Schadensersatz nach Kaufvertrag? Baumängel und Co.

Einführung

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen ein großes Projekt. Selbst ein kleiner Fehler kann später zu erheblichen Verlusten führen. Zu den ärgerlichsten Fehlern gehört, wenn man eine mangelhafte Immobilie kauft.

Zum Beispiel werden Mängel am Fundament eines Hauses oftmals erst viel später sichtbar. Die Behebung eines solchen Problems kann eine kostspielige Angelegenheit sein. Daher ist es sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer wichtig zu wissen, was in solchen Situationen zu tun ist.

Zwar kann nichts ein ordentliches Rechtsgutachten ersetzen, aber dieser Artikel wird Ihnen trotzdem helfen, ein paar erste Kenntnisse zu erwerben. Wir behandeln Themen wie: Wann und wie können Ansprüche wegen Mängeln geltend gemacht werden? Wie sieht die Haftung des Verkäufers aus? Wann kann eine Rückabwicklung des Kaufvertrags erfolgen?

Welche Arten von Mängeln können geltend gemacht werden?

Das Gesetz in Österreich definiert einen Schaden als jegliche Art von Nachteilen, die dem Eigentum, der Person oder den Rechten einer Person zugefügt werden.

Im Allgemeinen kann ein Mangel als jede negative Abweichung vom vertraglich vereinbarten oder üblicherweise erwarteten Zustand der Immobilie verstanden werden.

Dabei kann es sich um einen Sachmangel wie eine undichte Decke oder einen Rechtsmangel, wie ein Wohnrecht an der Immobilie, handeln. Eine unsachgemäße Nutzung der Immobilie oder die erwartete Abnutzung gelten nicht als Mangel.

Es ist hilfreich, die folgenden Arten von Mängeln zu verstehen:

• Offene Defekte: Diese Art von Mängel ist leicht zu erkennen (z. B. zerbrochene Fenster) oder kann in öffentlichen Büchern eingesehen werden. Für solche Mängel besteht kein Anspruch, außer unter besonderen Bedingungen.
• Versteckte Defekte: Mängel, die nicht offensichtlich sind und erst nach dem Kauf entdeckt werden, werden als versteckte Mängel bezeichnet. So können beispielsweise eine unzureichende Isolierung oder Wasserschäden an den Wänden eines Hauses bereits zum Zeitpunkt des Kaufs vorhanden sein, werden aber erst viel später entdeckt. Solche Mängel können vertraglich von der Garantie ausgeschlossen werden.
• Geringfügige Defekte: Dies sind unbedeutende Mängel, die die Nutzung der Immobilie nicht beeinträchtigen. Beispiele sind Farbflecken oder kleine Kratzer an der Wand. Für solche Mängel besteht kein Anspruch, aber ein kleiner Preisnachlass kann zum Zeitpunkt des Kaufs ausgehandelt werden.

Grundsätzlich sollte ein Verkäufer auf alle ihm bekannten Mängel hinweisen. Wenn er sie nicht offenlegt, besteht ein Anspruch auf Schadensersatz, auch wenn es sich um offensichtliche Mängel handelt. Wenn ein Mangel vom Verkäufer absichtlich verschwiegen wurde, spricht man von einem arglistig verschwiegenen Mangel.

Falls ein Verkäufer ausdrücklich zusichert, dass die Immobilie frei von Mängeln ist, kann jeder offene oder versteckte Mangel, der später entdeckt wird, ebenfalls geltend gemacht werden.

Wenn ein Käufer jedoch von einem Mangel weiß oder ein Mangel durch außergewöhnliche Umstände verursacht wurde, haftet der Verkäufer nicht für diesen. Er kann seine Haftung für Sachmängel sogar im Kaufvertrag beschränken.

Strukturelle Schäden

Schäden an einer Immobilie, die während des Baus oder der Renovierung entstanden sind, werden als Bauschäden bezeichnet und die daraus resultierenden Mängel als Baumängel. Solche Mängel fallen in die Kategorie der versteckten Mängel, da sie erst später sichtbar werden.

Bauschäden schwächen das Gebäude, mindern seinen Wert und erhöhen das Sicherheitsrisiko.

Im Allgemeinen haftet der Bauunternehmer für solche Schäden, sofern sie von ihm oder im Rahmen seiner Arbeit auf seiner Baustelle verursacht wurden. Unter den folgenden Umständen sind sie jedoch nicht haftbar:

• Wenn der Kunde Baumaterialien oder Bauteile zur Verfügung gestellt oder angefordert hat, die den Schaden verursacht haben.
• Wenn die Leistung vertragsgemäß erbracht wurde, ohne dass ein Schaden entstanden ist.
• Falls ein anderes Unternehmen den Schaden während der Vorarbeiten verursacht hat.

