Einführung
Der Kauf von Immobilien aus einer Zwangsversteigerung kann ein Prozess sein, mit dem nicht viele vertraut sind. Aber in diesem Artikel erfahren Sie, wie eine Zwangsversteigerung von Immobilien funktioniert.
Außerdem werden wir analysieren, welche Vor- und Nachteile mit dem Erwerb von Immobilien bei einer Zwangsversteigerung verbunden sein könnten.
Lassen Sie uns gemeinsam den Lernprozess durchlaufen und den Ablauf einer Zwangsversteigerung in Österreich entdecken.
Ein Haus bei einer Zwangsversteigerung kaufen
Die Zwangsvollstreckung ist ein rechtliches Verfahren, das es Kreditgebern ermöglicht, den geschuldeten Betrag für einen ausgefallenen Kredit einzutreiben, indem sie die mit einer Hypothek belastete Immobilie in Besitz nehmen und verkaufen.
Das Verfahren der Zwangsvollstreckung ist unterschiedlich, aber im Allgemeinen versuchen die Kreditgeber, mit den Kreditnehmern zusammenzuarbeiten, um deren Zahlungsrückstände aufzuholen und eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Sie ist gewissermaßen das letzte Mittel, das die Gläubiger ergreifen müssen, um die ausstehenden Zahlungen von den Schuldnern einzutreiben.
Zwangsversteigerungen sind zwar für die ehemaligen Eigentümer der betreffenden Immobilie unangenehm und schmerzhaft. Aber es ist in der Tat eine einmalige Gelegenheit für alle Kaufinteressenten, die auf der Suche nach einer Immobilie sind, sei es ein altes Haus oder eine neue Wohnung.
Österreichische Zwangsversteigerungen bieten diesen Menschen eine Plattform, um Immobilien zu sehr niedrigen Kaufpreisen zu erwerben, die deutlich unter dem Marktwert liegen und eine äußerst profitable Investition darstellen.
Von allen Immobilien, die bei Zwangsversteigerungen versteigert werden, sind etwa drei Fünftel Wohnimmobilien, vor allem heruntergekommene und abgenutzte Häuser auf dem Land, die dringend renovierungsbedürftig sind.
In den größeren Städten sind Zwangsversteigerungen vergleichsweise seltener als bei Häusern auf dem Land, da die Immobilien problemlos auf dem freien Markt angeboten werden können und oft sehr gefragt sind. Wenn man jedoch in eine Gewerbeimmobilie investieren möchte, dann wird man froh sein zu erfahren, dass auch Restaurants und Werkstätten auf diese Weise verkauft werden.
In Österreich wird ein Großteil der Immobilien in Niederösterreich versteigert, gefolgt von der Steiermark und Kärnten.
Ablauf einer Immobilien-Zwangsversteigerung
Die Zwangsversteigerung erfolgt in mehreren Schritten. Wenn die Bank, der Gläubiger, davon überzeugt ist, dass die ausstehenden Zahlungen vom Schuldner nicht zurückgezahlt werden können, leitet sie das Verfahren der Zwangsversteigerung beim zuständigen Gericht ein.
Da es sich bei der Zwangsversteigerung um ein gerichtliches Verfahren handelt, wird sie vom Bezirksgericht durchgeführt. Das Gericht legt einen offiziellen Termin für die Versteigerung fest, der anschließend durch eine Bekanntmachung online in der Ediktsdatei veröffentlicht wird.
Vor dem Versteigerungstermin wird ein einziger Besichtigungstermin angeboten, der gesetzlich vorgeschrieben ist. Die Kaufinteressenten müssen diese Gelegenheit nutzen, um die Immobilie genau unter die Lupe zu nehmen; die Instandhaltungs- und Renovierungskosten sollten dabei berücksichtigt werden.
Andernfalls kann sich dies schnell zu einem Albtraum entwickeln. Die Schnäppchen-Immobilie wird sonst manchmal zur Kostenfalle, sodass die Ersparnisse, die während der Auktion erzielt wurden, völlig umsonst waren.
Es ist die Pflicht des zuständigen Gerichts, alle wichtigen Informationen über die Immobilie vor der eigentlichen Versteigerung herauszugeben. Dazu gehören die Größe der Immobilie, die Größe der Wohnung und anderer Räumlichkeiten, die exklusiv genutzt werden können, die Zeit und der Ort der Versteigerung, der Betrag für die Vadium und wie hoch das Mindestgebot sein würde.
Eine klare Angabe des Werts der Immobilie, eine kurze Beschreibung des Zubehörs, das versteigert werden soll, welche Bank als Gläubiger auftritt, ob Grundbuchschulden bestehen und alle Dienstbarkeiten und Belastungen müssen ebenfalls mitgeteilt werden. Der Richter gibt eine eindeutige Bezeichnung der Immobilie durch Adresse, Einlagezahl und das Verzeichnis der Immobilie (Katastralgemeinde) heraus.
Nachdem alle Regeln vorgelesen wurden, beginnt die Bietersitzung und die Bieter können ihre Gebote abgeben. Jede voll geschäftsfähige Person, die ihre Identität mit einem gültigen amtlichen Ausweis nachweisen kann, darf mitbieten.
Außerdem muss jeder Bieter eine Kaution, das sogenannte Vadium, in Höhe von zehn Prozent des geschätzten Wertes der Immobilie hinterlegen. Sie muss vor der Auktion auf einem Sparbuch beim Gericht hinterlegt werden, Bargeld wird als Zahlungsmittel nicht akzeptiert. Diese zehn Prozent Kaution werden als Anzahlung für später einbehalten.
