Einführung

Sie haben eine Wohnung zur Miete, brauchen sie aber plötzlich für Ihren eigenen Bedarf? Keine Sorge, wir erklären, wie das geht! Sind Sie durch das rechtliche Verfahren extrem eingeschüchtert und verwirrt über die österreichischen Gesetze?

Normalerweise ist es nicht so einfach, einem Mieter grundlos zu kündigen. Eine Ausnahme dafür ist der sogenannte Eigenbedarf. Von der Kündigung eines Mietvertrags bis zum Umgang mit Mietern, die einfach nicht gehen wollen - wir können Ihnen alles Schritt für Schritt erklären.

Für alle, deren Wohnung nicht in den Geltungsbereich des österreichischen Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt, können Sie hier aufhören! Der Vermieter kann in solchen Fällen den Mietvertrag ohne Angabe von Gründen kündigen.

Wenn die Wohnung in den Geltungsbereich des Gesetzes fällt, ist jedoch ein gesondertes Verfahren erforderlich. Hier finden 0Sie einen leicht verständlichen Leitfaden zum Verständnis und zur Anmeldung einer Wohnung zur Eigennutzung.

Was ist Eigenbedarf?

In den letzten Jahren sind die österreichischen Gesetze vermieterfreundlicher geworden.

Nach Angaben der Mieterschutzbehörde war die Angst vor einer Zwangsräumung wegen Eigenbedarfs unter den Österreichern weit verbreitet. Daher waren die Gesetze so gestaltet, dass die Kündigung von Mietverträgen wegen Eigenbedarfs nur sehr schwer durchsetzbar war. Außer wenn der Vermieter eine Obdachlosigkeit riskierte, war die Kündigung fast unmöglich durchzusetzen.

Glücklicherweise haben Vermieter jetzt das Recht, ihren Mietern eine Kündigung wegen dringenden Bedarfs auszusprechen. Dies ist möglich, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, seine Kinder oder seine Enkelkinder benötigt.

Wie erkenne ich, ob Eigenbedarf vorliegt?

Was einen dringenden Bedarf darstellt, hängt rechtlich gesehen von der aktuellen Lebenssituation und den persönlichen oder wirtschaftlichen Bedürfnissen der Familie des Vermieters ab.

Im Folgenden finden Sie einige Fälle, in denen ein dringender Bedarf festgestellt werden konnte:

• Kinder müssen aus einem Wohnheim oder der Wohnung ihrer Eltern ausziehen.
• Gesundheitliche Probleme halten den Vermieter davon ab, die derzeitige Wohnsituation zu nutzen, und er muss der Einfachheit halber in eine Mietwohnung ziehen.
• Das Kind des Vermieters hat sich von seinem Partner getrennt und zieht aus der gemeinsamen Wohnung aus.
• Der Bedarf des Vermieters ist dringend oder mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft.

#Ausnahme: Der Mieter kann sich auf Schutz berufen und die Kündigung des Mietvertrags abwenden, wenn der Vermieter allein in einer etwa 140 Quadratmeter großen Wohnung lebt und die vorhandene Wohnung so aufgeteilt werden kann, dass kein weiterer Bedarf besteht.

Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter mehrere Wohnungen hat und eine davon möglicherweise nicht bewohnt ist. In einem solchen Fall wird geprüft, ob der dringende Bedarf anderweitig gedeckt werden kann.

Beendigung des Mietverhältnisses bei Eigenbedarf

Nun, da der dringende Bedarf an einer selbst genutzten Wohnung gedeckt ist, können Sie den Prozess im Handumdrehen in Gang setzen.

Schritt 1: Formular zur Beendigung des Mietverhältnisses

Ein Formular ist auf dem österreichischen Justizportal verfügbar. Vermieter können das Formular herunterladen und ausfüllen. Alternativ können Vermieter auch gemeinsam mit ihren Anwälten ein Kündigungsschreiben aufsetzen.

Das Schreiben sollte Folgendes enthalten:

• Den Vertreter des Vermieters oder der kündigenden Partei
• Der Mieter oder Gegner der Kündigung
• Angaben zu Adresse und Hausnummer
• Dauer und Einhaltung der Kündigungsfrist
• Erläuterung der Kündigung mit Gründen und voraussichtlichen Terminen
• Aufforderung an den Mieter, innerhalb von vier Wochen Einwände zu erheben

Schritt 2: Kopieren und Verteilen des Briefes

Der Vermieter muss das Kündigungsschreiben oder -formular kopieren und jedem einzelnen Mieter, auch den Untermietern, sowie dem Gericht zur Verfügung stellen und eine Kopie davon bei sich aufbewahren. Diese müssen per Post an das zuständige Amtsgericht geschickt werden.

