Wann platzt die Immobilienblase in Österreich? Ein Kommentar

Einführung

Die Pandemie hat die Welt in einer noch nie dagewesenen Weise verändert. Alles verlangsamte sich und nahm dann in einer Weise Fahrt auf, wie wir es noch nie zuvor gesehen haben; jeder Aspekt unseres Lebens war auf die eine oder andere Weise betroffen.

Es ist kein Geheimnis, dass sich der Immobilienmarkt in den letzten Jahren seit Corona auf einer Achterbahnfahrt befunden hat.

In einigen Gegenden sinken bereits die Preise, nachdem es eigentlich immer nur nach oben gegangen war. Was also ist die Ursache für diese Schwankungen? Und was erwartet uns wirklich auf der anderen Seite des Tunnels? Wird Österreich Zeuge einer Immobilienblase, und was wird wirklich passieren, wenn diese Blase platzt?

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Was ist eine Immobilienblase?

Eine Immobilienblase ist ein Anstieg der Immobilienpreise, der durch Nachfrage, Spekulation und übermäßige Ausgaben angetrieben wird, bis sie platzt. Immobilienblasen beginnen in der Regel mit einem Anstieg der Nachfrage aufgrund eines begrenzten Angebots, das sich erst nach langer Zeit wieder auffüllt und erhöht. Marktspekulationen erhöhen die Nachfrage, da überschüssige Gelder in den Markt fließen. Irgendwann geht die Nachfrage zurück oder stagniert, während das Angebot steigt, was zu einem dramatischen Preisverfall und dem Platzen der Blase führt.

Die Entstehung einer Immobilienblase lässt sich auf verschiedene Weise erklären. Eine stärkere Immobiliennachfrage ist das Ergebnis des Zusammenspiels mehrerer wirtschaftlicher und politischer Einflussgrößen. Niedrige Zinsen führen dazu, dass mehr Menschen kaufen, wodurch das Angebot sinkt, was wiederum dazu führt, dass mehr Menschen kaufen, und so weiter. Es kann einige Zeit dauern, bis sich das Immobilienangebot anpasst und die Bestände aufgestockt werden; in einigen Märkten ist dies möglicherweise nicht einmal zeitnah möglich.

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Was passiert, wenn eine Immobilienblase platzt?

Wenn eine Immobilienblase platzt, kann dies schwerwiegende Auswirkungen auf die Wirtschaft haben. Es ist zwar unmöglich vorherzusagen, wann oder ob eine Immobilienblase platzt, aber es gibt einige Anzeichen dafür, dass der Markt reif für eine Korrektur sein könnte. Dazu gehören schnell steigende Preise, niedrige Zinssätze und leichter Zugang zu Krediten.

Wenn die Blase schließlich platzt, bricht der Markt zusammen und die Preise sinken schnell. Wohn-, Anlage- und Gewerbeimmobilien sind alle anfällig für einen Abwärtstrend. Dies geschieht, wenn sich die Blase ausdehnt und dann das Angebot die Nachfrage übersteigt, weil sich die Käufer aufgrund der Marktunsicherheit zurückziehen. Wenn eine Immobilienblase platzt oder der Immobilienmarkt zusammenbricht, besteht ein nicht zu unterschätzendes Risiko darin, dass die Banken von dem Crash mitgerissen werden und es zu einer Finanzkrise kommt.

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, ein Haus zu kaufen oder zu verkaufen, ist es wichtig, sich dieser Risiken bewusst zu sein und zu wissen, wie die genauen Bedingungen aussehen.

Bei einer Blase brechen zuerst die Preise der Mittelklasse ein

Immobilienblase in den USA und Japan

Bevor wir in die Tiefe gehen, um zu verstehen, wie die Situation in Österreich derzeit aussieht und wohin sich die Dinge entwickeln, ist es zunächst wichtig, einige Beispiele aus der Geschichte aufzugreifen und zu verstehen, wie sich das gesamte Szenario tatsächlich entfalten kann.

Nachdem die Immobilienwerte in den teuren Küstenregionen von Florida und Kalifornien über einen kurzen Zeitraum hinweg allmählich gestiegen waren, entwickelte sich in den USA in den Jahren 2006 und 2007 eine Immobilienblase. In den Ballungsgebieten kam es in der Folge zu erheblichen Preissteigerungen, die dazu beitrugen, den über 1 Billion Dollar schweren US-Subprime-Hypothekenkreditmarkt anzuheizen.

Während all dies geschah, kam auch der Begriff „Subprime-Hypotheken“ ins Spiel. Die Kreditliberalisierung, die in den USA stattfand, erleichterte die Vergabe von Immobilienkrediten an Kreditnehmer, die eine schlechte Bonität hatten und zu Beginn des Jahrhunderts nicht in der Lage waren, ihre Schulden jemals zurückzuzahlen. Durch den Aufschwung des Marktes schien es, als könnten auch Menschen aus den unteren Gesellschaftsschichten Immobilien im mittleren Preissegment erwerben.

Gleichzeitig vergaben diese Kreditgeber auch weiterhin Immobilienkredite in der Erwartung eines baldigen Booms. Während sie anfangs einen Aufschwung erlebten, drehte sich die Situation schnell so, dass sich viele Menschen die Kredite nicht mehr leisten konnten. Dies führte schließlich zum Verlust von Häusern und zu einem völligen Zusammenbruch des Bankensystems aufgrund eines Übermaßes an faulen Krediten, die in den Anlagestrukturen gefangen waren.

Dies führte zu einem Dominoeffekt, der den Markt in Angst und Schrecken versetzte und zu einem Chaos im Finanzsektor und bei den Banken führte.

