Verbücherung & Eintragung ins Grundbuch – ist es verkauft?

7 Minuten Lesezeit

Einleitung

Ein Verkauf ist im Wesentlichen eine Übertragung des Eigentums. Wenn ein Objekt ,,verkauft“ wird, bedeutet dies, dass der Käufer der neue Eigentümer des Objekts geworden ist. Viele Menschen glauben, dass die Unterzeichnung des Kaufvertrages schon ausreicht, damit eine Immobilie als verkauft gilt. Der Unterschied besteht jedoch darin, dass ein bloßer Kaufvertrag das Eigentum nicht überträgt.

In diesem Artikel beantworten wir die Fragen, wann eine Immobilie als „verkauft“ gilt, welche Formalitäten damit verbunden sind, was man bei einer Immobilientransaktion beachten sollte und vieles mehr.

Der Eigentumsübergang

Bei Immobilientransaktionen reicht ein unterzeichneter und notariell beglaubigter Kaufvertrag nicht aus, um das Eigentum zu übertragen. Auch nach der Zahlung des Kaufpreises wird der Käufer nicht der eingetragene Eigentümer. Ein Eintrag im Grundbuch, einem öffentlichen Dokument, ist erforderlich, um die Eigentumsübertragung abzuschließen. Es sind diese Grundbucheinträge, die letztendlich das Eigentum und die Rechte an der Immobilie bestimmen.

Bevor der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird, muss ein ordnungsgemäßer Kaufvertrag abgeschlossen und die bestehenden Belastungen gelöscht werden. Außerdem muss der Eintrag des früheren Eigentümers aus dem Grundbuch gelöscht werden. Erst nach all dem kann ein Käufer wirklich der „Eigentümer“ der Immobilie sein.

Das Grundbuchrecht ist streng, weshalb Anträge auf Änderungen sorgfältig eingereicht werden müssen. Die Kosten für diese Anträge und Eintragungen können einen beträchtlichen Teil des Kaufpreises ausmachen. Daher sollten Käufer diese Kosten bei der Festlegung des Kaufpreises einkalkulieren. Man sollte mindestens drei Monate Zeit einplanen, bis sich die Änderungen im Grundbuch niederschlagen.

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Kaufvertrag & Grundpfandrecht

Bevor wir über Grundbucheinträge sprechen, ist es wichtig, auf relevante Überlegungen zu Kaufverträgen und Belastungen im Zuge des Grundpfandrechtes hinzuweisen. Ein Käufer muss sich dieser Themen bewusst sein, da seine Eigentumsrechte davon abhängen.

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag ist vielleicht das wichtigste Dokument, wenn es um den Verkauf einer Immobilie geht. Er listet die Rechte und Pflichten beider Parteien auf und enthält Regelungen für unvorhergesehene Ereignisse.

Damit ein Vertrag gültig ist, müssen beide Parteien ihn in Anwesenheit eines Notars unterzeichnen, der ihn anschließend ordnungsgemäß beglaubigt. Nur mit einem gültigen Vertrag kann ein Verkauf erfolgreich abgeschlossen werden.

Grundpfandrechte

Auch nach der Unterzeichnung eines Kaufvertrags und der Zahlung können bestimmte Belastungen auf der Immobilie lasten, die deren Nutzung einschränken können. Ein Einfamilienhaus kann zum Beispiel mit einem Nießbrauch belastet sein oder eine Bank kann ein Pfandrecht auf die Immobilie haben. In jedem Fall ist das Eigentum mit ungünstigen Einschränkungen für den Käufer verbunden.

Daher ist es wichtig, dass Sie über alle bestehenden Belastungen der Immobilie gut informiert sind. In der Regel sind diese im Grundbuch aufgeführt, aber einige könnten auch nur vertraglich geregelt sein.

So sind beispielsweise Wegerechte in der Regel nicht im Grundbuch aufgeführt, ebenso wenig wie die Belastungen, die bei einer zufälligen Besichtigung der Immobilie offensichtlich sind. Potenziellen Käufern wird daher empfohlen, die Grundbucheinträge zu überprüfen und eine Besichtigung der Immobilie vorzunehmen.

Sobald alle Lasten und Rechte identifiziert sind, ist es wichtig, sie aus dem Grundbuch löschen zu lassen, bevor ein Grundbucheintrag für den neuen Eigentümer vorgenommen wird. Alternativ kann der Käufer die Beschränkungen akzeptieren und in den Kaufpreis einkalkulieren oder die Kreditforderungen von den jeweiligen Gläubigern übernehmen. In letzterem Fall sollte der Käufer die Vereinbarungen zwischen dem Verkäufer und den Gläubigern sorgfältig prüfen.

Ein Buch mit InformationenEin Käufer sollte immer die Belastungen im Grundbuch überprüfen

Das Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Dokument, das Informationen über Eigentum und Rechte an Immobilien enthält. Damit jemand wirklich Eigentum besitzt, muss er einen entsprechenden Grundbucheintrag haben. Nur so kann eine Person ein dingliches Recht erwerben, d. h. ein Recht, das gegen jeden durchgesetzt werden kann.

Das Grundbuch wird von den Bezirksgerichten geführt und kann von jedermann gegen eine geringe Gebühr online oder bei einem Gemeindeamt eingesehen werden.

Wie wird ein Eintrag im Grundbuch vorgenommen?

