Einführung
Sie wollen Ihre Immobilie übertragen, wissen aber nicht, wo Sie anfangen sollen, oder kennen die Kosten für eine Hausüberschreibung nicht?
Wer eine Wohnung, ein Haus oder eine andere Immobilie überschreiben möchte, muss sich mit einer Vielzahl komplexer Fragen auseinandersetzen, etwa mit den rechtlichen Rahmenbedingungen, den Eigentumsverhältnissen, der Vertragsgestaltung, den Steuern und anderen Kosten.
In diesem Artikel führen wir Sie durch den Prozess der Überschreibung eines Hauses in Österreich und geben Ihnen weitere wichtige Informationen, die Ihnen helfen werden, die richtigen Entscheidungen zu treffen.
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Was bedeutet „Haus überschreiben”?
Es handelt sich dabei um ein Verfahren, bei dem man das Eigentum an einem Haus auf eine andere Person überträgt, ohne die Immobilie verkaufen zu müssen. Es gibt vier Hauptgründe, warum jemand ein Haus überschreiben möchte:
- Es kann als Möglichkeit genutzt werden, Steuern zu minimieren
- Um das Eigentum an der Immobilie auf eine andere Person zu übertragen, ohne den Verkaufsprozess durchlaufen zu müssen
- Um Erbstreitigkeiten zu vermeiden
- um das Familienvermögen zu erhalten
In den meisten Fällen wird bei der Überschreibung des Hauses eine Gegenleistung vereinbart, die von Fall zu Fall variieren kann und zwischen den Vertragsparteien individuell vereinbart werden kann. Zu den anderen Vermögenswerten, die unter denselben Bedingungen übertragen werden können, gehören Bargeld, Sparkonten, Grundstücke, Eigentumswohnungen, Renten, Autos usw.
Wohnung überschreiben zu Lebzeiten vs. im Todesfall
Wenn eine Übertragung zu Lebzeiten erfolgt, kann sie nicht rückgängig gemacht werden. In diesem Fall ist es ratsam, dass der Schenker die Sicherheiten für die Übertragung des Hauses zu Lebzeiten vertraglich behält.
Bei einer Übertragung von Todes wegen hingegen behält der Zuwendende bis zu seinem Tod das Eigentum an dem Haus und kann es auch frei nutzen. Im Todesfall wird das Haus also der genannten Person zugesichert; die Übertragung erfolgt jedoch erst im Todesfall.
Bestimmungen zur Übertragung der Immobilie im Vertrag
Eine Schenkung unterliegt einer Reihe von Vertragsbedingungen, die eingehalten werden müssen. Diese hängen von zahlreichen Bedingungen ab. Bei Übertragungen ohne Bestimmungen wird das Haus jedoch einfach an den Empfänger übergeben und ist nicht mehr Teil des Nachlasses.
Wenn der Beschenkte der pflichtteilsberechtigte Erbe ist, können außerdem etwaige andere pflichtteilsberechtigte Erben im Erbfall ihren Pflichtteil vom Beschenkten verlangen. Um solche Erbstreitigkeiten unter den Erben zu vermeiden, ist es von entscheidender Bedeutung, entsprechende Übergabevereinbarungen zu treffen.
Erfolgt die Übertragung auf eine nicht pflichtteilsberechtigte Person, können die pflichtteilsberechtigten Erben, wie die Kinder, der Ehegatte oder der eingetragene Lebenspartner des Erblassers, die Anrechnung der Schenkung auf den Nachlass verlangen. Dies ist nur möglich, wenn die Übertragung innerhalb von zwei Jahren vor dem Tod des Erblassers stattgefunden hat.
Gehen wir nun näher auf die Faktoren und Sicherheiten ein, die der Erblasser vertraglich festhalten sollte, um sich vor langwierigen und nervenaufreibenden zukünftigen Konflikten zu schützen.
Wohnrecht und Immobilienübertragung
Ein Wohnrecht ermöglicht es dem Schenker, eine bestimmte Immobilie weiterhin kostenlos zu nutzen. Außerdem ist allgemein anerkannt, dass der Wohnberechtigte lediglich die laufenden Kosten und die verbrauchsabhängigen Kosten (z. B. für Strom, Gas und Telefon) zu tragen hat. Die Kosten für die Instandhaltung muss der Leistungsempfänger tragen (z. B. die Reparatur eines Fußbodens).
In dieser Situation kann auch vereinbart werden, dass die Zustimmung des Übergebers erforderlich ist, bevor bauliche Maßnahmen in Angriff genommen werden. Der Übernehmer muss sich zudem verpflichten, die Immobilie vor dem Tod des Übergebers nicht zu verkaufen oder mit einer Hypothek zu belasten, um weitere Änderungen der Eigentumsverhältnisse zu verhindern.
Beispiel: Ein Ehemann kann ein Haus auf seine Frau überschreiben, sodass diese die neue Eigentümerin des Hauses wird. Im Gegenzug kann sich der Ehemann jedoch das Wohnrecht vorbehalten.
Beachten Sie auch, dass die Einräumung eines Wohnrechts in der Regel keine Auswirkungen auf die Höhe der Grunderwerbsteuer hat.
