10 Aspekte der Rechte und Pflichten für Mieter

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Einführung

Ziehen Sie in eine neu gemietete Wohnung? Bevor Sie Ihre Umzugskisten packen und mit dem Umzug beginnen, sollten Sie dies lesen! Wenn Sie bereits in einem gemieteten Haus oder einer Wohnung leben, sollten Sie dies erst recht lesen!

In Mietverträgen wird der Mieter immer als die schwächere Vertragspartei angesehen. Dank wirksamer Gesetze und mit dem richtigen Bewusstsein können Sie jedoch sicher in Ihrem gemieteten Raum leben. Um Ihre Position zu stärken, geben wir Ihnen je zehn einfache Hinweise, um Ihre Rechte und Pflichten als Mieter zu verstehen!

Mann unterschreibt Dokumente mit StiftMit der Vertragsunterzeichnung verpflichten sich Vermieter und Mieter, die niedergeschriebenen Vereinbarungen einzuhalten

Das Mietrecht und das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch

Bevor Sie ins Detail gehen, müssen Sie zunächst wissen: Fällt Ihre Wohnung unter das Mietrechtsgesetz (MRG) oder das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB)? Vermieter und Mieter haben nach diesen Gesetzen teilweise unterschiedliche Rechte und Pflichten. Es ist wichtig zu wissen, dass das Mietrechtsgesetz auf Wohnungen unterschiedlich angewendet wird.

Was sind meine Rechte als Mieter?

Wenn der gemietete Raum im Rahmen des Mietrechtsgesetzes (MRG) liegt, sind Sie als Mieter auch vor rechtswidrigen vertraglichen Verpflichtungen sicher. Der Mieter ist nicht verpflichtet, sich an eine Klausel im Mietvertrag zu halten, die nicht im Einklang mit dem Mietrecht steht. Dies gilt selbst dann, wenn der Vertrag vom Mieter unterzeichnet wurde.

Welche Rechte hat ein Mieter also? Hier sind 10 einfache Anhaltspunkte:

#1 Das Recht auf Nutzung

Sie als Mieter haben das alleinige Recht, den durch den Vertrag gemieteten Raum zu nutzen. Dazu gehören auch alle Nebenräume, zum Beispiel Kellerräume. Niemand, auch nicht der Vermieter, kann sich gegen Ihr Einverständnis Zugang zur Wohnung verschaffen.

#2 Schlüssel und Ersatzschlüssel

Da der Vermieter Ihnen uneingeschränkten Zugang zu den Räumlichkeiten gewährt, haben Sie als Mieter das Recht, alle notwendigen Schlüssel zu behalten. Der Vermieter muss Ihnen diese zusammen mit den Ersatzschlüsseln auf eigene Kosten zur Verfügung stellen.

#3 Vereinbarter Zustand der Wohnung

Im Mietvertrag werden die grundlegenden Merkmale und Bedingungen der Wohnung festgelegt. Der Vermieter muss sich an die genannten Bedingungen halten. Sollte dies nicht der Fall sein, können Sie als Mieter auf den Arbeiten bestehen oder eine Mietzinsminderung verlangen.

#4 Schutz vor Kündigung

Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur unter Angabe eines besonderen Grundes kündigen, z. B. durch Anmeldung zum Eigenbedarf, Vernachlässigung der Immobilie durch den Mieter, Nichtzahlung der Miete durch den Mieter und andere. Der Vermieter kann den Vertrag nicht willkürlich und ohne „dringenden“ Grund kündigen.

Andererseits haben Mieter das Recht, Verträge ohne Grund zu kündigen. Die Mieter unterliegen einer Kündigungsfrist, die sie dem Vermieter einhalten müssen, und sie müssen die gemieteten Räume innerhalb dieser Frist verlassen.

#5 Instandhaltung durch den Vermieter

Der Vermieter muss seinen Wartungspflichten nachkommen. Der Vermieter muss dafür sorgen, dass während des Aufenthalts des Mieters keine ernsthaften Schäden und Gesundheitsgefahren durch ausstehende Reparaturarbeiten entstehen. Das Mietrecht besagt auch, dass sich das Mietobjekt in einem ,,benutzbaren Zustand” befinden muss, was auch die Wartung von Wärmeerzeugern einschließt.