Schritt 3: Kündigungsfrist

Um Ärger zu vermeiden, muss der Vermieter die Kündigung rechtzeitig verschicken, damit die Mieter über die Dauer der Kündigungsfrist informiert werden können. Sofern im Mietvertrag nichts anderes festgelegt ist, beträgt die typische Kündigungsfrist ein bis drei Monate.

Die Miete bis zum Ablauf der Kündigungsfrist wird monatlich gezahlt. Der Poststempel kann kein Indikator für die Einhaltung einer angemessenen Frist sein, da die Kündigungsfrist erst dann zu laufen beginnt, wenn der Mieter die Kündigung erhalten hat.

Diese Kündigung ist für alle Mieter und Untermieter verbindlich. Es liegt in der Verantwortung des Mieters, die Untermieter über die Kündigungsfrist zu informieren, da die Kündigung gegenüber allen vollstreckbar ist.

Schritt 4: Bezahlen Sie die Gebühren

Die Kündigung von Mietverträgen ist etwas kostspielig. Das Gericht erhebt eine Pauschalgebühr von 107 Euro für das Gerichtsverfahren, einen Zuschlag von 10 Prozent, wenn zwei Mietern gekündigt wird. Werden mehr als zwei Mietern gekündigt, sind für jeden weiteren Mieter 5 Prozent der Pauschalgebühr zu zahlen. Dieser Mitstreiter-Zuschlag ist auf 51 Euro begrenzt.

Schritt 5: Erledigen Sie alle Formalitäten

In dem Moment, in dem die Zahlung erfolgt ist und alle anderen Dokumente eingereicht wurden, gelten die Formalitäten als abgeschlossen. Zu diesem Zeitpunkt wird die Kündigung wirksam. Das Gericht schickt den Mietern die Kündigung per Post zu.

Wie funktioniert der Mieterschutz?

Der Mieter hat vier Wochen Zeit, um Einspruch gegen die Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarfs zu erheben. Sie können ihren Fall vor Gericht verteidigen und die Gründe des Vermieters für den Eigenbedarf anfechten.

Der Mieter kann auch seine eigenen Probleme vorbringen, z. B. eine schwere Krankheit, eine bevorstehende Abschlussprüfung usw. Nach Erhalt eines Einspruchs setzt das Gericht einen Anhörungstermin fest. Wenn bei der Anhörung keine Einigung erzielt wird, geht das Gericht normal weiter.

Solange das Verfahren nicht abgeschlossen ist, ist der Mieter rechtlich nicht verpflichtet, die Wohnung zu verlassen. Daher muss der Vermieter warten, bis das Gericht eine Entscheidung getroffen hat.

Was ist, wenn der Mieter sich weigert, nach der Kündigung zu gehen?

Wenn das Gericht zu Ihren Gunsten entschieden hat und der Mieter die Wohnung nicht bis zum Ablauf der Kündigungsfrist geräumt hat, hat der Vermieter das Recht, den Mieter zu räumen.

Weitere Möglichkeiten zur Beendigung des Mietverhältnisses

Der Vermieter kann dem Mieter entgegenkommen und eine Sanierung in anderen Wohnungen anbieten. In einem solchen Fall kann der Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag aufsetzen und mit dem Mieter teilen. Wenn der Mieter kooperativ ist und einer Ersatzwohnung zustimmt, kann die Angelegenheit ein Gerichtsverfahren vermeiden.

Solche außergerichtlichen Einigungen sind in Österreich üblich, da die unterlegene Partei nach dem Kampf vor Gericht einen Teil des Betrages an die Gegenpartei zahlen muss. Daher ziehen viele Mieter und Vermieter eine außergerichtliche Einigung für die Kündigung vor.

Zusammenfassung: Eigenbedarf

Im Vergleich zur früheren Rechtsprechung wurden die Rechte der Vermieter erweitert und ein erfolgreiches Verfahren zur Kündigung von Eigenbedarfsverträgen eingeführt. Sie müssen nachweisen, dass ein dringender Bedarf an der Wohnung besteht, der in den derzeitigen Wohnverhältnissen nicht erfüllt werden kann. Die Klausel des Eigenbedarfs kann von Vermietern für sich selbst, ihre Kinder und ihre nahen Verwandten genutzt werden.

Wenn Sie diese einfachen Schritte des gerichtlichen Verfahrens durchlaufen, können Vermieter in Österreich ihren Anspruch auf ihre Wohnungen problemlos geltend machen. Der Prozess vor Gericht kann zwar etwas länger dauern, gewährleistet aber später eine isolierte Übertragung der Wohnung.

Da das gesamte Verfahren gerichtlich entschieden wird, ist der Vermieter vor einer Räumungsklage des Mieters geschützt und der Mieter hat die Möglichkeit, die Forderung des Vermieters ordnungsgemäß anzufechten.

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