Einführung
Eine der häufigsten Arten, wie ein Haus oder eine Wohnung in Familienhand weitergegeben wird, ist die Vererbung und der Verkauf durch eine Erbengemeinschaft.
Der Verkauf einer Immobilie auf diese Weise hat den Ruf, häufig zu Spannungen und Konflikten unter den Erben zu führen. Daher sollten Sie einige Tipps und Tricks beachten, um diese Nachteile zu vermeiden.
Wenn der Nachlass und die Anzahl der Erben größer ist, kann es außerdem schwierig sein, gemeinsam konstruktiv zu arbeiten. Insgesamt ist der Verkauf einer Immobilie als Erbengemeinschaft eine gute Idee, da so eine komplizierte Verwaltung in der Gruppe vermieden werden kann.
Um mehr darüber zu erfahren, wie Sie einen reibungslosen Verkauf sicherstellen können, lesen Sie diesen Beitrag weiter.
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Wie funktioniert das Erben?
Ein Verlassenschaftsverfahren kann unmittelbar nach dem Tod einer Person eingeleitet werden. Verlassenschaftsverfahren sind im Grunde Gerichtsverfahren, in denen das Erbe an die Erben des Verstorbenen übergeben wird. Das Verfahren dient dazu, die Rechte der Erben und minderjährigen Kinder der Familie zu sichern und die Erfüllung des letzten Willens des Verstorbenen zu gewährleisten.
Das Standesamt, das für die Ausstellung der Sterbeurkunde zuständig ist, leitet diese an das Gericht weiter, in dessen Zuständigkeitsbereich der Wohnsitz des Verstorbenen liegt. Daraufhin wird das Verlassenschaftsverfahren von einem Gerichtskommissar durchgeführt, der die Hinterbliebenen anruft und sie einlädt. Nachdem das Verlassenschaftsverfahren abgeschlossen ist, werden die gesetzlichen oder im Testament genannten Erben vorgeladen, wobei die vom Notar ermittelten finanziellen Verhältnisse des Verstorbenen offengelegt werden.
Notwendigen Schritte für den Verkauf einer gemeinschaftlichen Immobilie im Besitz der Erben
Da der Prozess des Verkaufs durch eine Erbengemeinschaft nicht ganz einfach ist, haben wir diesen Prozess für Sie in einfache und leichte Schritte unterteilt. Nach dem Tod des Eigentümers geht die Immobilie in den Besitz vieler Erben über. Eine Ausnahme davon gilt, wenn es eine gegenseitige Vereinbarung zwischen den Erben gibt, in der sie über die Auflösung der Erbengemeinschaft oder ihr Eigentum an der Immobilie entscheiden.
Schritt 1: Einigung in der Erbengemeinschaft
Das Wichtigste ist, dass alle Erben in Bezug auf den Verkauf einer Immobilie einer Meinung sein müssen. Der Verkauf des Hauses ist also nur gemeinsam und im gegenseitigen Einvernehmen möglich. In einem ersten Schritt sollten sich die Erben zusammensetzen und besprechen, wie sie mit der Immobilie verfahren wollen.
Ohne diese Einigung oder zumindest den Willen, an einem Strang zu ziehen, ist ein konfliktfreier und erfolgreicher Verkauf fast unmöglich.
Schritt 2: Beantragung eines Erbscheins
Die Erben müssen ihr Eigentum an dem geerbten Haus nachweisen. Dazu wird häufig ein Erbschein benötigt, da der Verstorbene noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Die Erbengemeinschaft sollte sich vor dem Verkauf im Grundbuch als Eigentümer eintragen lassen. Falls die Immobilie bereits vorher an sie übertragen wurde, stehen sie eventuell bereits drin.
Dies wird wichtig, wenn das Haus erst Jahre später verkauft wird. In jedem Fall sollte die Grundbuchberichtigung frühestmöglich vorgenommen werden. Denn der Vorgang ist bis zu zwei Jahre lang kostenlos möglich.
Schritt 3: Die Immobilie zum Verkauf anbieten
Wenn die Erben mit dem Verkauf der Immobilie einverstanden sind, kann das Haus zum Verkauf angeboten werden. Dies kann mithilfe eines Immobilienmaklers oder in Eigenregie geschehen. Generell empfiehlt es sich, die Arbeit einer einzigen Person zuzuteilen. Je mehr Personen am Verkauf beteiligt sind, desto komplizierter und konfliktträchtiger wird der Prozess.
Der Vermarktungsprozess ist im Grunde genommen wie bei jeder anderen Immobilie. Das Gleiche gilt für das Finden eines Käufers.
Schritt 4: Vereinbarung eines Notartermins
Sobald die Erben einen Käufer gefunden haben, wird der Vertrag abgeschlossen. Der Kaufvertrag muss immer von allen Erben unterzeichnet werden. Die Eigentumsübertragung wird vor dem Notar vorbereitet, normalerweise zur gleichen Zeit. Sie wird erst nach Eingang des Kaufpreises beim Verkäufer und der Eintragung der neuen Eigentumsverhältnisse im Grundbuch abgeschlossen.
Schritt 5: Zahlung des endgültigen Kaufpreises
Danach muss der Käufer den Kaufpreis bezahlen. Da alle Mitglieder der Erbengemeinschaft seine Vertragspartner sind, ist der Betrag an die Gemeinschaft und nicht an einen einzelnen Erben zu zahlen. Zu diesem Zweck sollten die Erben ein gemeinsames Konto eröffnen oder bestimmen. Zunächst haben alle Erben gemeinsam Anspruch auf den Erlös aus dem Verkauf. Erst wenn die Erbengemeinschaft endet, wird der Kaufpreis entsprechend den Erbanteilen verteilt.
