Einführung

Sie möchten Ihre Zweitwohnung vermieten oder Ihre alten Mieter haben die Wohnung gerade verlassen? Ein wichtiger Teil der Vermietung besteht darin, einen vertrauenswürdigen und guten Mieter zu finden. Das ist leichter gesagt als getan.

Wenn es sich um eine kurzfristige Vermietung handelt, dann können Sie natürlich nicht jedes Mal und bei jedem Wechsel entscheiden, wen genau Sie suchen. Aber bei einer langfristigen Vermietung ist es immer eine gute Idee, eine Vorstellung von dem idealen Mieter zu haben, an den Sie Ihre Wohnung vermieten möchten.

Das klingt nach einer schwierigen Aufgabe. Es ist eine Herausforderung, den perfekten Mieter auf dem gesamten Angebot der Mietinteressenten zu finden. Wir möchten Ihnen dabei helfen, den für Sie am besten geeigneten Mieter mit so wenig Aufwand wie möglich zu finden.

Warum braucht man überhaupt einen guten Mieter?

Am Ende des Vermietungsprozesses müssen Sie sich für einen der Mietinteressenten entscheiden. Dabei gilt es nicht nur, die Dokumente zu überprüfen, sondern auch einzuschätzen, ob ein Kandidat langfristig gut ins Haus passt oder ob Sie das Risiko befürchten müssen, Konflikte zu haben. Das Ziel dieses Artikels ist, dass Sie diese Entscheidung informiert und abwägend treffen können.

Mieterauswahl aus Eigeninteresse

Theoretisch könnten Sie jeden als Mieter nehmen. Es scheint ja auch verlockend zu sein, sich nicht zu viel Arbeit zu machen. Wenn eine Wohnung in schlechtem Zustand ist, mag man froh sein, wenn überhaupt noch jemand sie mieten möchte. Andersherum kann es besonders bei Luxus-Wohnungen so sein, dass die Mieter glauben, dass sich mit Geld alles kaufen lässt - auch die Akzeptanz des Vermieters, Eskapaden mitzumachen.

Daher sollten Sie schon aus Eigeninteresse darauf achten, dass Sie keine Probleme mit dem Mieter haben werden.  Sie, der Vermieter, haben die alleinige Entscheidung, wen Sie als nächsten Mieter für Ihre Wohnung haben möchten.

Das ist eine große Verantwortung, denn sobald Sie den Vertrag unterschrieben haben, sind Sie rechtlich an den Mieter gebunden. Es sei denn, er verstößt gegen Gesetze auf eine Art und Weise, dass Sie keine andere Wahl haben und gleichzeitig das Recht haben, den Vertrag zu kündigen.

Einkommenssicherheit

Für viele Vermieter ist die Miete auch ein wesentlicher Teil ihres Einkommens. Besonders bei Rentnern ist es häufiger der Fall, dass diese zu einem großen Teil auf die Mieteinnahmen angewiesen sind.

Eine ungenügende Mieterauswahl birgt Risiken wie zum Beispiel, dass die Miete nicht oder nur teilweise geleistet wird. Bei einem vertrauenswürdigen Mieter müssen Sie sich keine Sorgen machen, dass die Miete für den nächsten Monat ausbleibt oder Ihr Haus zu irgendeinem Zeitpunkt beschädigt wird. Ein idealer Mieter ermöglicht Ihnen also ein friedliches Leben, ohne Ihre finanzielle Situation und Stabilität zu beeinträchtigen.

Nachbarschaft

Sie sollten immer auch die Nachbarschaft berücksichtigen, bevor Sie jemanden einziehen lassen. Dies ist ein guter Tipp, um unnötigen Ärger in der Zukunft zu vermeiden.

Die Frage, ob sich Ihr Mieter in das bestehende Ökosystem Ihres Hauses einfügen kann, ist für alle von Relevanz - für Sie, Ihren Mieter und Ihre Nachbarn. Wenn in dem Gebäude oder der Gegend viele Senioren und Rentner leben, ist es eine gute Wahl, einen älteren Mieter mit demselben Alter und Einkommensstatus zu finden.

Wenn in der Umgebung Familien leben, sollten Sie sich nicht für jemanden entscheiden, der einen sehr geselligen Lebensstil pflegt, welcher mit dem Lebensstil der anderen Nachbarn kollidiert.

Was macht einen guten Mieter aus?

