Einführung
Alles läuft prima, bis eines schönen Tages der Kühlschrank nicht mehr funktioniert! Sie wohnen schon eine Weile in der Wohnung und hatten noch nie ein Problem. Aber wie soll man einen Haushalt ohne einen funktionierenden Kühlschrank führen, oder? Bevor Sie den Vermieter wegen einer Reparatur anrufen, müssen Sie verstehen, welche Rechte und Pflichten Sie als Mieter bei der Renovierung haben.
Die Anmietung einer Immobilie in Österreich ist keine leichte Aufgabe! Es gibt so viele Verträge und rechtliche Verfahren, aber darüber brauchen Sie sich keine Sorgen zu machen. Sie möchten mehr über Ihre Rechte und Pflichten als Mieter erfahren? Kann Ihr Vermieter Modernisierungskosten auf Sie umlegen? Wir haben eine Antwort für alle Ihre Bedürfnisse.
Im Allgemeinen sind Reparaturen und Instandhaltungen einer der am meisten umstrittenen Bereiche zwischen Vermietern und Mietern. Die vertraglichen Verpflichtungen können den Kampf noch schwieriger machen. Hier finden Sie alles, was Sie über Renovierungsklauseln in Mietverträgen in Österreich wissen müssen.
Renovierung vs. Modernisierung: Was ist was?
Es gibt einen klaren Unterschied zwischen der Renovierung einer Mietwohnung und der Modernisierung der Wohnung.
Renovierung
Dabei geht es um einige Teile der Wohnung, die renoviert oder instand gehalten werden müssen. Wenn die Wohnung in den Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt, kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er eingreift, wenn die Wohnung selbst beschädigt ist oder die Schäden eine Gesundheitsgefährdung für den Mieter darstellen.
Fällt die Wohnung nicht in den Geltungsbereich des MRG, dann hat der Vermieter die Verpflichtung, die Wohnung stets in einem „brauchbaren Zustand“ zu halten, der vertraglich an den Mieter weitergegeben wird.
Modernisierung
Hierbei handelt es sich um die Verbesserung von Teilen der Wohnung oder der gesamten Wohnung in Bezug auf die Annehmlichkeiten. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, solche Arbeiten auszuführen, da sie über die Instandhaltung der Wohnung hinausgehen.
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Welche Instandhaltungspflichten haben die Vermieter?
Die Pflichten der Vermieter in Bezug auf die Renovierung hängen vom rechtlichen Rahmen der Wohnung ab. Es gibt dafür zwei Gesetze, durch die diese Aspekte einer Wohnung geregelt werden. Die eine ist das Mietrechtsgesetz (MRG) und die andere ist das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB).
Das Mietrechtsgesetz (MRG)
Wenn die Wohnung in den Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt, hat der Vermieter eine klar festgelegte Erhaltungspflicht. Das bedeutet, dass es die Pflicht des Vermieters ist, dafür zu sorgen, dass das Haus und die Mietgegenstände in der Wohnung „in einem ortsüblichen Zustand gehalten werden.”
Der Vermieter muss auch dafür sorgen, dass „erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden.” Dies kann weiter verstanden werden als:
- Der Vermieter ist dafür verantwortlich, Teile des Hauses instand zu halten, darunter die Fassade, Fenster und Türen, das Dach und die Treppenhäuser.
- Annehmlichkeiten wie Zentralheizung, Garten, Aufzug und Waschküche werden ebenfalls als wesentlich angesehen
- Zu den Schäden am Haus, deren Zustand die Gesundheit des Mieters gefährden kann, gehören ein Wasserrohrbruch, freiliegende Stromleitungen oder Schimmel.
Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB)
Wenn die Wohnung nicht in den Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt, gilt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Danach ist der Vermieter verpflichtet, eine gründlich instandgehaltene Wohnung „auf seine Kosten in brauchbarem Zustand zur Miete zu überlassen.” Diese Regelung ist jedoch offen für Interpretationen oder eine sogenannte dispositive Norm. Eine solche Norm bedeutet, dass im Einzelfall Abweichungen möglich sind, da Mieter und Vermieter auch davon abweichende Vereinbarungen treffen können.
Während des Vertragsverfahrens steht es dem Vermieter & Mieter frei zu bestimmen, in welchem Umfang ein Mieter Reparaturen verlangen kann.
