Einführung
Angesichts der rasant steigenden Immobilienpreise in Österreich ist es für die meisten Menschen fast unmöglich geworden, ein Grundstück zu erwerben. Vor allem in den Städten lassen die Knappheit an Bauland und die steigenden Grundstückspreise alle Interessenten verzweifeln. Doch wir haben eine Lösung für Sie.
Haben Sie sich schon einmal mit dem Baurecht und den Bauvorschriften in Österreich befasst? Es scheint zwar ungewöhnlich, aber das Baurecht stellt sicher, dass SIE das Recht haben, ein Haus auf dem Grundstück eines anderen zu bauen. Auf diese Weise können Sie Geld sparen und auf erschwingliche Weise ein Haus besitzen!
Und zwar nicht nur ein Wohnhaus. Diese Methode ist in Österreich sehr beliebt, um Wohnkomplexe oder sogar Supermärkte auf dem Land anderer Leute zu bauen. Sie fragen sich, wie das möglich ist? Wir erklären es Ihnen!
WICHTIG! So mancher Profi-Investor hat sich unsere Investoren-Box angeschaut und gesagt – ich wünschte, das hätte ich auch gehabt, als ich mit Immobilien begonnen habe.
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Was ist Baurecht?
Das Gesetz sieht vor, dass der Grundstückseigentümer einer anderen Partei das Recht einräumen kann, auf seinem Grundstück für mehrere Jahre ein Gebäude zu errichten. Diese Rechte werden im Grundbuch vermerkt und der Grundstückseigentümer schließt mit der anderen Partei einen Baurechtsvertrag ab.
Das Baurecht beinhaltet das Recht der anderen Partei, für den Verkauf oder auf Zeit zu bauen oder das Gebäude in der Familie zu behalten. Der Grundstückseigentümer hat außerdem ein Eigentumsrecht und Anspruch auf eine monatliche oder jährliche Baugebühr von der anderen Partei.
Gemäß Paragraf 3(1) des Baugesetzes hat die bauende Partei für einen langen Zeitraum die Kontrolle über das Grundstück:
„Das Baurecht kann nicht für weniger als zehn und nicht für mehr als hundert Jahre erteilt werden.”
Wenn jemand sein Grundstück zum Bau freigeben möchte, können Sie eine Vereinbarung schließen
Wie erhalten Sie eine Baugenehmigung?
Für den Baurechtsvertrag sind zwei Parteien erforderlich, der Grundstückseigentümer und der Bauherr. Er gilt als gültig, wenn es im Grundbuch eingetragen ist.
Im Grundbuch ist eine Frist festgelegt, das Gebäude gilt dann als unbewegliches Eigentum. So kann das errichtete Gebäude verwendet werden, um Kredite von Kreditinstituten zu erhalten. Paragraf 6(2) des Baugesetzes bestimmt weiter:
„Dem Bauberechtigten stehen am Bauwerk die Rechte des Eigentümers und an dem Grundstück, soweit im Baurechtsvertrag nichts anderes bestimmt ist, die Rechte des Nutznießers zu.”
Die Eintragung im Grundbuch muss zweimal vorgenommen werden. Einmal im Blatt C, dem Lastenblatt. Dann noch einmal im Blatt B, in dem die Baurechte aufgeführt sind. Im B-Blatt wird der Bauträger als Eigentümer der Immobilie genannt. Dies gewährleistet die Rechtswirksamkeit und die unabhängige Gültigkeit des Baurechts. Durch die Eintragung in das Grundbuch wird das Baurecht also durch Vererbung und Verkauf übertragbar gemacht.
Wenn Sie das Baurecht für das Grundstück eines anderen erwerben, haben Sie den Vorteil, dass Sie ein Leben lang davon profitieren. Der Grundstückseigentümer genießt ebenfalls Vorteile, wie z. B. den Erhalt von Renditen für sein ungenutztes Land, während er die Eigentumsrechte behält.
Der Prozess ist jedoch nicht ohne Risiken, denn der Bauträger muss die Kosten für Instandhaltung und Reparaturen tragen, während der Grundstückseigentümer das Risiko des Grundstückswerts trägt.
Wie entwirft man einen Baurechtsvertrag?
Der Baurechtsvertrag ist ein umfangreiches Dokument. Der Grundstückseigentümer und der Bauträger haben die Freiheit, den Vertrag nach ihren eigenen Bedürfnissen zu gestalten. Dennoch ist eine klar definierte, schriftliche Vereinbarung ratsam, um spätere Konflikte zu vermeiden.
Der Vertrag sollte allen Bestimmungen des österreichischen Baurechts entsprechen. Denken Sie daran, die folgenden Klauseln durchzugehen, die unbedingt in den Vertrag aufgenommen werden sollten:
● Persönliche Informationen:
Einschließlich Name und Adresse des Grundstückseigentümers und des Bauherrn.
● Zweck der Baugenehmigung:
Einschließlich der Art des Gebäudes, das bereits gebaut wurde oder gebaut werden soll.
● Bauzinsen:
Angabe des Betrags und der Zahlungsweise, einschließlich der Zeitabstände, in denen die Zahlung fällig ist.
● Laufzeit des Baurechtsvertrags:
Das Grundstück sollte dem Bauherrn für nicht weniger als 10 und nicht mehr als 100 Jahre überlassen werden.