Es gibt einige grundlegende Faustregeln, die Sie befolgen können, um die unzuverlässigen Mieter auszusortieren und jemanden auszuwählen, mit dem Sie zufrieden sein werden:

Sympathisches Auftreten

Ja, Sie sollten ein Buch nicht nach seinem Einband beurteilen, das stimmt. Aber da Sie sprichwörtlich Ihr Vermögen jemand anderem überlassen, sowohl in wirtschaftlicher als auch in emotionaler Hinsicht, ist es vielleicht keine schlechte Idee, den ersten Eindruck zählen zu lassen.

Da es keine wirklichen Definitionen gibt, um die Menschlichkeit einer Person oder einer Gruppe von Menschen zu beurteilen, sollten Sie sich von Ihrem Instinkt leiten lassen und ganz genau auf ihn hören.

Geregeltes Einkommen

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, ob der Mieter die Miete zahlen kann, und zwar pünktlich. Wenn er also eine glaubwürdige Quelle für ein regelmäßiges Einkommen hat, dann besteht eine geringe Chance, dass er seine Miete nicht ordnungsgemäß zahlt.

Es empfiehlt sich, für mindestens drei Monate vor dem Einzug einen Einkommensnachweis zu verlangen, um festzustellen, ob der Mieter zuverlässig ist oder zum Beispiel in der Vergangenheit erfolgreiche Geschäftsbeziehungen unterhalten hat.

Kreditwürdigkeit

Neben dem Einkommen ist aber auch die Kreditwürdigkeit entscheidend. Eine gute Kreditwürdigkeit sollte eines Ihrer wichtigsten Kriterien bei der Entscheidung für Ihren Mieter sein. Wenn Ihr Interessent nämlich regelmäßig seine Schulden nicht zurückzahlt, dann erhöht das für Sie das Risiko.

Sie können auch mit den früheren Vermietern sprechen und sich ein genaues Bild von deren Mietverhalten machen. Das ist, anders als häufig vermutet, keine ungewöhnliche oder verpönte Praxis. Da es sich hierbei um ein wichtiges Thema handelt, werden wir dies später im Detail erläutern.

Online-Präsenz

Jeder beliebige Mensch hat seine Geheimnisse, und das Internet kennt viele davon. Es ist immer eine gute Idee, Ihre Mieter zu googeln und ihre sozialen Medien zu durchforsten. So haben Sie eine ungefähre Vorstellung davon, welche Persönlichkeit sich hinter der Fassade verbirgt.

Checkliste für den idealen Mieter

Jetzt haben Sie eine ungefähre Vorstellung davon, welche Aspekte Sie bei der Auswahl eines neuen Mieters berücksichtigen sollten. Damit Sie sich ein genaueres Bild von Ihren Bewerbern machen können, haben wir hier eine detaillierte Checkliste gesammelt.

Sie können aus dieser Liste eine Checkliste oder sogar ein Formular erstellen, das Sie den potenziellen Mieter ausfüllen lassen, damit Sie eine genaue Vorstellung davon haben, wem Sie Ihr Haus überlassen.

• Wie viele Personen werden einziehen und wie alt sind sie?
  • So können Sie sich ein Bild davon machen, ob die Anzahl und das Alter der Mieter für die Wohnung und das Haus passend ist, oder nicht.

• Hat der Mieter Haustiere, und wenn ja, was für welche? Wie ist es mit dem Rauchen?
  • Dies ist natürlich von Tier zu Tier unterschiedlich, aber die Frage sollten Sie allgemein stellen. Außerdem erhöhen Haustiere in der Regel die Gefahr von Schäden und Abnutzung an Ihrer Wohnung. Sie sollten sich dies also gut überlegen.
  • Zudem möchte wahrscheinlich jeder Vermieter wissen, ob der Mietinteressent ein Raucher ist oder nicht.

• Spielt jemand in der Familie ein Musikinstrument?
  • Die Hausordnung kann jemandem verbieten, nach bestimmten Zeiten laute Musik zu spielen. Aber besonders bei kleineren Instrumenten vergessen Vermieter oft vorher zu fragen. Es ist in der Regel eine gute Idee, darüber Bescheid zu wissen. So können Sie Hausregeln aufstellen und die anderen Mieter darüber informieren.

• Der Grund für den Auszug aus der letzten Wohnung.
  • Dies kann in der Regel viel über einen Mieter aussagen. Beim ersten Gespräch sollten Sie daher versuchen, mehr über den Hintergrund und die Motivation des Mieters zu erfahren.