#Ausnahme: Diese Kriterien gelten auch für die Wohnungen, die unter das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) fallen. Allerdings kann eine solche Klausel im Rahmen des ABGB vertraglich abbedungen werden.

#6 Modifizierung der Wohnung

Der Mieter hat das Recht, das Mietobjekt zu verändern. Kleine Änderungen bedürfen nicht der Zustimmung des Vermieters, aber wesentliche Änderungen müssen genehmigt werden. Wenn der Vermieter die Änderungen nicht innerhalb von zwei Monaten ablehnt, kann der Mieter dies als Zustimmung betrachten.

#Warnung: Wenn die Zustimmung des Vermieters für wesentliche Änderungen nicht eingeholt wird, kann der Mieter wegen Hausfriedensbruchs angeklagt werden.

#7 Erstattung der Kosten

Der Mieter hat Anspruch auf Erstattung aller Ausgaben, die zur Wertsteigerung oder Renovierung der Immobilie getätigt wurden, z. B. Einbau von Heizkesseln usw. Der Mieter muss den Vermieter rechtzeitig darüber informieren und eine Rechnung vorlegen können.

Die Aufwendungen müssen:

  • Ersatzfähig
  • noch wirksam und nützlich sein
  • Die Geltendmachung der Ersatzansprüche muss rechtzeitig erfolgen
  • Durch Vorlage von Rechnungen schriftlich nachgewiesen werden

Ersatzfähig ist:

  • Errichtung/Umgestaltung von Wasser-, Strom-, Gasleitungen-, Wärmeversorgung
  • Verbindung zweier Wohnungen
  • Gänzliche Erneuerung eines schadhaft gewordenen Fußbodens
  • Andere wesentliche Verbesserungen (insbesondere solche die gefördert werden), z.B.: Thermen, Küche, Fenster, Sicherheitstüre

Fällt eine solche Änderung unter die Instandhaltungspflichten des Vermieters, dann ist der Mieter entschädigungspflichtig. Ein vertraglicher Verzicht auf notwendige Ausgaben wird nach dem Mietrecht als rechtswidrig angesehen.

#8 Das Halten von Haustieren in der Wohnung

Wenn in der vertraglichen Vereinbarung nichts über Haustiere festgelegt ist, kann ein Mieter gewöhnliche Haustiere in der Wohnung halten. Dazu gehören in der Regel Kleintiere wie Hunde und Katzen.

#9 Untervermietung an einen anderen Mieter

Der Mieter hat das Recht, die Mietsache an einen anderen Mieter unterzuvermieten, wenn es im Mietvertrag festgehalten ist. Ein entsprechendes Verbot muss der Vermieter begründen.

  • Gänzliche Weitergabe des Mietgegenstands
    • Komplette Untervermietung
  • Teilweise Weitergabe zu übermäßig hohem Entgelt
    • Teilweise Untervermietung, wenn der Untermietzins den Hauptmietzins um das ca. 1,5 fache übersteigt.

da dies ein Kündigungsgrund für den Vermieter sein kann.

#10 Kaution

Der Mieter hat nach Beendigung des Mietvertrags Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution. Der Vermieter behält sich das Recht vor, Abzüge vorzunehmen, um Schäden durch den Mieter zu beheben oder Mietrückstände zu decken. Der Kautionsbetrag muss jedoch zurückerstattet werden. Hier regelt die Rechtsprechung die Rechtmäßigkeit in verschiedenen Fällen.

Was sind meine Pflichten als Mieter?

Der Mieter hat auch bestimmte Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter. Diese sind ebenfalls im Gesetz enthalten und gesetzlich geschützt. Hier sind einige Hinweise, die Sie beachten sollten:

#1 Kaution zahlen

Der Mieter ist verpflichtet, eine Kaution in der im Mietvertrag festgelegten Höhe zu zahlen. Nach einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofs muss der Betrag in einem angemessenen Verhältnis zum Wert des Mietobjekts stehen und darf nicht mehr als sechs Monatsmieten betragen. Der Mieter kann den Vermieter bitten, die Kaution in Raten zu zahlen, hat aber keinen gesetzlichen Anspruch darauf.