#Ausnahme: Wenn Sie den Schaden verschuldet haben, müssen Sie ihn so oder so selbst reparieren. Dies gilt nur für Schäden, die über normale Abnutzungserscheinungen hinausgehen. Ein paar Kratzer auf dem Parkettboden, ein abgenutzter Teppich usw. gelten als normale Abnutzungserscheinungen. Wenn Sie jedoch eine Wand voller Löcher oder Furchen haben, müssen Sie für den entstandenen Schaden aufkommen!
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Sehen wir uns einige Beispiele an
Defekter Warmwasserbereiter
- Dies ist eine der strittigen Fragen zwischen Vermietern und Mietern. Wer ist für die Reparatur der Therme verantwortlich? Glücklicherweise wurde dies in einer Verordnung von 2015 geregelt;
- Im Rahmen des MGR gilt das Thermalbad als wesentliche Einrichtung, sodass die Reparatur in der Verantwortung des Vermieters liegt. Der Mieter hat die Pflicht, es zu erhalten.
- Im Rahmen des ABGB wird die Verpflichtung zur Instandhaltung als beim Vermieter liegend betrachtet, da sich ein Teil des Hauses nicht in einem „brauchbaren Zustand“ befindet. Vertraglich kann dies jedoch auf den Mieter abgewälzt werden.
- Lesen Sie daher Ihren Vertrag sorgfältig!
Bodenbeläge erneuern
- Die Abnutzungserscheinungen an Bodenbelägen sind unübersehbar und bis zu einem gewissen Grad auch nicht zumutbar. Sowohl nach dem MGR als auch nach dem ABGB kann der Vermieter/Mieter jedoch nicht verlangen, dass der Boden neu verlegt wird, wenn er abgenutzt ist.
- In Fällen, in denen der Boden extrem kaputt und unbrauchbar ist und Nägel aus dem Parkett herausragen, kann die Last der Reparatur so oder so fallen. Das hängt vom Vertrag ab.
Schnell! Was tun, wenn eine Wohnung beschädigt ist?
Die größte Frage für Mieter ist: Wie verhält man sich am besten, wenn in der Wohnung etwas beschädigt ist? Wir empfehlen, den Vermieter sofort schriftlich zu informieren und alle Einzelheiten der Schäden zu nennen. Der Mieter kann dann den Vermieter zur Reparatur auffordern.
Was ist, wenn niemand für die Reparatur verantwortlich ist?
Lässt es sich nicht eindeutig feststellen, wer für die Renovierung verantwortlich ist.
Warnung: Lassen Sie sich von einem Fachanwalt oder dem Mieterbund beraten, bevor Sie die Miete einbehalten, denn die ausbleibende Zahlung kann für den Vermieter ein Grund sein, den Mietvertrag zu kündigen.
Der Auszug sollte bei Streitigkeiten über eine Renovation nur die letzte Wahl sein
Sie ziehen aus? Kennen Sie Ihre Renovierungspflicht als Mieter
Wenn Sie ausziehen, gilt die Standardregel, dass die Wohnung in dem Zustand hinterlassen werden sollte, in dem der Mieter sie bezogen hat. Dazu zählen aber in der Regel nicht allgemeinen Abnutzungserscheinungen.
Muss ich die Wohnung streichen?
Eine Schönheitsreparaturklausel besagt, dass der Mieter beim Auszug eine vollständig gestrichene Wohnung übergeben muss. In Österreich fallen laut einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH 6 Ob 104/09a) allerdings nur bestimmte Mietverträge, nicht unter diese Klausel.
Was tun mit einer durchlöcherten Wohnung?
Zum Leben in einer Mietwohnung gehört eine gewisse Verschönerung durch den Mieter, indem er Bilder an die Wand hängt oder Regale aufstellt. Mit der Zeit können sich an den Wänden eine Reihe von Bohrlöchern oder Löchern ansammeln. Müssen Sie diese vor Ihrem Auszug beseitigen? Nein, das müssen Sie nicht. Eine normale Anzahl von Bohrlöchern fällt unter die normale Abnutzung des Hauses und stellt keine Verpflichtung des Mieters zur Renovierung dar.
Zusammenfassung
Ob Sie einziehen oder ausziehen, die Frage der Renovierung ist umstritten, dafür aber rechtlich geklärt. Sie wird im Allgemeinen von Fall zu Fall entschieden, da viele verschiedene Faktoren ins Spiel kommen. Als Mieter haben Sie jedoch das Recht auf Renovierung und Reparaturen wesentlicher Einrichtungen, und Sie können den Vermieter für diese Reparaturen zur Verantwortung ziehen.
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