Einführung
Wenn Sie das Prinzip eines Kaufvertrages verstanden haben, verstehen Sie auch, wie Immobilienkaufverträge funktionieren. Es müssen sich zwei Personen auf einen Preis für die Ware einigen, dann wird ein Kaufvertrag geschlossen. Dieser verpflichtet beide Parteien dazu, sich an die Vertragsbedingungen zu halten und ihre jeweiligen Pflichten zu erfüllen. Sowohl Verkäufer als auch Käufer sind an den Vertrag gebunden.
Es kann jedoch Situationen geben, in denen eine Partei vom Vertrag zurücktreten möchte. Finanzierungsprobleme, Mängel am Haus oder es wurde ein attraktiveres Angebot gefunden – all dies sind triftige Gründe für einen Rücktritt.
Das Gesetz in Österreich nennt bestimmte Situationen, in denen ein Käufer tatsächlich von einem Kaufvertrag zurücktreten kann. In diesem Artikel gehen wir darauf ein, wann und wie ein Rücktritt vom Kaufvertrag erfolgen kann.
Überblick über das Widerrufsrecht
Ein Rücktritt von einem Kaufvertrag bedeutet im Wesentlichen, dass der Vertrag für nichtig, also unwirksam erklärt wird und alle gegenseitigen Verpflichtungen, die sich aus ihm ergeben, aufgehoben werden. Bereits erbrachte Leistungen müssen in diesem Fall natürlich zurückgegeben werden.
Das Widerrufsrecht ist kein Grundrecht, das nach Belieben ausgeübt werden kann. Es ist eine Ausnahme, nicht die Regel, und es kann in zwei Situationen zustande kommen:
- Aus einer Vereinbarung – Entweder gibt es eine gegenseitige Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, vom Vertrag zurückzutreten, oder im Kaufvertrag sind die Rücktrittsbedingungen und das Verfahren festgelegt.
- Aus dem Gesetz – In Österreich gibt es drei Gesetze, die ein Rücktrittsrecht vorsehen und einen Rücktritt dann zu einem Recht machen. Diese sind das Verbraucherschutzgesetz, das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch und das Bauträgervertragsgesetz.
Wenn eine Partie ohne Vorliegen einer der beiden Situationen zurücktritt, wird diese zurücktretende Partei schadenersatzpflichtig. Wenn ein Rücktritt dagegen rechtmäßig ist, sollte dieser immer schriftlich, vorzugsweise per Einschreiben, geltend gemacht werden.
Falls das Eigentum an dem Haus durch einen Grundbucheintrag übertragen wurde, ist eine Rückgängigmachung des Grundbucheintrags erforderlich.
Vorverträge
Bei Immobilientransaktionen wird häufig ein Vorvertrag unterzeichnet, in dem der Verkäufer und der Käufer vereinbaren, den Hauptkaufvertrag in der Zukunft abzuschließen.
Dies geschieht, um den Kauf abzusichern, wenn zwischenzeitliche Aufgaben wie die Finanzierung noch nicht abgeschlossen sind. Einen Vorvertrag darf man mit einem Kaufanbot nicht vergleichen, da ein Kaufanbot eine Punktation darstellt und das bereits ein Hauptvertrag ist. Somit auch nach Kaufanbot Annahme bereits die Rechtswirksamkeit des Geschäfts zustande gekommen ist.
Ein Vorvertrag ist verbindlich. Sein Inhalt muss mit dem des Hauptkaufvertrags übereinstimmen und sollte den Zeitpunkt des Abschlusses des Hauptvertrags festlegen. Ein Rücktritt ist möglich, wenn eine dieser beiden Bedingungen nicht erfüllt ist.
Außerdem kann man vom Vorvertrag auf ähnliche Weise zurücktreten, wie vom Hauptvertrag. Dies können Sie weiter unten im Artikel nachlesen.
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Rückzug durch Vereinbarung
Die vielleicht einfachste Form des Rücktritts ist eine Vereinbarung zwischen den Parteien. Dies kann auf dreierlei Weise geschehen:
- Der Verkäufer hat Verständnis für die Situation des Käufers (oder umgekehrt) und erklärt sich bereit, vom Vertrag zurückzutreten. Oder es besteht ein gegenseitiges Einvernehmen darüber, dass der Kaufvertrag aufgelöst werden soll. Dies sind im Wesentlichen Rücktritte im gegenseitigen Einvernehmen.