● Belastung des Grundstücks:
Angabe von Einzelheiten zu bestehenden Belastungen des Grundstücks.
● Wertschutzklausel:
Da der Mietvertrag eine lange Verpflichtung bedeutet, wird eine solche Klausel für den Bauzins vereinbart, um den Wert der Entwicklung des Grundstücks zu berücksichtigen. Diese Klausel indexiert die Leistung des Bauzinses. Daher wird sie auch als Indexklausel bezeichnet.
Im Allgemeinen werden Anpassungen vorgenommen, wenn ein Schwellenwert erreicht wird, z. B. eine Abweichung von 2 % des Verbraucherpreisindex. Nach dem Baurechtsgesetz darf eine solche Bewertung nicht an den Immobilienwert gekoppelt sein.
● Entschädigung:
Bei Beendigung des Vertrags haben der Bauherr oder die Rechtsnachfolger Anspruch auf einen Entschädigungsbetrag für die Aufwendungen vom Gebäude. Die Höhe der Entschädigung sollte im Vertrag erwähnt werden.
Instandhaltungsverpflichtungen: Diese Verpflichtungen erstrecken sich auch auf die Bereiche rund um die Immobilie, wie z. B. die Zufahrtswege usw.
● Sonstige Angaben:
Dazu gehören Angaben zum Abriss des Gebäudes nach Ablauf des Vertrages, zu Versicherungen, Steuern, Vorkaufsrechten usw.
#Hinweis: Diese Liste ist nicht komplett. Es handelt sich um bestimmte Klauseln, die Sie bei der Abfassung des Vertrages allerdings beachten sollten.
Mit einem unterschriebenen Baurechtsvertrag können Sie mit dem Bau starten
Wann verjähren die Rechte des Bauherrn?
Das Baurechtsgesetz macht es grundsätzlich schwierig, einen Baurechtsvertrag vorzeitig zu beenden. Dies kann nur unter bestimmten Umständen geschehen, beispielsweise:
● Bei Ablauf der Vertragslaufzeit:
In den meisten Fällen erlischt der Vertrag, wenn die vereinbarte Vertragslaufzeit beendet ist. In diesem Fall wird das Grundstück zusammen mit dem errichteten Gebäude an den Grundstückseigentümer zurückgegeben. Der Bauherr oder sein Rechtsnachfolger erhalten eine Entschädigung. Nach dem Baurechtsgesetz beläuft sich diese auf ein Viertel des Wertes des bestehenden Gebäudes.
● Nichtbezahlung des Bauzinses:
Im Allgemeinen ist eine vorzeitige Kündigung nur möglich, wenn der Bauherr den Bauzins für mindestens zwei aufeinander folgende Jahre nicht gezahlt hat. Dies ist in Paragraf 4(2) des Baugesetzbuchs festgelegt.
● Einvernehmliche Beendigung:
Der Baurechtsvertrag kann auch im gegenseitigen Einvernehmen beider Parteien beendet werden. Allerdings sollte der Eintrag im Grundbuch gelöscht werden, um Probleme in der Zukunft zu vermeiden.
Eigentumswohnungen auf der Grundlage des Baurechts
Der Bauherr hat das Recht, eine Wohnanlage oder einen Reihenhauskomplex zu errichten. Die Wohnungen können von anderen Parteien erworben werden. Das Baurecht wird dann auf den Käufer der Wohnung übertragen. Der Bauanteil wird also anteilig unter den Wohnungseigentümern aufgeteilt.
Vorteile von Wohneigentum auf der Grundlage von Baurechten
Die Kosten der Immobilie sinken, da im Kaufpreis keine Grundstückskosten enthalten sind. Daher kommt der Käufer der Wohnung günstiger davon als bei klassischen Eigentumswohnungen.
Der Käufer der Wohnung muss nur einen Teil des Bauzinses zahlen. Dies kann mit einer Grundmiete verglichen werden.
Nachteile von Wohneigentum auf der Grundlage von Baurechten
Da die Bedingungen des Baurechts zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Bauträger vereinbart werden, hat der Wohnungskäufer keine Kontrolle über die Vertragsbedingungen.
Der Wohnungskäufer erwirbt Eigentum ‚auf Zeit‘ und muss das Eigentum innerhalb der genannten Vertragslaufzeit an den Grundstückseigentümer zurückgeben.
Beim Baurechts-Eigentum ist auch eine Wertminderung des Eigentums im Spiel. Eine klassische Eigentumswohnung führt in der Regel zu einer Wertsteigerung, aber das ist hier nicht der Fall. Daher kann es beim Wiederverkauf zu Verlusten kommen.
Zusammenfassung
Es ist kostengünstiger und praktisch, auf dem Grundstück eines anderen zu bauen. Das Baurecht in Österreich macht es zu einer rechtssicheren Option. Beim Kauf eines Hauses auf der Grundlage eines Baurechts müssen jedoch bestimmte Faktoren berücksichtigt werden.
Immobilien sind eine schwierige Angelegenheit, doch wir, die IMMOQUELLE sind hier, um Sie dabei zu unterstützen! Möchten Sie mehr über Immobilien wissen? Dann besuchen Sie unseren IMMOQUELLE-Ratgeber.
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