Sollten Menschen im Mietkauf Wohnungen oder Häuser kaufen?

Einführung

Das System hinter Mietkaufverträgen in Österreich kann zunächst sehr verwirrend wirken. Im Grunde genommen ist es aber einfach eine Kombination aus Miete und Kauf von Wohnraum. Es handelt sich um einen Mietvertrag mit späterer Kaufoption.

Das bedeutet, dass die Mieter die Immobilie zunächst für einen bestimmten Zeitraum mieten und danach die Option erhalten, die Immobilie zu kaufen. Dieser Vertrag wird direkt zwischen Käufer und Verkäufer geschlossen und erfordert im Gegensatz zu herkömmlichen Immobilienkrediten zu Beginn keinen Bankkredit.

Das Hauptziel ist es, den Zugang zu Wohnraum in Österreich zu verbessern und zu erleichtern. Daher können nur gemeinnützige Genossenschaften und Bauvereinigungen Häuser auf Mietkauf anbieten.

Da die Miete in der Regel später nicht vom Kaufpreis abgezogen wird, ist der private Mietkauf aber keine Form der Finanzierung. Er ist jedoch ideal für Personen, die derzeit nicht über das Kapital für den Kauf einer Wohnung verfügen, aber dennoch ihr Leben in der Zukunft planen möchten. Er ermöglicht es, in einer Wohnung zu leben und sich dort wohl zu fühlen, bevor man sich endgültig an sie bindet.

Es handelt sich wahrlich um eine besondere Form des Mietverhältnisses. In Österreich können Mieter sogar während der Bauphase des Gebäudes einen Mietkaufvertrag abschließen und die Immobilie Jahre später kaufen. Auch Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung haben in Österreich Anspruch auf einen Mietkaufvertrag.

Die Funktionsweise des Modells der Mietkaufwohnungen

Der Österreichische Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen definiert Mietkaufwohnungen wie folgt: Es besteht “Anspruch des Mieters auf nachträgliche Überführung einer gemeinnützigen Mietwohnung in Wohneigentum“.

Mietkaufwohnungen werden in der Regel während der Bauphase angeboten und funktionieren zunächst wie normale Mietwohnungen, bei denen der Mieter monatlich Miete an den Vermieter zahlt. Erst nach Ablauf der festgelegten Mietdauer von 5 bis 15 Jahren kann der Mieter einen Antrag auf Kauf der Wohnung stellen. Der Mieter kann sich auch dafür entscheiden, nach Absprache mit dem Vermieter weiterhin Mieter zu bleiben.

Es ist wichtig zu wissen, dass ein Mieter, der sich um eine Mietwohnung bewirbt, einen einmaligen Finanzierungsbeitrag leisten muss. Dieser Finanzierungsbeitrag ermöglicht es dem Mieter, die grundlegenden Baukosten mitzufinanzieren. Nach Beendigung des Mietverhältnisses wird der Finanzierungsbeitrag abzüglich einer 1-prozentigen Abwertung (“Verwohnung”) innerhalb von 8 Wochen an den Mieter rückerstattet. Wenn der Mieter nach 10 Jahren auszieht, bekommt er 90% des Betrages wieder retour, da dieser Finanzierungsbeitrag immer auf 100 Jahre berechnet wird.

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Wer sollte sich für den Mietkauf entscheiden?

Jeder, der in eine Sozialwohnung einziehen darf, ist in der Regel ein geeigneter Kandidat für die Anmietung einer Wohnung auf Mietkauf. Für eine geförderte Wohnung muss der Mieter die folgenden Bedingungen erfüllen:

• Staatsbürgerschaft: Der Mieter muss österreichischer Staatsbürger sein, eine EU- oder EWR-Staatsbürgerschaft besitzen oder als Flüchtling im Sinne der Genfer Konventionen anerkannt sein.
• Alter: Der Mieter muss volljährig sein.
• Bedarf: Es muss nachgewiesen werden, dass der Mieter dringend eine Wohnung benötigt und dass der Mietkauf sein Hauptwohnsitz ist.
• Einkommen: Das Einkommen wird ebenfalls berücksichtigt und ist regional unterschiedlich. Derzeit, im Jahr 2022, liegt die Einkommensgrenze in Wien bei 49.080 Euro pro Jahr für eine Einzelperson.

Sind Miethäuser eine lohnende Investition?

