wohnung mit möglichst hoher Rendite und minimalem Aufwand, dann wenden Sie sich jetzt an uns!

Wir bei IMMOQUELLE werden Ihre Immobilie bewerten und möchten bei Ihrem Erfolg beitragen! Zusätzlich bietet IMMOQUELLE Ihnen viele weitere Immobiliendienstleistungen.

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