- Das Rücktrittsrecht wird im Kaufvertrag frei eingeräumt.
- Die häufigste Form ist, dass der Vertrag seinen Abschluss von bestimmten Bedingungen abhängig macht. Diese Bedingungen können eine rechtzeitige Übergabe, Finanzierungszusagen, die Umwandlung eines Grünlandgrundstücks in Bauland oder mehr sein. Der Eintritt oder Nichteintritt solcher Bedingungen beendet grundsätzlich den Kaufvertrag.
Das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch
Das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch sieht ebenfalls eine Möglichkeit vor, von einem Kaufvertrag zurückzutreten. Diese ist besonders nützlich, wenn es sich um einen Vertrag zwischen Privatpersonen handelt. Hier tritt ein Rücktritt in Kraft, wenn eine Partei in Verzug ist, also wenn sie eine oder mehrere ihrer Verpflichtungen nicht erfüllt.
Dies kann der Fall sein, wenn der Verkäufer nicht in der Lage ist, die Immobilie zum vereinbarten Zeitpunkt zu übergeben, oder der Käufer nicht in der Lage ist, am Fälligkeitstag zu zahlen.
Im Falle eines Verzugs hat die nicht säumige Partei die folgenden Rechtsmittel:
- Sie kann entweder eine verspätete Erfüllung des Vertrags akzeptieren und Schadensersatz verlangen.
- Sie kann vom Vertrag zurücktreten, muss aber zuvor der säumigen Partei eine angemessene Frist zur Erfüllung ihrer Verpflichtungen setzen.
Das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch regelt den Rücktritt vom Verkauf
Das Verbraucherschutzgesetz
Die im Verbraucherschutzgesetz vorgesehenen Rücktrittsrechte bestehen in der Regel nur bei Geschäften zwischen gewerblichen Anbietern, wie Unternehmen, und Verbrauchern. Das Gesetz sieht zwei verschiedene Situationen vor, in denen man von einem Kaufvertrag zurücktreten kann.
Zum einen, wenn die Versprechen des Verkäufers nicht eingehalten werden, und zum anderen, wenn der Kaufvertrag am Tag der ersten Besichtigung der Immobilie abgeschlossen wird.
Wenn die Versprechen des Verkäufers nicht eingehalten werden
Wenn ein Verkäufer dem Verbraucher zusichert, dass er mit seinem derzeitigen Kredit eine Finanzierung für die Immobilie erhalten kann, und der Verbraucher den Vertrag mit diesem Versprechen unterschreibt, hat er ein Rücktrittsrecht, wenn das Finanzierungsversprechen nicht zustande kommt.
Im Wesentlichen kann der Verbraucher also vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn die vom Verkäufer versprochenen Ereignisse nicht oder in wesentlich geringerem Umfang eintreten. Das Recht wird in § 3a des Gesetzes erwähnt.
Die Ereignisse, die unter das Gesetz fallen, sind:
- Aussicht auf eine öffentliche Finanzierung
- Aussicht auf ein Darlehen
- Aussicht auf Steuervorteile
- Mitwirkung eines Dritten, die für die Erfüllung des Vertrages erforderlich ist; z. B. die rechtzeitige Räumung der Immobilie durch den Mieter.
Die Frist für die Geltendmachung dieses Rechts beträgt eine Woche ab dem Zeitpunkt, zu dem der Verbraucher Kenntnis davon hat, dass die Ereignisse nicht oder nicht in dem versprochenen Umfang eintreten werden. Das Recht kann nur innerhalb eines Monats nach Vertragsabschluss ausgeübt werden, danach verfällt es.
