Einführung
Die Befürchtung, dass Sie den Preis für Ihr Objekt entweder zu niedrig oder zu hoch angesetzt haben, ist unter Immobilienverkäufern fast allgegenwärtig, insbesondere unter Hausbesitzern ohne Erfahrung auf dem Immobilienmarkt. Selbst wenn Sie als potenzieller Käufer auf dem Markt sind, gilt die Faustregel, dass Sie dem Angebotspreis niemals sofort zustimmen sollten.
Es passiert häufig, dass zwischen dem Angebotspreis und dem endgültigen Verkaufspreis, zu dem eine Immobilie verkauft wird, eine große Lücke klafft. Das Ziel dieses Artikels ist es, dass Sie lernen, diese zu vermeiden.
Die häufigste Ursache für eine Diskrepanz zwischen dem Angebotspreis und dem endgültigen Verkaufspreis ist, dass die Verkäufer ihre Immobilie zu optimistisch einschätzen und nicht in der Lage sind, den Preis auf der Grundlage objektiver Merkmale oder Marktbedingungen zu bestimmen.
In diesem Artikel besprechen wir die verschiedenen Strategien, die Sie anwenden können, um sicherzustellen, dass Ihre Immobilie den bestmöglichen Preis erzielt.
Marktwert/Angebotspreis/Verkaufspreis
Bevor wir uns mit Preisstrategien befassen, ist es wichtig, mit den gängigen Begriffen vertraut zu sein, die im Falle eines Verkaufs verwendet werden, und zu verstehen, wie sie sich voneinander unterscheiden.
Marktwert
Dies ist der Preis, den eine Immobilie im normalen Geschäftsverkehr erzielen kann, d. h. es ist der Preis, der im normalen Geschäftsverkehr von freien Marktteilnehmern ohne jeglichen Druck für die Immobilie gezahlt werden kann.
Ist der Preis zu teuer, dauert es länger - ist er zu niedrig, werden Sie sehr schnell verkaufen können. Der Marktwert ist ein sehr guter Ausgangspunkt für die Preisgestaltung einer Immobilie. Wir werden im nächsten Abschnitt ausführlicher darüber sprechen.
Angebotspreis
Dies ist der „Wunschpreis“ des Verkäufers. Er wird von den Eigentümern in den Anzeigen angegeben und wird manchmal von Immobilienpreisdatenbanken als Richtwert für die auf dem Immobilienmarkt vorherrschenden Preise verwendet.
Verkaufspreis
Dies ist der Preis, den der Käufer schließlich für Ihre Immobilie zahlt. Er basiert zwar auf dem Marktwert, kann aber je nach Marktbedingungen oder im Falle von Notverkäufen auch erheblich variieren.
Möchten Sie Ihre Immobilie zum ersten Mal verkaufen? Schauen Sie sich unsere Checkliste an, die Sie unbedingt lesen sollten für alle Schritte, die für einen erfolgreichen Verkauf erforderlich sind!
Lesen Sie auch unseren Artikel über die 10 größten Fehler, die beim Verkauf gemacht werden, und wie Sie diese vermeiden können.
Bewertung von Immobilien
Die Grundlage für die Berechnung des Verkaufspreises eines Hauses oder einer anderen Immobilie ist ein Wertgutachten eines gerichtlich zertifizierten Sachverständigen.
Der Sachverständige inspiziert die Immobilie und alle relevanten Dokumente, um sicherzustellen, dass sowohl der Verkäufer als auch der Käufer Gewissheit über die Eigenschaften der Immobilie, relevante Überlegungen und ihren Marktwert haben. Dies trägt dazu bei, eine dramatische Über- oder Unterbewertung der Immobilie zu verhindern.
Welche Methode der Immobilienbewertung verwendet wird, hängt stark von den besonderen Merkmalen der Immobilie ab. Der Verkaufspreis kann anhand der 3 in Österreich typischen Methoden berechnet werden:
Vergleichswert-Verfahren
Der Wert der Immobilie wird mit anderen Immobilien verglichen, die ähnliche Wert-beeinflussende Merkmale wie Lage, Größe, Zustand usw. aufweisen. Der Marktwert wird aus dem Wert anderer vergleichbarer Immobilien ermittelt, nachdem er um etwaige Unterschiede zwischen den beiden Immobilien bereinigt wurde. Diese Methode wird in der Regel zur Ermittlung des Marktwerts von selbst genutzten Immobilien verwendet.
Sachwert-Verfahren
Bei dieser Methode werden der Bodenwert und der Gebäudewert nach Einbeziehung aller Nebenkosten addiert. Sie verknüpft den Marktwert mit dem „inneren“ Wert der Immobilie, d. h. den Kosten für die Wiederherstellung des Gebäudes zu aktuellen Preisen. Diese Methode eignet sich für ungewöhnliche oder einzigartige Immobilien, für die es möglicherweise keine vergleichbaren Verkäufe auf dem Markt gibt, wie z. B. Schulen, Krankenhäuser oder Militäreinrichtungen.
Die Methode berücksichtigt zwar nicht ausdrücklich die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt, kann aber durch einen Marktanpassungsfaktor berücksichtigt werden.
Ertragswert-Verfahren
Diese Methode wird für Immobilien verwendet, die zum Zweck der Vermietung verkauft/gekauft werden sollen. Sie berechnet den Preis der Immobilie als das gesamte zukünftige Einkommen, das mit der Immobilie erzielt werden kann, nach Abzug aller Reparatur- oder Instandhaltungskosten, die der neue Eigentümer zu tragen hat.
