Einführung
Einkommen und Steuern gehen Hand in Hand, aber der Stress, der mit der Verwaltung der Steuern als Vermieter verbunden ist, kann manchmal die Freude an allem überwältigen! Die Immobilienbranche ist nicht einfach! Als Geschäftsleute halten viele Immobilieninvestoren eine Trennung zwischen privaten und geschäftlichen Finanzen aufrecht.
Aber bei so großen Geldsummen, die durch Vermietung, Verkauf oder Kauf ausgetauscht werden, kann man leicht den Überblick verlieren!
Im Durchschnitt ist das Thema Steuer für jeden stressig. Daher versuchen die meisten Investoren, ihre Steuern selbst zu verwalten, wie alle anderen Menschen auch. Heutzutage ist es jedoch leicht, geeignete Anwendungen und Online-Tabellen für die Buchhaltung zu finden.
Es ist daher äußerst wichtig zu wissen, wann Ihnen die Dinge aus den Händen gleiten, ohne dass es zu negativen Konsequenzen, wie z. B. Steuerbetrug, kommt.
Von Details über Steuern in Österreich bis hin zu der Frage, wann und warum Sie einen Steuerberater beauftragen sollten, haben wir alle Einzelheiten für Sie zusammengestellt.
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Was sind die verschiedenen Arten von Steuern?
Wenn Sie gerade erst mit der Arbeit in der Immobilienbranche begonnen haben, dann ist dieser Abschnitt für Sie äußerst wichtig. Es gibt viele verschiedene Steuern: Einkommensteuer, Immobilienertragssteuer, Umsatzsteuer/ Mehrwertsteuer, Grundsteuer, Grunderwerbssteuer etc. – wir stellen einfach einmal zwei vor, um zu zeigen, wie viel Theorie und Wissen allein für eine Steuerart notwendig ist.
Einkommensteuer
Nach dem Einkommenssteuergesetz gibt es eine spezielle Klassifizierung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Falls Sie Einkünfte aus den folgenden fünf Einkommensarten haben, gelten für Sie die entsprechenden Steuervorschriften anstelle der Steuer auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung:
- Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft
- Einkünfte aus Kapitalvermögen
- Einkünfte aus Gewerbebetrieben
- Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit
- Einkünfte aus unselbständiger Arbeit
#Ein Beispiel: Betrachten wir eine rechtlich eingetragene Einheit (Unternehmen), die eine Immobilie an ein anderes Unternehmen vermietet. In diesem Fall gehört die vermietete Immobilie zum Vermögen des Unternehmens und für Steuerzwecke werden die Einkünfte als Einkünfte aus Gewerbebetrieb berechnet.
Umsatzsteuer/Mehrwertsteuer
Ein Aspekt der Besteuerung, den Sie als Immobilieneigentümer berücksichtigen müssen, ist die Umsatzsteuer oder die Mehrwertsteuer. Wenn Sie ein Unternehmer sind, der sein Geschäft in Österreich betreibt, haben Sie das Recht, die Vorsteuer von den Rechnungsbeträgen im Zusammenhang mit Reparaturen abzuziehen.
Für Unternehmer gibt es eine Mehrwertsteuer. Die folgenden Punkte sind wichtig, die Sie als Immobilienbesitzer beachten sollten.
- Miete von Geschäftsräumen: Es gibt keine Befreiung in Bezug auf den Vorsteuerabzug für Ausgaben im Zusammenhang mit Mieteinnahmen. Manchmal wird hier auch der Begriff „fälschlicherweise befreit“ verwendet, weil die Befreiung hier nicht gilt. Solche Vermieter oder Immobilieneigentümer haben die Möglichkeit, für die Steuerpflicht zu optieren, wenn der Mieter die Immobilie fast ausschließlich für Umsätze nutzt, die einen Vorsteuerabzug beinhalten. Um dies quantifizierbar und messbar zu machen, wird „fast ausschließlich“ als mindestens 95 % definiert.
- Vermietung von Immobilien zu Wohnzwecken: Der anwendbare Steuersatz beträgt hier 10 %. Darin enthalten sind die Werbungskosten für Betriebskosten ohne Heizkosten. Die Heizkosten haben einen Mehrwertsteueranteil von 20 %.
- Vermietung von Garagen: Der Vorsteuerabzug auf die Umsatzsteuer ist hier anwendbar. Alle Ausgaben im Zusammenhang mit Betrieb und Reparaturen können von der Umsatzsteuer abgezogen werden. Der Umsatzsteuersatz für die Vermietung von Garagen und Stellplätzen beträgt 20 %.