#2. Zahlen Sie die Miete pünktlich

Die größte Verpflichtung, die der Mieter hat, ist die pünktliche Zahlung der Miete. Der Zeitpunkt, zu dem die Miete fällig ist, kann im Mietvertrag festgelegt werden. Wenn der Mieter die Miete nicht regelmäßig und pünktlich zahlt, behält sich der Vermieter das Recht vor, dem Mieter sofort zu kündigen.

#3. Informieren Sie den Vermieter über Defekte

Der Mieter hat das Recht, Mängel durch den Vermieter beheben zu lassen, er ist jedoch verpflichtet, den Vermieter rechtzeitig über Mängel zu informieren. Wenn Folgeschäden zu einem größeren Aufwand führen, hat der Vermieter Anspruch auf Schadensersatz.

#4 Betriebskosten zahlen

Im Mietrechtsgesetz (MRG) gibt es eine Liste von Positionen, die als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Jede andere Vereinbarung über Betriebskosten durch den Mieter gilt als unwirksam. Dem Mieter ist die Möglichkeit zu geben, die Belege und die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung zu überprüfen.

#5. Verhalten in der Immobilie

Der Mieter ist verpflichtet, keine Belästigungen zu verursachen. Der Bereich des Grundstücks darf nicht gestört werden. Der Mieter ist dafür verantwortlich, dass sich auch die anderen Mieter auf dem Grundstück angemessen verhalten. Dies schließt auch die Verpflichtung des Vermieters ein, keine störenden Aktivitäten in oder um die Immobilie zuzulassen.

#6 Instandhaltung der Immobilie

Der Mieter ist für die Instandhaltung des Mietobjekts und seiner Annehmlichkeiten wie Beleuchtung, Wasser, Gas, Heizung usw. verantwortlich. Der Vermieter oder die anderen Mieter der Immobilie dürfen durch Schäden an diesen nicht benachteiligt werden.

#7 Benachrichtigung und Zustimmung zur Änderung

Der Mieter muss die Zustimmung des Vermieters einholen, bevor er wesentliche Änderungen an der Wohnung vornimmt. Der Mieter muss bestimmte Kriterien für Änderungen erfüllen, wie z. B.:

  • Die Bauarbeiten dürfen die Versorgung des Haushalts mit Wasser, Gas, Heizung usw. nicht beeinträchtigen.
  • Der Umbau sollte umweltfreundlich sein und darauf abzielen, den Energieverbrauch zu senken.

#8 Wenn nötig, unbefugtes Betreten dulden

Der Vermieter hat das Recht, die Mietwohnung aus wichtigen Gründen zu betreten. Der Mieter muss diese Gründe berücksichtigen, wenn sie legitim sind. Der Mieter muss Umbau- oder Bauarbeiten in der Wohnung zulassen, wenn diese für die Instandhaltung oder Verbesserung des Mietobjekts erforderlich sind.

Der Vermieter sollte auch die Erlaubnis haben, die Wohnung zu betreten, wenn von der Wohnung erhebliche Gesundheitsrisiken ausgehen.

#9 Reparaturen abdecken

Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung in demselben Zustand zurückzugeben, in dem er sie erhalten hat. Er ist jedoch nicht berechtigt, für die normale Abnutzung der Wohnung aufzukommen. Bei übermäßiger Abnutzung, z. B. bei Schäden an neu installierten Einrichtungen, ist der Mieter verpflichtet, für den Schaden aufzukommen.

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Zusammenfassung Rechte und Pflichten von Mietern

Sowohl der Mieter als auch der Vermieter haben bestimmte Rechte und Pflichten, die gesetzlich festgelegt sind, um ein effektives Zusammenleben zu gewährleisten. Es ist immer ratsam, sich bei Beratungsstellen und Immobilienverwaltern zu erkundigen, ob ein beabsichtigtes Mietverhältnis ganz oder teilweise unter das Mietrechtsgesetz fällt oder ob es ganz vom Mietrechtsgesetz ausgenommen ist. Dies wird Ihnen helfen, die Rechte und Pflichten des Mieters besser zu verstehen.

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Matthias Nussbaumer
Geschäftsführer von IMMOQUELLE & IMMOVENCE
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