Einführung
Immobilien gelten immer als sichere Anlage mit geringem Verlustrisiko. Sind Sie ein Investor, der sein Eigenkapital durch Kredite erhöhen und seine Investitionsbasis verbreitern möchte? Dann sind Sie bei uns genau richtig! Es ist immer eine gute Idee, ein Wertgutachten Ihrer Immobilie erstellen zu lassen, um den Marktwert der Immobilie zu verstehen.
Diese Bewertung geht jedoch noch einen Schritt weiter, wenn sie zum Zwecke von Darlehen und Krediten durchgeführt wird.
Das Konzept, mit dem Sie vertraut sein müssen, ist das des Beleihungswerts. In diesem Artikel erläutern wir Ihnen die Konzepte der Kreditvergabe und wie sich verschiedene Faktoren auf Ihren Kredit auswirken!
Danach sind Sie nämlich in der Lage, den zusätzlichen Wert für die Beleihung durch einen weiteren Kredit zu nutzen.
Was ist der Beleihungswert?
Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, verlangen die Banken Sicherheiten für den Kredit. Im Falle der Insolvenz des Kreditnehmers werden die Sicherheiten von der Bank verwendet, um den ausstehenden Kredit zu tilgen. Der Beleihungswert ist der Wert der Sicherheiten, die für den Kredit verpfändet wurden.
Damit ein Kredit vergeben werden kann:
- Der Beleihungswert einer Immobilie sollte nicht höher sein als der Verkaufswert der Immobilie
- Der Beleihungswert der Immobilie sollte die dauerhaften Eigenschaften und den Ertrag berücksichtigen
- Der Beleihungswert der Immobilie sollte auch den regionalen Immobilienmarkt berücksichtigen
Ein Experte der Bank berechnet den Beleihungswert. Für die Bank ist der Beleihungswert eine Art Kreditsicherheit. Der Höchstbetrag des Kredits ist abhängig vom Beleihungswert und der Beleihungsgrenze der Immobilie. Gemäß der Norm sollte der Beleihungswert einer Immobilie 70 bis 90 Prozent des Marktwertes der Immobilie betragen.
#Ein Beispiel: Wenn der Marktwert einer Immobilie etwa 250.000 € beträgt, dann liegt der Beleihungswert zwischen €175.000 und €225.000.
Wie wird der Beleihungswert einer Immobilie geschätzt?
Immobilien, die den Wert von 400.000 Euro überschreiten, werden von einem Gutachter vor Ort geprüft. Der Gutachter bestimmt den Beleihungswert der Immobilie. Wenn der Wert voraussichtlich 400.000 Euro nicht übersteigt, wird eine Berechnungsmethode angewendet. Nach dem Immobilienbewertungsgesetz sind dies die Methoden, nach denen das Bewertungsverfahren durchgeführt wird. (Kommt nicht immer vor, dass die Immobilie begutachtet wird)
Vergleichswert-Verfahren
Bei dieser Methode wird der Wert der Immobilie geschätzt, indem er mit dem tatsächlichen Verkaufspreis anderer vergleichbarer Immobilien verglichen wird. Diese Methode ist heute in Österreich sehr beliebt, da sie die Bewertung von Grundstücken und selbst genutzten Immobilien wie Doppelhaushälften, Reihenhäusern und Siedlungshäusern umfasst.
Bei solchen Immobilien ist dies möglich, weil die Vergleichbarkeit in der Regel kein Thema ist. Diese Methode erfordert die Verfügbarkeit einer ausreichenden Anzahl von Häusern zum Vergleich, um einen aussagekräftigen Marktwert zu berechnen.
Der Vergleichswertansatz hat verschiedene Vorteile. Diese Methode berücksichtigt die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt und zeigt, was Käufer zu diesem Zeitpunkt zu zahlen bereit sind. Im Vergleich zu anderen Methoden gilt sie außerdem als einfacher zu verstehen.
#Diese Methode kann nicht zuverlässig angewendet werden, wenn Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen. Handelt es sich bei der Immobilie um ein ungewöhnliches Objekt, dann ist diese Methode für Sie nicht geeignet, da die Bewertung Marktschwankungen unterworfen wäre.
Sachwert-Verfahren
Bei dieser Methode wird der Wert einer Immobilie aus der Summe des Bodenwerts und des Gebäudes berechnet, wobei auch die Erschließungskosten und Baunebenkosten berücksichtigt werden. Es wird meist verwendet, wenn die persönliche Nutzung des Objekts der primäre Faktor für den Verkauf ist und die potenziellen Mieteinnahmen, die die Immobilie generieren könnte, nicht im Vordergrund stehen.
Wenn es um Ein- und Zweifamilienhäuser geht, wird diese Methode mehrheitlich bevorzugt. Auch in Fällen, in denen keine vergleichbaren Immobilienverkäufe auf dem Markt verfügbar sind, ist diese Methode für die Bewertung wirksam, z. B. bei militärischen Einrichtungen.
