Einführung
Viele Österreicher investieren zunehmend in Immobilien. Die Tatsache, dass etwa 40 % der Bevölkerung Mieter sind, wobei der Anteil in Wien fast 80 % beträgt, macht Immobilieninvestitionen besonders lukrativ. Auf dem Lande steigt die Nachfrage nach Mietwohnungen für Einfamilienhäuser, während in den Städten die Wohnmöglichkeiten immer knapper werden.
Die Immobilienrendite oder die Rendite von Investitionen in Wohnraum hängt mit dem Gewinn zusammen, den Sie als Anleger innerhalb eines Jahres mit einer Investition erzielen können. Diese Rendite durch den Kauf und die Vermietung einer Wohnung ist also ein Maß für den Erfolg der Investition.
Der Gewinn aus der Investition in Immobilien kann durch den Verkauf oder die Vermietung des betreffenden Hauses erzielt werden. Im Idealfall steigt der Wert der gekauften Immobilie im Laufe der Zeit, und obwohl der Verkauf von Wohnungen in den letzten Jahren stark zugenommen hat, sind auch die Mietpreise und die sonstigen Unterhaltskosten gestiegen.
Es wird daher immer wichtiger, die Immobilienrendite im Voraus zu berechnen, bevor Sie in eine neue Immobilie investieren.
Wie erzielt man eine gute Immobilienrendite?
Angenommen, Sie wollen als Investor eine Wohnung kaufen und vermieten, um Gewinne zu erzielen, dann gibt es verschiedene Möglichkeiten, dies zu erreichen. Sie können eine Wohnung mit 20-30% Eigenkapital kaufen und so vermeiden, dass Sie zu sehr Ihre Ersparnisse dafür ausgeben müssen. Je höher Ihr Hebel auf möglichst wenig Eigenkapital ist, desto höher Ihre Rendite.
Eine klassische Methode ist es daher, eine Immobilie teilweise über einen Kredit zu kaufen, sie zu vermieten und somit lange Zeit zu behalten. Der erste Schritt wäre, die Finanzierung für den Kauf Ihrer Eigentumswohnung zu ermitteln. Ihre Mieteinnahmen sollten höher als Ihre Tilgungsraten sein. (= positiver Cashflow)
Beschaffung von Finanzmitteln für den Kauf und die Miete einer Immobilie
Bei der Suche nach einem Immobilienkredit ist es wichtig, den Zinssatz zu berechnen, den Sie von einer Bank erhalten, und – noch wichtiger – die zusätzlichen Kaufkosten zu ermitteln, da Banken verschiedene Arten von Bearbeitungsgebühren verlangen können.
Der nächste Schritt besteht auch darin, Ihren bevorzugten Zinsplan zu bestimmen. Der Unterschied zwischen festen und variablen Zinssätzen ist ganz einfach: Variable Zinssätze sind in der Regel niedriger, bieten aber keine Sicherheit, da sie in der Zukunft steigen können. Feste Zinssätze hingegen ermöglichen es Ihnen, Ihre Finanzierungskosten auch 20 Jahre später im Darlehensvertrag bei einem etwas höheren Zinssatz genau zu kennen.
Finanzierungskosten und Immobilienkredit
Beim Kauf oder der Anmietung einer Immobilie ist es wichtig, zunächst die einmaligen Kosten wie Bearbeitungsgebühren, Verwaltungsgebühren, Eintragungsgebühren usw. und, wie bereits erwähnt, auch den effektiven Zinssatz zu schätzen.
Es wäre vor allem ratsam, im Voraus zu berechnen, ob Sie sich den Kauf und die Miete Ihrer bevorzugten Wohnung leisten können und ob es tatsächlich eine lohnende Investition ist.
Wie berechnet man die Immobilienrendite in Österreich?
Beim Kauf oder der Vermietung von Wohnungen ist die Berechnung der Immobilienrendite eigentlich ganz einfach, auch wenn Sie nicht die Hilfe eines kostenpflichtigen professionellen Gutachters in Anspruch nehmen. Nehmen Sie zunächst den aktuellen Preis, den Sie für die Wohnung erhalten, als Grundlage.
Die Preise ähnlicher Häuser in der Region können dabei helfen. Fügen Sie dann 10 % des Preises hinzu, um zusätzliche Kauf-Nebenkosten zu berücksichtigen, und erhalten Sie so die Summe des aktuell benötigten Kapitals.