Arten von Sachmängelansprüchen

Ein Käufer, der beim Kauf aufgrund von nicht erwähnten Mängeln an der Immobilie geschädigt wurde, hat das Recht auf folgende Forderungen. Er kann:

• den Verkäufer verpflichten, den Mangel zu beheben und die Kosten zu tragen.
• eine Preisminderung verlangen.
• Schadensersatz verlangen.
• eine Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen.

Welcher Anspruch bewilligt wird, hängt von der Beschaffenheit und der Schwere des Mangels ab.

Es gibt zwei Möglichkeiten, solche Ansprüche geltend zu machen – entweder durch einen Gewährleistungsanspruch oder durch einen Schadensersatzanspruch. Nach österreichischem Recht können beide Ansprüche gleichzeitig geltend gemacht werden. Beide haben jedoch unterschiedliche Voraussetzungen.

Gewährleistungsanspruch & Garantie

In einem Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, die Immobilie vertragsgemäß zu liefern. Daraus ergibt sich die Haftung des Verkäufers im Rahmen der Gewährleistung. Jeder versteckte Mangel kann Gegenstand eines Gewährleistungsanspruchs sein, da solche Mängel bereits zum Zeitpunkt des Kaufs der Immobilie bestanden, aber erst später vom Käufer bemerkt wurden.

Wenn der Verkäufer eine mangelfreie Immobilie versprochen hat, können sogar offene Mängel im Rahmen der Gewährleistung geltend gemacht werden.

Eine Preisminderung ist über einen Garantieanspruch nur schwer zu erreichen, da die Garantie sicherstellen soll, dass der Käufer die Immobilie erhält, der er zugestimmt hat. Ein nicht behebbarer Mangel oder ein Mangel, dessen Behebung unverhältnismäßig teuer ist, kann jedoch zu einer Preisminderung oder sogar zu einem Rücktritt vom Vertrag führen.

Sie sollten auch bedenken, dass ein Gewährleistungsanspruch nur den Mangel abdeckt und nicht etwaige Folgeerscheinungen davon.

Die Klausel „wie besichtigt“ in Kaufverträgen ist kein genereller Ausschluss der Gewährleistung. Sie ist lediglich eine Anerkennung aller offenen Mängel seitens des Käufers. Versteckte Mängel fallen weiterhin unter die Gewährleistung. Aber auch darauf kann vertraglich verzichtet werden (mehr dazu später).

Gewährleistungsfrist

Die Frist beträgt drei Jahre für unbewegliche Objekte. Damit sind das Gebäude und alles, was fest damit verbunden ist, wie Heizung, Fenster usw. gemeint. Für bewegliche Objekte, wie Möbel, die als Teil der Immobilie verkauft werden, beträgt die Frist nur zwei Jahre.

Bei versteckten Mängeln beträgt die Frist nur drei Jahre, und beginnt mit dem Datum der Übergabe. Wenn der Verkäufer jedoch eine bestimmte Beschaffenheit des Hauses ausdrücklich zugesichert hat und ein Mangel daran auftritt, dann beginnt die Gewährleistungsfrist für einen solchen versteckten Mangel ab der Entdeckung dieses Mangels.

Selbst dann können solche Ansprüche nur innerhalb von 30 Jahren nach der Übergabe geltend gemacht werden, und danach besteht in keinem Fall ein Anspruch auf Gewährleistung.

Wenn ein Mangel im Rahmen eines Gewährleistungsanspruchs behoben wird, beginnt die Gewährleistungsfrist für den reparierten Teil der Immobilie von neuem.

Schadensersatzanspruch

Wenn der Mangel durch den Verkäufer schuldhaft verursacht wurde (wie im Falle einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Verursachung), kann der Käufer Schadensersatz verlangen. Die Entschädigung für einen solchen Anspruch erstreckt sich auf den Mangel und die durch den Mangel verursachten Auswirkungen.

Handelt es sich beispielsweise um eine verschimmelte Wand, deckt die Entschädigung die Reparatur der Wand und die durch den Schimmel verursachten Krankenhauskosten ab.

Einer der entscheidenden Unterschiede zwischen einer Schadensersatzklage und einer Gewährleistungsklage besteht darin, dass erstere ein Verschulden des Verkäufers voraussetzt. Eine Schadensersatzklage ist die einzige Möglichkeit, die bleibt, wenn die Gewährleistungsfrist abgelaufen ist oder vertraglich darauf verzichtet wurde.

Verjährungsfrist des Schadensersatzanspruches

Eine Schadensersatzklage kann jederzeit innerhalb der ersten 30 Jahre nach der Übergabe eingereicht werden. Sobald der Geschädigte jedoch Kenntnis von dem Schaden oder Mangel hat, muss er innerhalb von drei Jahren eine Klage einreichen. Danach sind die Ansprüche verjährt.

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Wie können Sie Mängel geltend machen

Bestimmung des Fehlers

Der erste Schritt nach der Feststellung eines Mangels besteht darin, festzustellen, um welche Art von Mangel es sich handelt. Offene Mängel können nur dann geltend gemacht werden, wenn sie arglistig verschwiegen wurden oder der Verkäufer eine ausdrückliche Garantie für die Mangelfreiheit der Immobilie gegeben hat.