Für weitere Einzelheiten zu Steuern und Gebühren klicken Sie bitte hier.
Mieteinnahmen – zu versteuerndes Einkommen
Was wird denn versteuert? Neben dem Gewinn beim Verkauf von Immobilien, geht es eigentlich immer um die Mieteinnahmen.
Die Mietgewinne werden ermittelt, indem alle mit dem Betrieb verbundenen Kosten abgezogen werden, die vom Mieter zusammen mit der Miete erhoben werden. Nach dem Steuergesetz ist es wichtig, zwischen den verschiedenen Ausgaben zu unterscheiden, da für alles, was nicht zu den einkommensbezogenen Kosten gehört, andere Vorschriften gelten als für die Miete. Nach dem Abzug auch von Zinsen, Renovationen und weiteren Kosten, ist dies im Grunde Ihr Verdienst.
So gelten beispielsweise für wiederkehrende Ausgaben, die sich nicht auf Instandhaltung oder Reparaturen beziehen, besondere Vorschriften. Hier wird das System der periodengerechten Buchführung angewandt, um den genauen Betrag der Mieteinnahmen des Steuerzahlers für ein Kalenderjahr zu ermitteln.
Für Ausnahmefälle stellen die Behörden ein Konzept zur Verfügung, das als Pausen bezeichnet wird und dem Steuerzahler hilft, die Netto-Zu und -abflüsse in Bezug auf die Einkünfte zu ermitteln. Wenn ein Eigentümer die Dezembermiete in der ersten Januarwoche erhält, gilt dies als Einkommen, das für das vorangegangene Kalenderjahr angefallen ist.
Diese Bestimmung gilt nur, wenn die Mieteinnahmen innerhalb kurzer Zeit nach dem Ende des Kalenderjahres eingehen. Für rechtliche Zwecke berücksichtigt der Steuergesetzgeber fünfzehn Tage als den Zeitraum, der als „kurze Zeit“ definiert ist.
Wenn Sie mehr über die Einkommensteuer auf Immobilien lesen möchten, klicken Sie hier.
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Wann ist es zu viel? Wann sollten Sie einen Steuerberater beauftragen?
Es ist keine Überraschung, dass die Einstellung von Steuerberatern für Immobilien eine kostspielige Angelegenheit sein kann. Die steigenden Ausgaben schrecken die meisten Eigentümer davon ab, Hilfe einzustellen und sich die Arbeit zu erleichtern. Deshalb ist es wichtig zu wissen, wann es zu viel wird und wann es aus dem Ruder läuft! Hier sind ein paar Umstände, die Sie berücksichtigen sollten.
Sie besitzen mehr als eine Immobilie
Wenn Sie als Eigentümer mehrere Immobilien besitzen und ständig mit Käufen und Verkäufen beschäftigt sind, kann es extrem schwierig werden, den Überblick über alle Einnahmen und Ausgaben zu behalten. Vor allem, wenn Sie noch eine Baustelle zu betreuen haben, wird die Steuer noch komplexer.
In einer solchen Situation ist ein Steuerberater ideal für Sie! Er hilft Ihnen nicht nur bei der Steuererklärung, sondern führt auch Buch über die Einnahmen und Ausgaben aus Ihren Mietobjekten.
Sie arbeiten allein/ sind selbständig
Wenn Sie als Eigentümer kein Team oder eine andere Person haben, die Ihnen zur Seite steht, müssen Sie vieles allein machen! Die meisten Aspekte der Immobilienbranche können Sie allein bewältigen, aber die Besteuerung ist eine ganz andere Routine.
Sie erfordert eine regelmäßige Verfolgung der Einnahmen, der absetzbaren Ausgaben, der Abschreibungen und der Inventarisierung. Sie werden enorm davon profitieren, wenn Sie einen Steuerberater engagieren, der für diese Arbeit ausgebildet ist und diesen Aspekt Ihres Immobiliengeschäfts übernimmt.
Sie haben nicht viel Zeit
Viele Menschen verwalten Immobilien neben anderen geschäftlichen Unternehmungen. In einem solchen Fall haben Sie vielleicht nicht genug Zeit, um sich während der Steuersaison mit der täglichen Buchhaltung und der Steuererklärung für all Ihre Unternehmungen zu beschäftigen.