Die Möglichkeit, ein Haus auf Mietkauf ohne Kredit zu erwerben, ist definitiv lukrativ und der Vertrag hat viele Vorteile. Es ist jedoch ratsam, die verschiedenen Vor- und Nachteile von Mietimmobilien abzuwägen, bevor Sie Ihre endgültige Entscheidung treffen.

Vorteile von Mietkaufwohnungen

• Erfahrung: Da Sie bereits vor dem Kauf in die Wohnung einziehen und sich dort einrichten können, bieten Ihnen Häuser auf Mietkauf die Möglichkeit, die Unterkunft zu testen. So können Sie sich vergewissern, dass die Lebensbedingungen angemessen sind und Ihren persönlichen Kriterien voll entsprechen.
• Flexibilität: Da es keine Verpflichtung zum Kauf der Immobilie gibt, können Sie mit einem Mietkaufvertrag flexibel auf Ihre Wohnbedürfnisse eingehen. Sollten sich beispielsweise Ihre Präferenzen ändern, z. B. aufgrund beruflicher Veränderungen oder des Zugangs zu anderen Schulen und zur Gesundheitsversorgung, haben Sie genügend Zeit und Unabhängigkeit, um sich alles bis zum Ablauf des Mietvertrags zu überlegen.
• Attraktive Angebote: Mietobjekte bieten in der Regel attraktive Kaufbedingungen, da die Wohnungen in der Regel von gemeinnützigen Organisationen angeboten werden. Das bedeutet, dass die Preise niedriger sind als auf den nicht subventionierten Immobilienmärkten.
• Ermöglicht Sparen: Da der Mieter die Wohnung nicht sofort kaufen muss, lassen Mietkaufverträge dem Mieter genügend Zeit, um zu planen und für die spätere Finanzierung seines Traum-Zuhauses zu sparen. Dies ist ideal für Personen, die anfangs nicht über genügend Ersparnisse oder Kapital verfügen.
• Niedrigere Miete: Da die Wohnungen von geförderten Wohnungsbaugesellschaften angeboten werden, sind auch die monatlichen Mietraten in der Regel niedriger als bei nicht geförderten Alternativen auf dem Markt.

Nachteile von Mietkaufwohnungen

• Ungewissheit über den Kaufpreis: Der Kaufpreis der Wohnung ist unbekannt, bis die Kaufoption ausgeübt wird. Das bedeutet, dass es schwierig ist, den zukünftigen Kaufpreis genau abzuschätzen, da die Mietverträge bis zu 15 Jahre laufen. Es kann für den Mieter schwierig sein, auf diese Weise genügend Kapital anzusammeln, um das Haus schließlich zu kaufen.
• Ausschluss der Miete: Es ist möglich, dass der Direktkauf billiger ist als der Mietkauf, da die monatlichen Mietraten meist nicht im Kaufpreis enthalten sind. Es empfiehlt sich daher, die Preise ähnlicher Wohnungen zu vergleichen, bevor Sie Ihre Entscheidung treffen.
• Verringerung der Rückzahlung: Entscheidet sich der Mieter gegen den Kauf der Immobilie, erhält er am Ende des Mietzeitraums statt des vollen Finanzierungsbeitrags einen reduzierten Betrag.

Gesamtausgaben für Mietkaufwohnungen

Die Gesamtausgaben für einen privaten Mietkauf umfassen verschiedene Komponenten. Erstens muss der anfängliche Finanzierungsbeitrag zur Deckung der Bau- und Gebäudekosten gezahlt werden. Zweitens müssen monatliche Mietraten für die Wohnung für den gesamten Mietzeitraum gezahlt werden.

Dazu kommt der Kaufpreis der Wohnung, der am Ende der Mietzeit vom Vermieter berechnet wird und in dem die Mietzahlungen meist nicht enthalten sind. Außerdem müssen die üblichen Zusatzkosten, die mit dem Kauf einer Immobilie verbunden sind, bedacht werden, wie Verwaltungsgebühren, Steuern, usw.

Wie berechnet man den zukünftigen Kaufpreis?

Die Bestimmung des Kaufpreises spielt bei Mietkaufverträgen eine wesentliche Rolle. Für diese Preisermittlung gelten verschiedene Regeln und normalerweise wird der Kaufpreis zu Beginn des Mietkaufs nicht offengelegt. Bei Vertragsende ist der Kaufpreis weder bekannt noch offengelegt.