• Gibt es Bonitätsunterlagen und wie sieht das Einkommen aus?
  • Für Sie sollte eine Bonitätsprüfung ein Muss sein, bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben. Sie können sonst auch höflich fragen, ob Sie dazu den vorherigen Vermieter fragen dürfen. Allein die Antwort auf diese Fragen wird Ihnen helfen, Ihre Mieter zu überprüfen.
  • Auch sollten Sie immer die Einkommensnachweise überprüfen.

Ideale und riskante Mietergruppen

Ausgehend von all dem Wissen, das Sie nun über die Auswahl Ihrer Mieter haben, kann es nützlich sein, eine Vorstellung von eher schwierigeren Mietern oder sehr guten Mietern zu haben.

Ein hilfreicher Tipp ist es, einen Immobilienmakler zu beauftragen, um gute Mieter zu finden. Denn dieser verfügt über die für diese Aufgabe erforderlichen Fachkenntnisse und Fähigkeiten und kann Sie dadurch erheblich entlasten.

Beliebte Mietergruppen

Diese Gruppen verfügen in der Regel über ein stabiles und ausreichendes Einkommen, um ihre Miete gewissenhaft zu bezahlen. Außerdem sind sie im Allgemeinen relativ friedlich und harmonisch im Verhältnis zu anderen:

• Rentner
• Staatsbedienstete
• Kinderlose Paare
• Familien mit zwei oder mehr verdienenden Mitgliedern
• Alleinstehende Festangestellte in guten Positionen

Unbeliebte Mietergruppen

Manchmal werden sie auch als Risikomieter bezeichnet, da sie das Potenzial haben, zu Mietnomaden zu werden. Oft spricht man von einem erhöhten Risiko, aufgrund der Art ihrer Arbeit und ihres Beschäftigungsstatus, die Miete nicht pünktlich zu zahlen.

Es ist wichtig, dabei nicht in Stereotype zu verfallen. Sie sollten aber besonders bei einem unregelmäßigen Einkommen im Hinterkopf behalten, dass Ausfälle zu unnötigen Situationen führen könnten. Davon betroffen sein könnten zum Beispiel:

• Selbstständige mit niedrigem Einkommen
• Musiker
• Schauspieler
• Menschen mit Schulden in der Vergangenheit

Bonitätsprüfung

Wie bereits erwähnt, ist die Suche nach einem finanziell zuverlässigen Mieter eine der wichtigsten Prioritäten für einen Vermieter. In der heutigen Welt, in der die wirtschaftliche Lage einen wesentlichen Teil der Person ausmacht, kann auch ein solventer Bewerber bis zu einem gewissen Grad als vertrauenswürdig angesehen werden.

Eine solvente Person hat mehr Vermögen als Verbindlichkeiten, was bedeutet, dass sie ihre Schulden bezahlen kann.

Eine Bonitätsprüfung ist der einfachste Weg, sich über die Zahlungsfähigkeit eines Bewerbers zu informieren. In der Regel geben die idealen Bewerber selbst eine Selbsteinschätzung ihrer Kreditwürdigkeit ab; es ist keine schlechte Praxis, wenn ein Vermieter bei den ersten Gesprächen eine solche Selbsteinschätzung verlangt.

Für eine Bonitätsprüfung benötigen Sie eine Kreditauskunft. Eine Kreditauskunft stammt von Auskunfteien wie dem Kreditschutzverband von 1870 (KSV1870), dem Alpenländischen Kreditorenverband, Bisnode usw., die Kredit- und Schuldendaten aus verschiedenen Quellen sammeln. Anschließend weisen sie den Personen Kreditwerte zu.

Der KSV1870 zum Beispiel bewertet die Kreditwürdigkeit auf einer Skala von 100 (sehr gut) bis 700 (zahlungsunfähig). Sie sollten also immer nach Bewerbern mit guten Kredit-Scores Ausschau halten.

Zusammenfassung: Mieterprüfung

Nun, da Sie eine umfassende Vorstellung davon haben, worauf Sie beim Screening potenzieller Bewerber für Ihren neuen Mieter achten sollten, sollten Sie sich auf die Suche nach dem Auserwählten machen. Sicherlich sind Sie inzwischen fähig genug, es selbst zu tun, aber ein bisschen Hilfe kann nie schaden. Und wir sind immer für Sie da.

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