Schritt 6: Grundbuchumschreibung
Nach Zahlungseingang und erhalt der erforderlichen Unterlagen (Übergabeprotokoll, Unbedenklichkeitsbescheinigung, ...) ist noch die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch erforderlich. Auch um diese Angelegenheiten kümmert sich der Notar.
Der Streitfall - was ist, wenn jemand nicht verkaufen will?
Wenn ein Miterbe nicht bereit ist, zuzustimmen, ist der Verkauf des Hauses schwierig. Ein einzelner Miterbe kann den Verkauf des Hauses blockieren, indem er seine Zustimmung verweigert. In der Praxis kommt dies recht häufig vor, zum Beispiel bei uneinigen Geschwistern.
Wenn die Immobilie jedoch einen erheblichen Teil des Nachlasses ausmacht, kann die Blockade durch einen Erben ärgerlich sein. Die Erbengemeinschaft ist nach wie vor verpflichtet, die Immobilie zu verwalten, muss für die laufenden Kosten aufkommen (Grundsteuer, öffentliche Abgaben, Versicherungen) und hat möglicherweise mit Mietern zu tun.
Wenn es zu einem solchen Konflikt kommt, können verschiedene Lösungen in Betracht gezogen werden:
Zahlung der Gemeinschaft anstelle der Verteilung des Verkaufs
Der Erbe, der daran interessiert ist, die Immobilie zu behalten, kann die anderen Erben auszahlen und das Haus für sich behalten. Dies erfordert eine entsprechende Vereinbarung zwischen allen Erben. Außerdem muss der erwerbende Erbe auch in der Lage sein, die Zahlung zu leisten. Dieser Ansatz scheitert oft an einer der beiden Voraussetzungen.
Teilungsauktion
Wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigen kann, kann ein Versteigerungsverfahren durchgeführt werden (sog. Teilungsklage). Jeder Erbe hat das Recht, vor dem zuständigen Gericht eine Teilungsklage zu beantragen. Die Zustimmung der Miterben ist dafür nicht erforderlich.
Verkauf der Erbschaft
Manchmal möchten Erben die Nachlassimmobilie verkaufen, weil sie kein Interesse an dem Haus haben und ihr Erbe lieber zu Geld machen möchten. Dies kann auch auf andere Weise erreicht werden, z. B. indem ein Erbe seinen Anteil am Nachlass an einen Dritten verkauft. Dies führt dazu, dass der Dritte an die Stelle des Erben tritt und Teil der Erbengemeinschaft wird.
Beachten Sie jedoch, dass die Miterben ein zweimonatiges Vorkaufsrecht für den zum Verkauf gestellten Anteil der Erbschaft haben. Sie können also den vorgesehenen Käufer ablehnen und den Anteil selbst erwerben. Es gelten die Bedingungen des mit dem Dritten ausgehandelten Vertrags.
Gesetzliche Bestimmungen und Vorschriften im Zusammenhang mit Immobilienbesitz einer Erbengemeinschaft
Neue Erbschaftsgesetze und Änderungen im Erbrecht bestimmen, welche Steuern und Vorschriften für Sie als Erbe ab sofort gelten. Wenn eine Immobilie geerbt wird, müssen die Erben die Grunderwerbsteuer dafür zahlen. Die Bemessungsgrundlage dafür ist der Immobilienwert und nicht die Gegenleistung. Ab dem 1. Januar 2017 können auch Lebenspartner das Haus erben.
Voraussetzung dafür ist, dass der Verstorbene in seinem Testament keine anderen Erben benannt hat und zum Zeitpunkt des Todes nicht verheiratet war. Außerdem muss der Partner in den letzten drei Jahren mit dem Verstorbenen in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben.
Auch das Pflichtteilsrecht wurde mit der Novelle des Erbrechtsgesetzes 2017 modernisiert. Demnach hat eine bestimmte Gruppe von Personen Anspruch auf einen Anteil am Nachlass, auch wenn der Verstorbene in seinem Testament einen anderen Erben bestimmt hat. Nachkommen und Ehegatten haben Anspruch auf einen Pflichtteil, aber mit dem Änderungsgesetz sind es nicht mehr die Eltern.
Zusammenfassung: Als Erbengemeinschaft verkaufen
Der Verkauf einer Immobilie als Erbengemeinschaft hat seine Nachteile. Bevor Sie die Entscheidung treffen, Ihre Immobilie auf diese Weise zu verkaufen, sollten Sie sich über das Testament und die Kommunikation innerhalb der Erbengemeinschaft im Klaren sein.
Trotz der Risiken und Probleme gibt es jedoch eine Menge Möglichkeiten, einen Verkauf ohne große Familienstreitigkeiten oder administrative Hürden zu bewältigen.
Wir hoffen, dass die von uns beschriebenen Lösungen und Tipps Ihnen dabei helfen, beim Verkauf einer Immobilie in einer Erbengemeinschaft gut informiert voranzukommen.
Wenn Sie weitere Informationen oder Beratung benötigen, können Sie sich gerne an uns wenden: https://immoquelle.at/leistungen/immobilie-verkaufen!
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