Eine ähnliche Situation gab es in Japan von den 1950er bis zu den 1980er Jahren, als die realen Preise exponentiell anstiegen. Um weitere Annahmen über den Markt zu verhindern, erhöhte die Bank schließlich die Diskontsätze, was zu einem weiteren Rückgang der Preise führte. Nach einer Kettenreaktion und einer Reihe ähnlicher Vorfälle wie in den USA erreichte die Staatsverschuldung in Japan dann ein Allzeithoch.

Die österreichische Immobilienblase

Die Immobilienpreise in Österreich befinden sich auf einem Allzeithoch, und wir können mit Sicherheit sagen, dass wir dies nicht nur der Pandemie und den anschließenden Schließungen zu verdanken haben. Es waren mehrere Faktoren, die dazu geführt haben. Während die Immobilienpreise im letzten Jahr um fast 10 % gestiegen sind, haben sich die Mietpreise mit 2 – 5 % wesentlich langsamer erhöht.

Dieses Muster ist schockierend, denn der Mietwert einer Immobilie steht in direkter und proportionaler Beziehung zu ihrem Basiswert. Die Rendite einer Immobilie hängt also in der Regel von der erzielbaren Miete ab. Da die Baukosten täglich steigen, können die Mieter nur einen kleinen Teil dieser Kosten aufbringen.

Ein starkes Anzeichen für eine Immobilienblase ist derzeit das Verhältnis zwischen den Immobilienpreisen und den Mietpreisen. Dieses Verhältnis steigt seit Ende 2020 stetig an. Im Klartext bedeutet dies, dass die Kosten bereits übermäßig hoch sind. Statistiken, die sich von historischen Kernwerten entfernen, belegen dies.

Allerdings ist die Verteilung der Vermögen, insbesondere in Österreich, extrem ungleich. Es gibt eine kleine Handvoll „superreicher“ Menschen mit einem investierbaren, unbelasteten Nettovermögen von über 30 Millionen Euro, obwohl fast die Hälfte der Bevölkerung kein Eigenheim besitzt. Im Jahr 2021 werden nur 47,9 % der Wohnungen als Hauptwohnsitz genutzt.

Wie werden sich die Auswirkungen auf Eigentümer und Immobilienkäufer darstellen?

Angesichts des jüngsten Anstiegs der Immobilienpreise fragen sich viele Menschen, ob wir uns in einer weiteren Immobilienblase befinden. Es stimmt zwar, dass die Preise schnell steigen, aber es gibt mehrere Faktoren, die dafür sprechen, dass wir uns nicht in einer Blase befinden. Erstens sind die Hypothekenzinsen im historischen Vergleich immer noch relativ niedrig.

Das bedeutet, dass sich Käufer den Kauf von Häusern immer noch leisten können, selbst wenn die Preise steigen. Zweitens gibt es aufgrund des Bevölkerungswachstums und des Wunsches nach Wohneigentum immer noch eine starke Nachfrage nach Wohnraum. Und schließlich waren viele der Immobilien, die während der letzten Immobilienblase verkauft wurden, spekulationsgetriebene Käufe, während die heutigen Käufer meist Endverbraucher sind, die beabsichtigen, in der Immobilie zu leben.

Selbst wenn wir uns nicht in einer ausgewachsenen Immobilienblase befinden, könnte es dennoch Auswirkungen auf Eigentümer und Käufer haben, wenn die Preise abflachen oder sinken. Für die derzeitigen Hausbesitzer könnte dies bedeuten, dass ihr Eigenkapital schrumpft, wenn sie in einem Abwärtsmarkt verkaufen müssen.

Und für Käufer könnte es bedeuten, dass sie mit einer Immobilie konfrontiert werden, die weniger wert ist als das, was sie dafür bezahlt haben, wenn sie verkaufen müssen, bevor sich die Preise erholen. Auch wenn wir uns derzeit nicht in einer Immobilienblase zu befinden scheinen, gibt es dennoch einige Risiken für diejenigen, die sich mit Immobilien beschäftigen.

Zusammenfassung: Immobilienblase in Österreich

Man kann mit Sicherheit sagen, dass es viele Dinge gibt, die eine Immobilienblase braucht. Eine Immobilienblase entsteht, wenn die Immobilienpreise aufgrund von Nachfragesteigerung, Spekulation und übermäßigen Ausgaben steigen. Wenn sich dieser Zyklus fortsetzt, platzt die Blase schließlich.

Wenn es an Angebot mangelt, beginnt sich die Blase zu bilden, da die Nachfrage weiter steigt. Weitere Marktspekulationen erhöhen dann die Nachfrage und die Preise steigen. Wenn das so weitergeht, geht irgendwann die Nachfrage zurück und es entsteht ein Überangebot. Die Preise fallen dann und die Blase platzt.

In der Geschichte gab es verschiedene Beispiele für das Platzen einer Blase. Die bedeutendsten waren in den USA in den 2000er Jahren und in Japan zwischen den 1950er und 1980er Jahren.

Derzeit befindet sich Österreich am Rande einer Immobilienblase. Wir sind noch nicht ganz so weit, aber die Preise sind steil angestiegen. Es gibt jedoch mehrere Gründe, warum wir noch nicht so weit sind. Die Hypothekenpreise sind immer noch niedrig, es gibt immer noch eine hohe Nachfrage nach Wohnraum und es sind die Endverbraucher, die tatsächlich nach Immobilien suchen. Auch wenn die Risiken nicht so hoch sind, so sind sie doch vorhanden, und die Menschen sollten wissen, was auf dem Markt vor sich geht, um zum richtigen Zeitpunkt die richtigen Maßnahmen zu ergreifen.

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