Die Dauer der Bietstunde hängt unter anderem davon ab, wie viele Bieter anwesend sind und ob sich ein Bieterkrieg entwickelt hat. Wenn niemand bereit ist, ein Gebot abzugeben, obwohl der Richter ihn zweimal dazu aufgefordert hat, gilt dies als Höchstgebot.
Wenn der Hammer auf „drei“ fällt, wird das höchste Gebot vorerst akzeptiert. Beachten Sie bitte, dass der Höchstbietende nicht automatisch der neue Eigentümer der Immobilie wird. Nach Abschluss der Auktion fordert der Richter die Anwesenden auf, eventuelle Einwände zu äußern.
Das Recht, Einspruch zu erheben, kann von jeder Person ausgeübt werden, unabhängig davon, ob es sich um eine öffentliche Einrichtung oder eine bei der Versteigerung anwesende Person handelt. Einsprüche können während der Auktion vor der endgültigen Entscheidung erhoben werden.
Der neue Hauseigentümer, derjenige mit dem höchsten Gebot, muss sicherstellen, dass er den Restbetrag innerhalb von zwei Monaten bezahlt. Sie muss mit Zustimmung aller Gläubiger bei Gericht hinterlegt werden.
Außerdem fallen während der Versteigerung bestimmte zusätzliche Kosten und Ausgaben an, die der neue Eigentümer einkalkulieren muss. Diese sind:
- Grunderwerbssteuer
- Kosten für den Notar
- Grundbucheintragungsgebühr
- Mögliche Finanzierungskosten im Falle eines Darlehens
- Mögliche Grundstückskosten und Hypotheken, die ebenfalls versteigert werden
WICHTIG! So mancher Profi-Investor hat sich unsere Investoren-Box angeschaut und gesagt – ich wünschte, das hätte ich auch gehabt, als ich mit Immobilien begonnen habe.
Hier klicken und Angebot sichern!
Vorteile einer Zwangsversteigerung
Eine Zwangsversteigerung von Immobilien hat mehrere Vorteile, die im Folgenden genannt werden:
- Ein profitabler und wünschenswerter Kaufpreis für den Käufer. Die versteigerte Immobilie kostet weniger als das, was der geschätzte Marktwert ist.
- Aufgrund des rechtlichen Verfahrens wird der Marktwert von einem Sachverständigen bewertet und es gibt keine Ungewissheit über den Preis.
- Das Gericht sorgt außerdem für Rechtssicherheit und stellt einen Schätzungsbericht zur Verfügung, um die Bieter über die strukturellen Schäden an der Immobilie zu informieren.
- Es ist die Aufgabe des Gerichts, den Antrag auf Grundbucheintragung zu stellen.
- Das Verfahren ist obendrein wirtschaftlich, da keine Maklerprovision gezahlt werden muss.
Manchmal entwickeln sich Bieterkriege bei einer Zwangsversteigerung
Nachteile einer Zwangsversteigerung
Wie die zwei Seiten einer Medaille hat auch eine Immobilien-Zwangsversteigerung gewisse Nachteile. Diese sind:
- Falls der Schuldner wieder zahlungsfähig wird, kann die Auktion verschoben oder ganz abgesagt werden.
- Es besteht keine Klarheit über das Rücktrittsrecht von dem Geschäft. Das Fehlen von ausdrücklichen Bedingungen führt zu Verwirrung und Misstrauen.
- Aufgrund mehrerer Verwaltungswege, die Voraussetzung für die Zwangsvollstreckung sind, kann sich die Abwicklung über Monate hinziehen, was wiederum dazu führt, dass das Verfahren zeitaufwändig und langwierig ist.
- Es besteht die Möglichkeit, dass es zu Problemen mit den früheren Hauseigentümern kommt, wenn diese sich weigern, die Räumlichkeiten zu räumen oder absichtlich versuchen, die Immobilie zu zerstören, was zu einem langwierigen Rechtsstreit führen könnte.
Zusammenfassung: Zwangsversteigerung
Ein paar Hinweise, die jeder potenzielle Käufer beachten sollte, sind: Versuchen Sie, mehrere Zwangsversteigerungen zu besuchen, um aus erster Hand zu erfahren, wie der Prozess tatsächlich abläuft.
Es kann sehr vorteilhaft sein, sich mit dem gesamten Prozess vertraut zu machen, bevor Sie auf die Immobilie bieten, an der Sie tatsächlich interessiert sind, da dies zu einem besseren Verständnis der formalen Schritte führt.
Ein weiterer wichtiger Ratschlag ist, sich vor der Auktion ein Preislimit zu setzen. Während des Bietvorgangs können Sie von dem Bietgefecht überwältigt werden und sehr leicht die Kontrolle verlieren. Man sollte es auf jeden Fall vermeiden, sich mitreißen zu lassen und seine finanziellen Grenzen zu überschreiten.
Letztendlich erfordert der Kauf bei einer Zwangsversteigerung Geduld und Liebe zum Detail. Achten Sie als potenzieller Käufer darauf, dass Sie alle oben genannten Details im Auge behalten.
Möchten Sie weitere Informationen über den Kauf von Immobilien in Österreich? Gehen Sie einfach auf https://immoquelle.at/ratgeber/ und finden Sie alle Antworten auf Ihre Fragen zu Immobilien.
Disclaimer:
Bitte beachten Sie den Disclaimer