Versteckte Mängel sind in der Regel einklagbar, es sei denn, es wurde auf die Gewährleistung verzichtet. Selbst in diesem Fall besteht ein Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Mangel vom Verkäufer verursacht wurde.

Verzicht auf die Gewährleistung

Ein weiterer wichtiger Gesichtspunkt ist, ob vertraglich auf die Gewährleistung verzichtet wurde. Ein Vertrag zwischen zwei Privatpersonen kann eine Gewährleistungsausschlussklausel enthalten.

Für einen Vertrag mit einem kommerziellen Anbieter, wie einer Wohnungsbaugesellschaft oder einem Unternehmen, kann jedoch keine solche Klausel enthalten. In letzteren Fällen macht das Verbraucherschutzgesetz solche Klauseln ungültig.

Wenn auf die Gewährleistung verzichtet wird, können versteckte Mängel nicht geltend gemacht werden. Arglistig verschwiegene Mängel und zugesicherte Eigenschaften einer Immobilie (ob ausdrücklich zugesichert oder stillschweigend) fallen jedoch unabhängig von einer Verzichtsklausel unter die Gewährleistung.

Die Beweislast

Bei Gewährleistungsansprüchen liegt die Beweislast innerhalb der ersten 6 Monate der Gewährleistungsfrist beim Verkäufer. Das bedeutet, dass davon ausgegangen wird, dass der Mangel bereits zum Zeitpunkt der Übergabe vorhanden war, und der Verkäufer das Gegenteil beweisen muss. Nach 6 Monaten kehrt sich die Situation um und die Beweislast liegt dann beim Käufer.

Bei einem Anspruch auf Schadensersatz liegt die Beweislast für 10 Jahre nach dem Datum der Übergabe beim Verkäufer. Danach verlagert sich die Last auf den Käufer, der dann beweisen muss, dass der Verkäufer den Mangel schuldhaft verursacht hat.

Berechnung des Schadensersatzes

Der Umfang des Schadens wird berechnet, indem die Abweichung vom Vertrag ermittelt wird. Wenn der so ermittelte Schadensumfang groß genug ist oder ein nicht behebbarer versteckter Mangel vorliegt, kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten.

In Fällen, in denen der Schaden auf eine leicht fahrlässige Handlung des Verkäufers zurückzuführen ist, hat das Gesetz die Haftung für Sachschäden auf 750.000 Euro begrenzt. In solchen Situationen ist es außerdem ratsam, das Ausmaß des Schadens an der Immobilie von einem Fachmann feststellen zu lassen.

Weitere Hinweise zu Baumängeln

Im Folgenden finden Sie einige bewährte Praktiken, die Sie befolgen sollten:

• Bevor Sie einen endgültigen Kauf tätigen, ist es ratsam, einen Bausachverständigen zu beauftragen, der die Immobilie bewertet und Mängel feststellt.
• Es ist für den Verkäufer finanziell besser, den Käufer über alle bekannten Mängel am Gebäude zu informieren und einen reduzierten Preis zu akzeptieren, als sich durch eine Reklamation Gerichtsprozesse einzuhandeln.
• Wenn nach der Übergabe ein Mangel entdeckt wird, sollte dieser gut dokumentiert werden, zusammen mit Bildern und Videos davon. Falls es sich um einen erheblichen Mangel handelt, sollte ein unabhängiger Sachverständiger hinzugezogen werden, um den Mangel zu untersuchen und zu begutachten.
• Sobald ein Mangel entdeckt wird, sollte er dem Verkäufer sofort per Einschreiben oder E-Mail gemeldet werden. Eine Mängelrüge ist für Gewährleistungsansprüche erforderlich.

Verkäufer von Immobilien können haftbar gemacht werden, wenn sie Schäden und Mängel versteckt haben

Zusammenfassung: Schadensersatz nach Kaufvertrag

Zusammengefasst gibt es zwei Arten von einklagbaren Mängeln – offene und versteckte. Beide sind in bestimmten Situationen einklagbar. Arglistig verschwiegene Mängel sind prinzipiell immer einklagbar.

Ein Anspruch auf einen solchen Schaden kann als Gewährleistungsanspruch oder als Schadensersatzanspruch oder beides geltend gemacht werden. Ersteres gilt für versteckte Mängel und letzteres für Mängel, die durch Handlungen des Verkäufers verursacht wurden.

Auf die Gewährleistung für eine Immobilie kann im Kaufvertrag verzichtet werden. Zugesicherte Eigenschaften und arglistig verschwiegene Mängel fallen jedoch weiterhin unter die Gewährleistung.

Die Beweislast verlagert sich je nach Art des Anspruchs und der verstrichenen Zeit zwischen dem Käufer und dem Verkäufer. Wichtig ist auch, dass Sie den Mangel dokumentieren und den Verkäufer sofort nach seiner Entdeckung darüber informieren.

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