Die rechtliche Übertragung des Eigentums erfolgt, nachdem ein entsprechender Eintrag im Grundbuch vorgenommen worden ist. Für eine solche Eintragung muss ein Antrag bei dem Amtsgericht gestellt werden, das für das Gebiet zuständig ist, in dem sich die Immobilie befindet.

Diese Anträge müssen elektronisch und schriftlich eingereicht werden. Anträge auf Eintragung in das Grundbuch werden über einen Notar eingereicht.

Ein Antrag auf einen Grundbucheintrag muss die folgenden Angaben enthalten:

  • Vor- und Nachname
  • Geburtsdatum und Wohnsitz des Antragstellers
  • Genaue Angaben zum Grundstück

Die folgenden Dokumente sind (unter Umständen) für einen solchen Antrag erforderlich:

  • Notariell beglaubigter und von allen Parteien unterzeichneter Kaufvertrag
  • Selbstberechnungserklärung oder Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes
  • Genehmigung der Grundverkehrsbehörde
  • Löschungs- oder Zustimmungserklärung der finanzierenden Banken, falls vorhanden
  • Pfandrechtsdokumente, falls vorhanden
  • Nachweis der Staatsbürgerschaft
  • Im Falle von Wohnungseigentum sind die folgenden zusätzlichen Dokumente erforderlich:
    • Bescheinigung der Baubehörde oder ein Sachverständigengutachten über das Bestehen von selbständigem Wohnungseigentum
    • Nutzwertgutachten eines Bauingenieurs oder eines gerichtlich zertifizierten und allgemein beeideten Sachverständigen oder die rechtskräftige Entscheidung der Schlichtungsstelle oder des Gerichts über die Ermittlung des Nutzwertes

Löschen aus dem Grundbucheintrag

Als Käufer reicht es nicht aus, sich selbst als Eigentümer der Immobilie einzutragen. Der Eintrag des Verkäufers als Eigentümer und bestehende Pfandrechte, Belastungen usw. müssen ebenfalls gelöscht werden. Für die Löschung eines Darlehens aus dem Register ist die Zustimmung des Gläubigers erforderlich.

Die Löschung eines Eintrags aus dem Grundbuch erfolgt durch einen Antrag, der dem oben beschriebenen sehr ähnlich ist. Wenn kleinere Löschungen erforderlich sind, wie z. B. eine Adressänderung oder die Löschung eines Pfandrechts, sind die Kosten geringer und können von einem Notar oder vom Antragsteller selbst vorgenommen werden. In letzterem Fall muss darauf geachtet werden, dass ein formal korrekter Antrag gestellt wird.

Ein Foto von GeldscheinenEin Bild des Geldes

Wie viel kostet ein Grundbucheintrag?

Ein Antrag auf Eintragung oder Löschung kostet 47 EUR in Österreich. Für mündlich eingereichte Anträge betragen die Kosten 66 EUR. Hinzu kommen Notarkosten und Registrierungskosten für den Erwerb von Eigentum und Baurecht. Letztere belaufen sich auf 1,1 % des Marktwerts der Immobilie.

Falls ein Pfandrecht eingetragen werden soll, fallen zusätzliche Kosten in Höhe von 1,2 % des Pfandrechtsbetrags an. Es kann zu Ausnahmen bei der Berechnung der Kosten für Grundbucheinträge kommen.

Rangfolge

Ein wichtiger Aspekt für Grundbuchämter ist die Rangordnung im Grundbuch. Sie bestimmt die Priorität der Rechte, und derjenige mit dem höchsten Rang hat das erste Recht. Gibt es beispielsweise zwei Gläubiger, die ein Pfandrecht auf die Immobilie haben, bestimmt die Rangfolge die Reihenfolge, in der ihre Forderungen beglichen werden.

Wenn eine Rangordnung im Grundbuch vermerkt ist, kann für einen Zeitraum von einem Jahr ab dem Datum der Eintragung keine Eintragung in Bezug auf Eigentum oder Belastungen vorgenommen werden.

Die Rangfolge kann auf Drängen des Verkäufers, d. h. des derzeitigen Eigentümers, im Register vermerkt werden. Dies kann geschehen durch:

  • Den Verkäufer selbst,
  • durch einen notariell beglaubigten und unterzeichneten Antrag, oder
  • durch eine vor einem Notar unterzeichnete Einverständniserklärung des Verkäufers zur Eintragung des Ranges in einer separaten Urkunde

Holzhaus im SonnenuntergangBeim Ausfall von Zahlungen bestimmt die Reihenfolge, wer zuerst Geld für Forderungen erhält

Zusammenfassung – Wann ist eine Immobilie verkauft?

Der rechtliche Eigentumsübergang bei Immobilientransaktionen findet statt, sobald das Eigentum ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen ist. Selbst ein notariell beglaubigter und unterzeichneter Kaufvertrag sowie die Überweisung des Kaufpreises reichen nicht aus. Ein Grundbucheintrag ist zwingend erforderlich. Außerdem müssen für einen vollständigen Eigentumsübergang bestehende Rechte und Belastungen gelöscht werden.

Wenn es um das Grundbuch geht, müssen die Anträge elektronisch eingereicht werden, es sei denn, die gewünschten Änderungen sind geringfügig. Die Kosten für die Eintragung sind nicht unerheblich und sollten im Voraus bedacht werden. Käufer sollten auch auf die Rangfolge im Grundbuch achten, da jeder, der einen höheren Rang als sie hat, sein Recht zuerst geltend machen kann.

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