Wenn Sie mehr über die verschiedenen Methoden der Immobilienbewertung und ihre jeweiligen Vorteile für Ihre Immobilie erfahren möchten, besuchen Sie unsere ausführliche Erklärung hier.
Tipps, um einen besseren Verkaufspreis zu erzielen!
Lassen Sie bei Ihrem Angebotspreis Raum für Verhandlungen
Verhandlungen und Feilschen um den Preis sind auf dem Immobilienmarkt an der Tagesordnung. Achten Sie also darauf, dass Sie Ihren Angebotspreis nicht zu niedrig ansetzen. Wenn Ihr Angebotspreis zu nahe an dem Preis liegt, den Sie für die Immobilie akzeptieren würden, dann bleibt kein Raum für Verhandlungen oder Zugeständnisse.
Dies kann zu einem niedrigeren Verkaufspreis führen, da potenzielle Käufer auf die Eigentümer mit der Annahme zugehen, dass der Angebotspreis viel höher ist als der tatsächliche Wert der Immobilie.
Dieser Tipp ist für Eigentumswohnungen sehr wichtig, da die Differenz zwischen dem Angebotspreis und dem Verkaufspreis in den meisten Regionen recht hoch ist.
Der Auktionsansatz
Wenn es machbar ist, können Sie Ihre Immobilie auch im Rahmen einer Auktion auf den Markt bringen. Ähnlich wie bei der Versteigerung von Immobilien können Sie eine gemeinsame Besichtigung organisieren und dann nach Angabe des Mindestpreises individuelle Gebote von interessierten Käufern einholen. Nach Eingang der einzelnen Angebote kann die Immobilie an den Höchstbietenden verkauft werden.
Diese Technik spornt den Wettbewerb an und vermittelt den Eindruck, dass die Immobilie sehr begehrt ist und dass der Marktwert der Immobilie viel höher ist als der Mindestpreis. Dieses Gefühl des Kampfes um einen „Preis“ kann dazu führen, dass der Eigentümer ein Angebot erhält, das deutlich über dem Marktwert der Immobilie liegt.
Geschichtenerzählen
Diese Technik wird entweder für „Luxus“-Immobilien oder „Problem“-Immobilien wie alte Schlösser oder sehr alte, renovierungsbedürftige Immobilien eingesetzt. Eigentümer können versuchen, solche Immobilien zu etwas Besonderem zu machen, indem sie sie mit einem gewissen Hintergrund vermarkten und die Verkaufsanzeige sorgfältig formulieren, um Käufer anzulocken, die nach einem Ort mit einer reichen und interessanten Geschichte suchen.
Das Ziel ist es, das Interesse des Kunden während des gesamten Prozesses aufrechtzuerhalten. Mehr Begeisterung und Faszination würden zu höheren Preisen führen.
Determinanten des Verkaufspreises
Der Marktwert und damit der Verkaufspreis hängen entscheidend von bestimmten Faktoren ab. Alle oben genannten Immobilienbewertungsmethoden berücksichtigen diese Faktoren, aber Sie sollten sicherstellen, dass diese Faktoren bei der Festlegung eines Angebotspreises für Ihre Immobilie berücksichtigt werden.
- Lage der Immobilie
- Art der Immobilie. z. B.: Unbebautes Grundstück, Wohnung mit einem oder zwei Schlafzimmern, Eigentumswohnung usw.
- Wohnfläche, umbauter Raum und Grundstücksgröße
- Außenanlagen und Versorgungseinrichtungen
- Aktueller Zustand der Immobilie. Z. B.: kürzlich renoviert, Reparaturen erforderlich usw.
- Alter des Gebäudes und Nutzungsdauer
- Struktureller Zustand und Konstruktion des Gebäudes
Zusammenfassung: Anleitung Preis wählen
Die Berechnung des Marktwerts einer Immobilie beginnt mit einer genauen Bewertung durch einen Experten. Es gibt eine Vielzahl von Methoden, die je nach den Besonderheiten Ihrer Immobilie eingesetzt werden können, um den zuverlässigsten Marktwert zu ermitteln.
Es gibt zwar eine Reihe von Techniken, mit denen ein höherer Verkaufspreis erzielt werden kann, aber es ist wichtig zu bedenken, dass der letztendlich erzielte Verkaufspreis das Ergebnis einer Verhandlung zwischen beiden Parteien, dem Käufer und dem Verkäufer, ist.
Käufer verwenden meist den Marktwert der Immobilie als Grundlage für ihre Verhandlungen und für die Entscheidung, ob eine Immobilie zu einem bestimmten Preis für sie geeignet ist. Der Angebotspreis spiegelt nicht direkt den Marktwert wieder, sondern dient den Verkäufern als Instrument, um ihre Erwartungen mitzuteilen, und sollte genutzt werden, um einen einvernehmlichen Vertrag zu erzielen.
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten und dabei den besten Verkaufspreis erzielen wollen, dann sollten Sie sich die zahlreichen Dienstleistungen von IMMOQUELLE ansehen! Wir kümmern uns um den gesamten Verkaufsprozess, angefangen bei einer professionellen Bewertung bis hin zur Vermarktung der Immobilie.
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