Einführung

Wenn Sie ein eigenes Haus bauen oder ein Haus auf einem Grundstück errichten möchten, das später verkauft werden soll, müssen Sie einige Regeln und Gesetze beachten. Es gibt verschiedene Dokumente, die Sie benötigen, um eine Genehmigung für den Bau Ihres Hauses zu erhalten.

In diesem Artikel erfahren Sie alles, was Sie über Bauunterlagen wissen müssen, warum Sie sie brauchen, wie Sie sie erhalten und was Sie tun müssen, wenn Sie sie nicht haben. Lesen Sie bis zum Ende des Artikels, um alle Ihre Fragen zu Bauunterlagen zu beantworten. Lassen Sie uns eintauchen!

Notwendigkeit einer Baugenehmigung

Eine österreichische Baugenehmigung, oft auch als Baubewilligung bezeichnet, ist notwendig, bevor mit dem Bau eines Hauses begonnen werden kann. Diese wird im Rahmen des Bauantrags erworben und ist mit einer Reihe von Papieren und Formularen verbunden. Während des Verfahrens müssen verschiedene Fristen beachtet werden. Schließlich sind mit dem Bauantrag und der Baugenehmigung auch Kosten verbunden.

Baurecht in Österreich und wann Sie eine Baugenehmigung benötigen

In Österreich sind die Projekte, für die ein Bauantrag oder eine Baugenehmigung erforderlich ist, von Bundesland zu Bundesland sehr unterschiedlich. Dies ist gesetzlich in der jeweiligen Landesbauordnung geregelt, in der die genauen gesetzlichen Vorgaben für eine Baugenehmigung in der Entwicklungsstrategie der jeweiligen Gemeinde festgelegt sind.

In Österreich gibt es neun verschiedene Bauordnungen, weil die Bundesländer das Bauwesen regulieren. Daher sollten Sie vorab prüfen, welche Gesetze in Ihrem Bundesland relevant sind.

Genehmigungspflichtige Bauvorhaben: Diese ist beim beim Bau eines neuen Gebäudes erforderlich, zum Beispiel wenn Sie ein neues Haus oder einen Zubau bauen.

Genehmigungsfreie Bauprojekte: Dabei handelt es sich in der Regel um kleinere Instandhaltungsarbeiten, wie die Renovierung einer Fassade, den Austausch von Fenstern und Türen oder den Bau eines Geräteschuppens. Die Regelungen sind in der Bauordnung der einzelnen Bundesländer festgehalten.

Meldepflichtige Bautätigkeiten: Diese sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. So müssen Sie sich beispielsweise melden, bevor Sie einen Raum wesentlich verändern, eine Garage oder einen Wintergarten bauen oder ein Grundstück einzäunen.

Bauunterlagen: Was Sie laut Bauunterlagenverordnung beachten müssen

In Österreich muss man zunächst eine Baugenehmigung von der Gemeinde einholen, um ein Bauprojekt zu beginnen. Fehlt diese Baugenehmigung, kann das zuständige Bundesland schnell Bußgelder erheben, den Bau stoppen und sogar eine Klage einreichen, um dies durchzusetzen. Daher ist die Einholung einer Baugenehmigung unerlässlich, bevor Sie ein neues Haus, eine Garage oder einen Anbau errichten.

Einreichen der Bauunterlagen

Ein Fachmann, der für die Einreichung von Bauunterlagen qualifiziert ist, in der Regel ein Architekt oder Bauingenieur, reicht den Bauantrag ein. Danach legen Sie als Eigentümer des Gebäudes den Antrag bei der zuständigen Behörde vor.

Im Allgemeinen muss der Bauantrag schriftlich und in dreifacher Ausfertigung bei der Baubehörde eingereicht werden.

Kosten für die Bauunterlagen

Die Erstellung des Antrags ist nicht kostenlos. Es gibt keine klare gesetzliche Definition der damit verbundenen Kosten, und sie können je nach Gemeinde und Umfang des Bauprojekts erheblich variieren. Bevor Sie die zu berücksichtigenden Baunebenkosten berechnen, sollten Sie unbedingt die anfallenden Kosten ermitteln.

• Baugenehmigungsgebühr: Je nach Behörde und Bundesland wird eine Gebühr zwischen 0,5 Prozent und 1 Prozent der Gesamtkosten des Bauprojekts fällig. Die Bearbeitungsgebühren betragen mindestens 100 bis 200 Euro.
• Kosten für den Bauantrag: Zusätzlich zu den Bearbeitungsgebühren fallen verschiedene Antragsgebühren an. Beispielsweise fällt eine Gebühr für den Bauingenieur oder Architekten an, genauso wie Gebühren für Prüfunterlagen für Lärm, Statik, Umweltschutz und auch für den Notar und die Grundbuchanpassungen.
• Kosten für Bauvoranfragen: Diese zusätzlichen Kosten müssen Sie in die Baunebenkosten einkalkulieren, wenn Sie bei Ihrer Behörde eine Bauvoranfrage stellen. Das ist besonders nützlich und wichtig für Grundstücke, für die es noch keine Bebauungsstrategie gibt.

Genehmigung der Bauunterlagen

Die Baubehörde Ihrer Region genehmigt Ihre Vorhaben dann in mehreren Stufen. Nachdem alle erforderlichen Unterlagen zusammengetragen und bei Ihrer Gemeinde eingereicht wurden, wird Ihr Bauantrag an die zuständige Bauaufsichtsbehörde weitergeleitet. Diese prüft zunächst die Richtigkeit des Antrags.