Manchmal kann ein solcher Moment auch durch veränderte Lebensereignisse wie Heirat, Scheidung, Umzug in einen anderen Staat usw. entstehen. Solche großen Lebensereignisse können Ihren steuerlichen Status, die Steuerabzüge, für die Sie infrage kommen und weitere steuerliche Aspekte erheblich verändern. Auch in solchen Situationen ist es wichtig, dass Sie einen Steuerberater beauftragen und sich die Zeit sparen.
Sie besitzen Immobilien im Ausland und haben viele Bankkonten
Einige Eigentümer weiten ihr Geschäft ins Ausland aus und kaufen Immobilien in verschiedenen Ländern und an verschiedenen Orten. Die Verwaltung dieser Flächen erfordert auch mehrere Bankkonten bei lokalen und ausländischen Banken. In solchen Situationen kann es zu einem erhöhten Steueraufkommen kommen.
Die Nichtbeachtung der Regeln für ausländische Bankkonten kann zu nachteiligen Strafen führen. Daher sollten Sie unbedingt einen Steuerberater mit der Verwaltung Ihrer Immobilien beauftragen.
Bei Gewerbeimmobilien sind zusätzliche Steuern zu beachten
Sie haben einen Immobilienverwalter eingestellt
Wenn Sie bereits einen Hausverwalter eingestellt haben oder jemand anderes das Geschäft in Ihrem Namen verwaltet, kann es für Sie schwierig werden, die einzelnen Ausgaben für jede Immobilie zu ermitteln. In einer solchen Situation kann das Einspringen bei der Besteuerung das Schwierigste überhaupt sein!
Sie werden von einem Steuerberater stark profitieren. In der Regel haben alle Immobilienverwaltungsgesellschaften Steuerberater. Falls Sie jedoch noch keine Steuerberatung in Anspruch genommen haben, sollten Sie dies nachholen!
Sie fühlen sich überwältigt
Der größte Indikator dafür, wann es zu viel war, ist die Auswirkung der Steuersaison auf Ihr persönliches Leben. Wenn Sie sich extrem überfordert fühlen, ständig gestresst sind, weil Sie alle Formulare korrekt ausfüllen und Gebühren und Strafen vermeiden müssen, dann sollten Sie jetzt einen Schritt zurücktreten.
Sie haben bei der Vorjahreserklärung Fehler gemacht
Die Steuergesetze ändern sich ständig und entwickeln sich weiter. Es kann leicht passieren, bei der Abgabe der Steuererklärung Fehler zu machen. Vor allem, wenn Sie mehrere Immobilien verwalten, ist das eine Situation, in die viele Eigentümer geraten können. Sie sollten jedoch in Erwägung ziehen, einen Steuerberater zu beauftragen, der Ihnen hilft, richtig zu reagieren und Strafen und Gebühren in Zukunft zu vermeiden.
Sie wollen Geld sparen
Das Wissen um die richtige Art von Abzügen und Gutschriften bei den Steuern kann für jeden Eigentümer ein Geschenk sein. Es ist zwar kostspielig, einen Steuerfachmann zu beauftragen, aber im Vergleich zu dem Geld, das Sie durch die Beauftragung eines Steuerfachmanns sparen können, ist das unübertroffen!
Jede Steuersituation ist einzigartig, und das ist der Punkt, an dem die Software für die Steuererklärung nicht auf IHRE individuellen Bedürfnisse eingeht. Ein Fachmann kann Ihnen spezifische Steuerplanungsmöglichkeiten nennen und Ihnen dabei helfen, das nächste Jahr so zu planen, dass Sie eine Menge Geld sparen können!
Zusammenfassung – Steuerberater ab wann?
Die Beauftragung eines Steuerberaters kann allen Eigentümern wirklich helfen. Die Verwaltung von Immobilien ist schwierig, und die Steuererklärungen im Auge zu behalten, während Sie die gesetzlichen Vorschriften einhalten, ist nochmal schwieriger.
Wenn Sie alleine nicht mehr hinterherkommen, ist die Beauftragung eines Steuerberaters unerlässlich, um einen reibungslosen und problemlosen Ablauf zu gewährleisten.
Suchen Sie noch nach weiteren Informationen? Möchten Sie weitere Ratschläge zur Immobilienverwaltung im Allgemeinen und/oder möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen? Wir freuen uns darauf, Sie durch den Prozess zu führen und Ihre Erfahrung zu einem reibungslosen Ablauf zu machen. Wenden Sie sich bitte an uns unter https://immoquelle.at/verkaufen-sie-ihre-immobilie/.
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