Dieses Recht steht in den folgenden Fällen jedoch nicht zur Verfügung:
- Wenn der Verbraucher vor Vertragsabschluss wusste, dass die vom Verkäufer versprochenen Ereignisse nicht oder nicht in dem zugesicherten Umfang eintreten werden
- Wenn das Recht im Vertrag ausgeschlossen wurde
- Wenn der Verkäufer bereit ist, den Vertrag entsprechend anzupassen
Verkauf am ersten Tag
Dies ist ein Sonderfall, da dies auch für Verträge zwischen Verbrauchern gilt. Das Rücktrittsrecht ist in § 30a des Gesetzes geregelt und gilt, wenn ein Vertrag am selben Tag geschlossen wird, an dem die erste Besichtigung der Immobilie stattgefunden hat. Das Recht besteht nur, wenn dringende Wohnbedürfnisse des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen durch den Kauf gedeckt werden sollten.
Dieses Recht gilt für Wohnungen, Einfamilienhäuser oder Grundstücke, die für den Bau eines Einfamilienhauses geeignet sind.
Wenn also die oben genannten Bedingungen erfüllt sind, kann der Verbraucher vom Vertrag zurücktreten. Die Frist für die Ausübung dieses Rechts beträgt eine Woche ab dem Zeitpunkt, an dem der Käufer seine Kopie der Vertragserklärung und eine schriftliche Belehrung über sein Widerrufsrecht erhalten hat.
Das Recht erlischt jedoch nach einem Monat ab Vertragsabschluss. Während dieses Zeitraums sind auch keine Anzahlungen erforderlich.
Mängel am Objekt, die vorher nicht offengelegt wurden, können Grund für einen Rücktritt vom Verkauf sein
Das Bauträgervertragsgesetz
Nach § 5 dieses Gesetzes hat der Käufer das Recht, von einem Kaufvertrag oder einer Vertragserklärung zurückzutreten. Dieses Recht kann nur ausgeübt werden, wenn der Bauträger der Immobilie es versäumt, dem Käufer mindestens eine Woche vor Abgabe der Vertragserklärung schriftliche Informationen über Folgendes zukommen zu lassen:
- Den beabsichtigten Vertragsinhalt, wie z. B. den Kaufpreis, den Kaufgegenstand, das Übergabedatum, usw.
- Die Sicherheitsverpflichtungen, falls vorhanden, gemäß den Bestimmungen des Gesetzes
Wenn der Kauf von einer Wohnbauförderung abhängt, die gar nicht oder in wesentlich geringerem Umfang bewilligt wird, kann der Käufer vom Kaufvertrag oder der Vertragserklärung zurücktreten. Die Bedingungen sind ähnlich wie die im Folgenden genannten.
Nach diesem Gesetz beginnt die Rücktrittsfrist, wenn der Käufer die oben genannten Informationen und eine schriftliche Belehrung über sein Rücktrittsrecht erhält, jedoch nicht früher als bei Vertragsabschluss. Diese Frist beträgt 14 Tage. Das Recht erlischt jedoch nach sechs Wochen ab Vertragsabschluss.
Verschiedene Arten der Rücknahme
Es gibt zwar Fälle, in denen ein Rücktritt vom Vertrag erforderlich ist, doch sollte zuvor die Gültigkeit des Kaufvertrags geprüft werden.
- Wenn der Vertrag gegen das Gesetz verstößt, ist er nichtig und hat keine Wirkung, wodurch die Notwendigkeit eines Rücktritts entfällt.
- Falls die Immobilie erhebliche Mängel aufweist, kann ein Rücktritt nach dem Gewährleistungsrecht oder dem Schadenersatzrecht möglich sein.
Zusammenfassung: Rücktritt vom Immobilienkauf
Es gibt mehrere Umstände, unter denen der Rücktritt von einem Kaufvertrag möglich ist. Sie haben ein Rücktrittsrecht, wenn es im Vertrag und in den verschiedenen oben genannten Gesetzen vorgesehen ist.
Dazu gehört, zum Beispiel, wenn eine Partei mit ihren Verpflichtungen in Verzug gerät oder wenn der Verkäufer bestimmte Ereignisse verspricht, die nicht eintreten. Ein Käufer kann auch von einem Kaufvertrag zurücktreten, wenn das von ihm gekaufte Haus erhebliche Mängel aufweist.
Falls Sie sich noch immer unsicher sind, können Sie sich an die IMMOQUELLE wenden. Wir haben viel Erfahrung im Umgang mit Rücktrittsrechten und versuchen immer eine möglichst reibungslose Immobilientransaktion zu erreichen. Hier können Sie mehr über uns erfahren.
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