Fruchtgenussrecht
Dabei behält der Schenker das Recht, die geschenkte Immobilie im Rahmen des sogenannten Fruchtgenussrechts zu bewohnen oder zu vermieten. Die Mieteinnahmen stehen dem Schenker zu.
Beschränkungen bei Verkauf oder Eigentum
Dabei stellt der Schenker mit dem sogenannten Belastungs- oder Veräußerungsverbot sicher, dass das Haus nicht ohne seine Zustimmung verkauft oder verpfändet werden darf.
Widerrufsrecht Wohnung übertragen
Die Möglichkeit des Schenkers, dem Beschenkten zu Lebzeiten sowie im Falle einer Schenkung von Todes wegen Auflagen zu machen, macht das Widerrufsrecht aus. Erfüllt der Empfänger seinen Teil der Abmachung nicht, hat der Schenker zwei Möglichkeiten: Er kann entweder die Übertragung zurücknehmen oder dafür sorgen, dass die Verpflichtungen auf andere Weise erfüllt werden. Die Kosten dafür trägt dann der Empfänger.
Kosten der Haus- oder Wohnungsübertragung
Auch wenn das Haus in der Regel unentgeltlich an den Empfänger der Hausüberschreibung verschenkt wird, muss dennoch eine Grunderwerbsteuer entrichtet werden. Erfolgt die Übertragung innerhalb der Familie, wird als Bemessungsgrundlage nicht mehr 2% vom dreifachen Einheitswert, sondern der Grundstückswert (Wert der gesamten Immobilie) herangezogen, der in den meisten Fällen viel höher ist.
Ab 1. 1. 2016 gilt bei allen Erwerbsvorgängen innerhalb des Familienverbandes generell folgender Stufentarif: 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro und 3,5 Prozent darüber hinaus.
Diese Steuersätze gelten für alle Übertragungen innerhalb der Familie. Das heißt also auch für solche, die von Ehegatten oder eingetragenen Partnern während einer rechtsgültigen Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung einer Ehe getätigt werden.
Lebenspartner, sofern sie eine gemeinsame Hauptwohnung haben oder hatten, Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner, Geschwister, Nichten oder Neffen des Übergebers und Verwandte oder direkte Verwandte durch Heirat (z. B. Kinder, Schwiegereltern, Schwiegerkinder) sind ebenfalls eingeschlossen.
Wird das Haus außerhalb der Familie überschrieben, wird außerdem zwischen unentgeltlichem, teil-entgeltlichem und entgeltlichem Erwerb einer Immobilie unterschieden. Auch der Steuerbetrag ändert sich je nach Kauf.
Bitte beachten Sie, dass der neue Eigentümer für die Zahlung der Grunderwerbssteuer und der Eintragungsgebühr in das Grundbuch verantwortlich ist. Die Person, die die Immobilie verkauft, ist für die Zahlung der Grundsteuer verantwortlich.
Wann ist die Grunderwerbssteuer zu zahlen?
Die Grunderwerbsteuer wird vor der Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch fällig. Seit dem 1. Januar 2016 kann die Grunderwerbsteuer in Raten für maximal fünf Jahre gezahlt werden. Hierfür ist ein gesonderter Antrag erforderlich. Bitte beachten Sie, dass sich die Grunderwerbsteuer bei Ratenzahlung jährlich um 2 % erhöht.
Notarkosten beim Haus überschreiben
Ob Sie eine Wohnung an Kinder oder Nachbarn überschreiben, Sie brauchen einen Notar, um sicherzustellen, dass die Schenkung der Immobilie gemäß dem Grunderwerbsteuergesetz rechtmäßig gemeldet wird. Er kontrolliert auch, wie Ihr Name in das Grundbuch eingetragen wird, damit Sie der rechtmäßige Eigentümer sind. Außerdem bestätigt der Notar den Zweck der Schenkung, der als künftige Rechtsgrundlage dient.
Nun zu den Notargebühren: Für die notarielle Mitwirkung an einer Immobilienschenkung in Österreich gibt es keine feste Gebühr, denn die Kosten richten sich nach dem Gegenstand, der überschrieben wird. In diesem Fall ist das das Haus. Der Notar wird Ihnen den genauen Betrag bei der ersten Beratung mitteilen.
Zusammenfassung: Immobilienüberschreibung
Eine Wohnung in Österreich oder anderswo zu überschreiben, kann ein bisschen schwierig sein, da man sich mit rechtlichen Rahmenbedingungen, Eigentumsverhältnissen, Vertragsgestaltung, Steuern und anderen Kosten auseinandersetzen muss.
Man muss genau wissen, welche Bestimmungen in den Vertrag aufgenommen werden müssen, welche Kosten für die Wohnungsüberschreibung anfallen (Steuern und Notarkosten), ob man eine Wohnung an Kinder oder nicht pflichtteilsberechtigte Personen überschreiben kann, und vieles mehr.
Sind Sie immer noch verwirrt, was zu tun ist oder an wen Sie sich wenden müssen, um Ihr Haus zu überschreiben? Kein Grund zur Sorge! Besuchen Sie unsere Website https://immoquelle.at/leistungen/immobilie-verkaufen und finden Sie dort die Antworten auf alle Ihre Fragen (und noch viel mehr).
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