Mit dieser Methode werden die Kosten ermittelt, die für die Wiederherstellung der Immobilie anfallen würden. Der Grundstückswert wird anhand der Vergleichsmethode geschätzt, wobei die Verkäufe vergleichbarer unbebauter Grundstücke herangezogen werden. Der Wert des Gebäudes wird anhand der Baukosten zu aktuellen Preisen ermittelt.
#Ein Nachteil der Sachwertverfahren ist, dass der tatsächliche Verkaufspreis manchmal vom errechneten Marktwert abweicht, da die Immobilien auf dem Angebot und der Nachfrage nach ähnlichen Immobilien basieren. Sie basiert nicht auf den Baukosten. Die Marktbedingungen können durch einen Anpassungsfaktor berücksichtigt werden, allerdings ist sie nicht so robust wie die Vergleichswertverfahren.
Ertragswert-Verfahren
Diese Methode wird für Immobilien verwendet, die zur Erzielung von Mieteinnahmen genutzt werden sollen. Der Marktwert zeigt die zukünftigen Erträge, die mit der Investition erzielt werden können. Die kapitalisierten Erträge werden anhand des Wertes der Immobilie und der Einnahmen, die durch die Vermietung erzielt werden, ermittelt.
Alle anderen Faktoren wie der Zinssatz für die Immobilie, die Instandhaltungs- und Reparaturkosten spielen bei der Bestimmung des Wertes ebenfalls eine Rolle, da sie von den Einnahmen abgezogen werden, die voraussichtlich durch die Vermietung erzielt werden.
Beleihungsgrenze: Was bedeutet das?
Die Höhe des Kredits wird nicht auf der Grundlage des Beleihungswerts bestimmt. Er wird durch die Beleihungsgrenze bestimmt. Die Differenz zwischen der Beleihungsgrenze und dem Beleihungswert ist das Sicherheitsnetz, das die Bank für sich behält.
Sie sollten immer daran denken, dass die Beleihungsgrenze immer niedriger ist als der Beleihungswert. Die Beleihungsgrenze berücksichtigt zusätzliche Aspekte, wie z. B. die erwarteten Schwankungen des Wertes oder der Kreditwürdigkeit.
Lassen Sie uns dies anhand eines Beispiels besser verstehen. Das Beispiel geht von einer Sicherheitsmarge für die Berechnung der Beleihungsgrenze von etwa 10 bis 30 Prozent des Marktwerts der Immobilie aus. Die Sicherheitsmarge zur Berechnung des Beleihungsauslaufs liegt bei 40 bis 80 Prozent des Beleihungsauslaufs. Dieser Abzugsbetrag hängt im Allgemeinen von der jeweiligen Bank ab.
#Beispiel: Es wird ein Marktwert der Immobilie von €250.000 angenommen. Darauf wird ein durchschnittlicher Sicherheitsabschlag von 15 % für Schwankungen des Marktpreises angewandt, was €37.500 entspricht. Der Darlehenswert entspricht also €212.500. Wenn wir nun einen allgemeinen Sicherheitsabschlag von 25 % ansetzen, erhalten wir €53.125. Die Beleihungsgrenze beträgt somit €159.375. Daher würde die Bank €159.375 genehmigen. Der Kreditnehmer müsste ein Eigenkapital von €90.625 aufbringen, was einer Eigenkapitalquote von 36 Prozent entspricht.
Immobilien Wertsteigerung: Wie wirkt sie sich auf Investoren aus?
Immobilienwertsteigerung bedeutet, dass der Preis der Immobilie nach dem Kauf durch Sie gestiegen ist. Beachten Sie vor dem Kauf einer Immobilie immer, ob solche eine Wertsteigerung möglich und erwartbar ist. Mögliche Wertsteigerungen sind jedoch oft im Wert der Immobilie enthalten.
Die Wertsteigerung von Immobilien ist für Investoren wichtig, denn der Beleihungsauslauf ist die Grundlage für die Schätzung der Beleihungsgrenze, die höher ausfällt, wenn der Marktwert der Immobilie hoch ist.
Der zentrale Punkt dieses Artikels ist jetzt, dass Sie bei einem höheren Gesamtwert der Immobilie auch einen höheren Beleihungswert haben. Renovationen und Mietsteigerungen erhöhen den Wert Ihrer Immobilie - und dadurch haben Sie dann mehr Vermögen, welches Sie für einen neuen Kredit beleihen können. Mit diesem können Sie zum Beispiel eine neue Immobilie kaufen.
Zusammenfassung: Wertsteigerung und Beleihungswert
Die Wertsteigerung einer Immobilie ist nicht nur für den Verkauf relevant. Mit der Wertsteigerung erhöht sich ebenfalls Ihre Beleihungsgrenze. Für ambitionierte Investoren bringt das die Möglichkeit, diese freigewordenen Sicherheiten als Basis für Neukredite zu nehmen. Damit können Sie zum Beispiel eine neue Immobilie ankaufen (und mit dieser dann das gleiche Spiel spielen).
Wir verstehen die Schwierigkeiten bei der Schätzung des Wertes Ihrer Immobilie. Wenn Sie ein Immobilienbesitzer sind und eine Berechnung des Wertes Ihrer Immobilie suchen, besuchen Sie unsere Website https://immoquelle.at/leistungen/immobilienbewertung.
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