Zunächst muss der Mieter einen Antrag an den Vermieter stellen. Die Wohnungsbaugesellschaft schickt dem Mieter dann innerhalb von drei Monaten nach dem ersten Antrag ein Kaufangebot.

Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) sieht die folgenden Möglichkeiten für die Berechnung des genauen Kaufpreises vor:

• Der Preis kann nach den aktuellen Marktpreisen der Wohnung bestimmt werden.
• Der Preis kann auch zu den exakten Kosten einer neu eingerichteten Wohnung unter Berücksichtigung des Wertschutzes und der altersbedingten Abschreibung bestimmt werden.

Der Mieter kann aber auch die Einschaltung eines zuständigen Amtsgerichts beantragen, um den genauen Wert der Wohnung zu ermitteln, falls er der Meinung ist, dass die Wohnung falsch bewertet worden ist.

Wie arrangiert man eine Finanzierung für den privaten Mietkauf?

Da die Mietraten in der Regel nicht vom Kaufpreis abgezogen werden, stehen dem Mieter im Wesentlichen die folgenden zwei Methoden zur Finanzierung seiner Wohnung zur Verfügung:

• Eigenkapital: Während der Mietzeit ist es möglich, auf der Grundlage der geschätzten Kaufpreise genügend Kapital anzusparen und so die Wohnung direkt mit den Ersparnissen zu bezahlen.
• Immobilien-Finanzierung: Wenn der Kaufpreis nicht vollständig durch Ersparnisse bezahlt werden kann, ist es üblich, einen Immobilienkredit über Banken und Finanzinstitute aufzunehmen.

Erschwinglicher Wohnraum ist rar – da kann der Mietkauf helfen?

Wichtige rechtliche Erwägungen für Mietkaufwohnungen

Mietkaufverträgen sollen dazu dienen, den Zugang zu günstigem Wohnraum zu ermöglichen. Daher können Mieter eine Wohnung nicht kaufen, um sie unmittelbar danach mit hohem Gewinn zu verkaufen. Nach dem WGG darf der Verkäufer die zusätzlichen Erlöse aus dem Verkauf von Sozialwohnungen nicht behalten und diese Gewinne werden an die Wohnungsbaugesellschaft abgeführt.

Man kann solche zusätzlichen Gewinne erst 10 Jahre nach dem Kauf der besagten Immobilie behalten. Außerdem ist vor dem Verkauf einer Wohnung die Zustimmung der Baugenossenschaft gesetzlich vorgeschrieben.

Kann ein Mieter den Kauf verweigern?

Das österreichische Mietrecht gilt auch für Mietkaufverträge. Daher kann der Vermieter einen Mieter auch nicht ohne wichtige Gründe kündigen. Das Mietkaufmodell beinhaltet die Option, eine Immobilie nicht zu kaufen. Daher steht der Mieter nicht unter Druck und kann sich gegen den Kauf entscheiden, während er lediglich die Vorteile des subventionierten Wohnens in Anspruch nimmt.

In der Tat kommt es sehr häufig vor, dass Mieter die betreffende Wohnung nicht kaufen, weil sie nicht in der Lage sind, die Immobilie mit angespartem Eigenkapital zu bezahlen, und es ihnen auch nicht gelingt, einen Immobilienkredit aufzunehmen. Der Mieter kann aber auch aussteigen, weil er einfach kein Interesse am Kauf hat.

Zusammenfassung: Mietkauf

Mietkauf kann in der Tat für Viele ein vorteilhaftes Geschäft sein, da die Raten subventioniert werden und man vor dem Kauf des Hauses eine umfassende Erfahrung sammeln kann. Es kann sich als unglaublich nützlich für diejenigen erweisen, die ihr Leben gerne sorgfältig planen, oder für diejenigen, die sich derzeit keine geeignete Wohnung leisten können.

Eine sorgfältige Abwägung der Vor- und Nachteile der Verträge ist jedoch ein wesentlicher Schritt vor dem Abschluss. Eine genaue Finanzberatung kann Ihnen auch dabei helfen, ein tolles Angebot zu erhalten und Ihre Finanzen besser zu planen. Das vielfältige Angebot an Immobilien und Finanzierungsmethoden machen Immobilieninvestitionen zu einem reibungslosen und positiven Prozess.

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