Um Ihre monatlichen Mieteinnahmen zu schätzen, vergleichen Sie den Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde, um die durchschnittlichen Mietkosten pro Quadratmeter und Monat zu ermitteln. Ausgehend von der Größe der infrage kommenden Wohnung können Sie diese Kosten pro Quadratmeter mit der Größe Ihrer Wohnung in Quadratmetern multiplizieren, um die geschätzte Monatsmiete zu erhalten.
Wenn Sie die Summe des aktuellen Kapitals durch diese monatlichen Kosten dividieren, erhalten Sie die Anzahl der Monate, in denen Sie den gesamten Kaufpreis allein durch die Miete wieder hereinholen können.
Die Netto-Immobilienrendite für den Kauf einer Immobilie lässt sich ganz einfach berechnen, indem Sie die Jahres-Nettomiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten mit 100 multiplizieren und durch den Gesamtkaufpreis inkl. Nebenkosten und zukünftigen Sanierungskosten dividieren, der dann in Prozent angegeben wird.
Was bedeutet eine prozentuale Immobilienrendite?
Diese scheinbar abstrakte Zahl, sagen wir 5 % Immobilienrendite für Ihre Immobilie, kann sowohl gut als auch schlecht sein. In einer guten Lage ist das Risiko für Leerstand geringer und die Renditen sind dementsprechend niedrig, da die Preise entsprechend gestaltet sind. In schlechten Lagen werden die Renditen im Durchschnitt viel höher sein, aber Ihre Wohnung kann auch länger leer stehen.
Grundsätzlich gilt: Wenn Sie mit Zeit investieren und eher passiv agieren, erhalten Sie sichere und relativ geringere Renditen. Aber mit hohem Aufwand und kurzfristiger Vermietung werden Sie höhere Immobilienrenditen erzielen.
Andere Faktoren, die Ihre Berechnungen für die Immobilienrendite beeinflussen
Alle Faktoren zu berücksichtigen, die Ihre Immobilienrendite beim Kauf einer Wohnung beeinflussen können, ist kompliziert. Es kann sehr verlockend sein, unregelmäßig anfallende Kosten nicht zu kalkulieren. Um dies zu vermeiden und dann Ihre angenommene Rendite durch eine reale Rendite ersetzen müssen, sollten Sie für diese Kosten mit durchschnittlichen Pauschalen rechnen.
Es kann zu Mietausfällen, Renovationen, erhöhten Rücklagen für die Hausverwaltung, Erhöhungen der Energiepreise, Notfällen und weiteren Dingen kommen. Oder aber sie müssen einmal Geld für einen Steuerberater investieren.
Alle diese Kosten können Ihre Rendite beeinflussen und verringern.
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Können Mieteinnahmen als Sicherheiten gelten?
Angesichts des Ausfallrisikos für Banken können Mieteinnahmen nicht als Sicherheiten für weitere Investitionen betrachtet werden. Da es schwierig ist, die Regelmäßigkeit künftiger Mieteinnahmen nachzuweisen und auch Leerstandszeiten zu berücksichtigen sind, sind sie keine Alternative zu echten Sicherheiten.
Die Banken schätzen es jedoch, wenn sie wissen, dass die Wohnung vermietet wird, und fragen auch nach der geschätzten Monatsmiete, wenn sie den Immobilienkreditprozess mit Investoren durchlaufen. Und natürlich ist es gern gesehen, wenn die Miete hoch ist, regelmäßig erhöht ist und der Leerstand niedrig oder bei null ist.
Miethöhe und Kreditgestaltung sind die zwei Parameter, die die Immobilienrendite beeinflussen.
Zusammenfassung: Immobilienrendite
Beim Kauf und der Anmietung einer Wohnung ist es unglaublich wichtig, die Immobilienrendite im Voraus zu berechnen, da dies Ihnen hilft, Ihre Finanzen zu planen und zu entscheiden, ob sich Ihre Investition lohnt. Als potenzieller Investor können Sie die Hilfe eines Finanzierungsexperten in Anspruch nehmen, der Ihnen bei der Bewertung hilft, oder
Sie können die Immobilienrendite auch selbst mithilfe einiger grundlegender Berechnungen ermitteln. Wie bereits erläutert, ist es in der Regel vorteilhaft, Immobilien über einen Kredit zu kaufen.
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