Die Dauer des endgültigen Genehmigungsverfahrens kann sich ändern. Im Allgemeinen sollten Sie für das Antragsverfahren zwei bis drei Monate einplanen. Die Dauer variiert, je nachdem, ob eine mündliche Bauanhörung erforderlich ist und ob lokale Gruppierungen oder Anwohner Einwände gegen das Bauvorhaben haben. In Österreich gibt es dafür keine Standardfrist.

Welche Bauunterlagen muss der Bauträger aushändigen?

Die erforderlichen Bauunterlagen für den Bauantrag sind je nach Bundesland unterschiedlich. Erkundigen Sie sich daher im Voraus bei dem zuständigen Sachbearbeiter Ihrer Gemeinde, was Sie für Ihr spezifisches Bauvorhaben einreichen müssen. In Österreich gibt es bestimmte Unterlagen, die mit jedem Bauantrag eingereicht werden müssen.

Erforderliche Dokumente in Österreich

• Antrag auf Baugenehmigung
• Lageplan und Grundstücksansichten
• Gutachterliche Beurteilung der Statik
• Auszug aus dem Liegenschaftskataster
• Nachweis des Grundeigentums
• Zeichnungen für das Projekt sowie eine schriftliche Beschreibung
• Energieausweis
• Eine Analyse der Kosten des Bauprojekts
• Nachweise für die Sicherheit

Zusätzliche Dokumente, die Sie benötigen könnten

• Unterlagen für das architektonische Gutachten der Abteilung für Architektur und Städtebau
• Im Grundbuch eingetragene Zustimmung der Grundstückseigentümer
• Ein Gartengestaltungskonzept für Neubauten
• Nachweis, dass alternative Energieversorgungsmethoden verwendet werden
• Nachweis, dass Wasser zum Löschen von Bränden zur Verfügung steht
• Berechnung von Anwohnerdiensten und Nachweis der Bereitstellung von Parkplätzen
• Nachweis des Engagements der Planverfasser für barrierefreies Bauen
• Elektronischer Energieausweis, Nachweis der Schalldämmung
• Anmeldung von Mülltonnenstellplätzen

Fristen für Baugenehmigungen

Was die Planungsgenehmigung betrifft, so gibt es mehrere Fristen, die eingehalten werden müssen:

Fristen während des gesamten Bauprojekts

Sie sind beispielsweise verpflichtet, den Beginn und das Ende der Bauarbeiten in Form einer „Baubeginnsanzeige“ oder ,,Baufertigstellungsanzeige" schriftlich mitzuteilen. Außerdem ist je nach Bundesland nach den Bauarbeiten ein Antrag auf Nutzungserlaubnis erforderlich.

Auch für die Baugenehmigung gibt es eine zeitliche Begrenzung. In Wien beträgt der Zeitrahmen zum Beispiel vier Jahre. Für Immobilieneigentümer bedeutet dies, dass die entsprechenden Baumaßnahmen innerhalb von vier Jahren nach Erteilung der Genehmigung durchgeführt werden müssen. In Oberösterreich beträgt die Frist drei Jahre.

Hinweis: Auch wenn mit dem Bau innerhalb der vorgesehenen Frist begonnen wird, kann die Baugenehmigung erlöschen, wenn er nicht innerhalb von fünf Jahren nach Baubeginn abgeschlossen ist. Die Fristen können aber mit einem Antrag verlängert werden!

Zusammenfassung - Was tun ohne Baugenehmigung

In Österreich benötigen Sie in der Regel eine gültige Baugenehmigung, bevor Sie mit Ihrem Bauvorhaben beginnen können. Beginnen Sie vor Erteilung der Genehmigung mit dem Bau, können Sie sofort mit einer Ablehnung, einem kostspieligen Baustopp und im schlimmsten Fall sogar mit einer Klage rechnen.

In erster Linie ist es wichtig, dass Sie über umfassende Unterlagen, Strategien und professionelle Urteile verfügen, die den einschlägigen Gesetzen und Vorschriften entsprechen. In der Regel ist es von Vorteil, den Bauantrag zusammen mit einem autorisierten Autor, z. B. einem Bauingenieur oder Architekten, einzureichen, da Anforderungen von Gemeinde zu Gemeinde, von Bundesland zu Bundesland und von Projekt zu Projekt unterschiedlich sind.

Außerdem ist es wichtig, die verschiedenen Kosten für den Bauantrag und die Baugenehmigung einzuplanen, indem Sie sich im Voraus darüber informieren und sie in den entsprechenden Baunebenkosten oder der erforderlichen Baufinanzierung berücksichtigen.

Und nicht zuletzt gibt es einige wichtige Fristen zu beachten. Es ist beispielsweise eine schriftliche Mitteilung über den Beginn und das Ende der Bauarbeiten erforderlich. Oft ist auch eine schriftliche Mitteilung über die Genehmigung zur Nutzung des Gebäudes erforderlich.

Ein weiterer Punkt, den viele Bauherren häufig übersehen, ist die Tatsache, dass eine österreichische Baugenehmigung nur für einen bestimmten Zeitraum gültig ist. Nach Ablauf dieser Zeitspanne muss der Bauantrag erneut eingereicht werden. Dasselbe gilt für den Fall eines möglichen Einspruchs gegen Ihren Bauantrag.

Jetzt wissen Sie vieles, was es über Bauunterlagen zu wissen gibt. Sie können sich auf den offiziellen Websites der Gemeinde informieren, welche Unterlagen Sie einreichen müssen. Behalten Sie alle diese Punkte im Hinterkopf, wenn Sie ein Bauvorhaben planen. Viel Spaß beim Bauen!

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