Einführung

Es scheint auf den ersten Blick eine tolle Idee zu sein, eine Immobilie gemeinsam mit Miteigentümern zu verwalten und zu finanzieren. Das bedeutet aber auch, dass mehrere Entscheidungsträger zusammen Entscheidungen treffen müssen. Selbstverständlich kann das sehr schnell zu Problemen und Konflikten führen.

Für Investoren, die gesamte Häuser alleine besitzen, kann es eine lukrative Möglichkeit sein, ihre Immobilie an einzelne Besitzer zu verkaufen. Diesen Vorgang nennt man Parifizierung.

Parifizierung ist aber auch der Prozess der (erneuten) Nutzwertberechnung, also der formalen Aufteilung eines Zinshauses in Eigentumswohnungen. Die Parifizierung sollte auch eine wichtige Voraussetzung sein, wenn Sie den Kauf einer Wohnung in einem Zinshaus planen.

In diesem Artikel führen wir Sie Schritt für Schritt durch den Prozess der Parifizierung eines Zinshauses und erläutern Ihnen die Vorteile, Kosten und vieles mehr.

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Was ist ein Zinshaus?

Für den Laien ist ein Zinshaus ein Gebäude, in dem sich mehrere Wohnungen oder Eigentumswohnungen befinden. Investoren oder Privatpersonen kaufen diese Wohnungen und vermieten sie dann. Heute wird der Begriff Zinshaus weiter gefasst und umfasst auch Gebäude, die neuer sind als die Gründerzeithäuser, die ab den 1970er Jahren gebaut wurden.

Es sei darauf hingewiesen, dass Genossenschaftswohnungen und Sozialwohnungen keine Zinshäuser sind.

Was bedeutet der Begriff „Parifizierung"?

Der Begriff der Parifizierung ist einfach ein verkürzter Begriff für „Nutzwertberechnung von Wohnimmobilien". In der Regel wird diese Berechnung von Bauingenieuren durchgeführt, die für den Hochbau zuständig sind, oder von allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für Hochbau oder Immobilien.

Bei der Berechnung des Nutzwerts wird jeder relevante Teil einer Immobilie (Wohnung, Geschäftsräume, Garagenplatz) berücksichtigt und mit den anderen Wohneinheiten verglichen und in Beziehung gesetzt. Die Berechnung basiert auf der Nutzfläche, d. h. der gesamten Bodenfläche einer Wohnung oder eines anderen Raums (ohne Wände). Allgemein genutzte Bereiche wie Flure, Abstellräume und Treppenhäuser werden nicht berücksichtigt.

Bei wertsteigernden oder wertmindernden Eigenschaften wie schrägen Decken, Balkonen oder Böden wird die Nutzfläche einer Wohnung im Vergleich zu anderen Wohneinheiten im selben Gebäude erhöht oder verringert. Eine Wohnung im Erdgeschoss könnte zum Beispiel einen geringeren Nutzwert haben als eine Wohnung derselben Größe im dritten Stock, da sie keinen Balkon hat.

Parifiziert bedeutet aber natürlich auch, dass die einzelne Wohnung eine Eigentumswohnung ist. Daher gibt es nicht nur einen einzelnen Immobilienbesitzer, sondern möglicherweise verschiedene für jede einzelne Wohnung

Vorteile der Parifizierung

• Die Parifizierung ermöglicht es, den jeweiligen Eigentumsanteil am Wohnungseigentum zu ermitteln.
• Sie wird auch zur Auswertung des Berechnungsschlüssels und zur Dokumentation von Wohnungseigentumsverträgen verwendet.
• Die Parifizierung verhindert auch, dass kleinere Wohnungseigentümer die gleichen Kosten tragen müssen wie größere Wohnungseigentümer. Diese Berechnung basiert auf der Schlussfolgerung, dass eine große Wohnung auch einen größeren Eigentumsanteil am Gebäude innehat.
• Sie kann auch verwendet werden, um festzustellen, welchen Anteil an den Betriebs- und Instandhaltungskosten der Immobilie jeder Miteigentümer zu tragen hat.
• Auf dem Immobilienmarkt verkauft sich eine Wohnung in einem parifizierten Zinshaus viel besser als einfaches Miteigentum. Denn viele Käufer schätzen die Freiheit, über ihre Wohnungen ohne Rücksprache mit den anderen Eigentümern verfügen zu können.

Parifizierung beim Verkauf eines Zinshauses

Ein Zinshaus kann für Käufer eine komplexe Kapitalanlage sein. Ein Makler kann bei der Vermietung helfen, die Immobilienbewertung durchführen oder den Verkauf anstoßen. Beim Verkauf stellt sich jedoch das Problem, dass Privatpersonen sich oft kein ganzes Zinshaus leisten können.

Und nicht nur das: Da der Kauf eines Zinshauses den Erwerb mehrerer Wohnungen und in der Regel den Erwerb von Miteigentum an dem Gebäude bedeuten kann, erlaubt die Parifizierung, schnell mehr Käufer zu finden. Wenn Sie also zulassen, dass einzelne Einheiten durch Parifizierung in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, können Sie oft schnell Käufer finden und einen höheren Preis für das Haus erzielen.

Das Parifizierungsverfahren

Das Parifizierungsverfahren, also die Nutzwertberechnung, wird ausschließlich von Bauingenieuren, die für den Hochbau zuständig sind, oder von gerichtlich beeideten Immobiliensachverständiger durchgeführt. Sie vermessen das gesamte Bauwerk oder arbeiten mit den Grundrissmaßen der Immobilie und erstellen auf dieser Grundlage ein Gutachten, indem sie bestimmen, welche Nutzwerte den einzelnen Objekten zuzuordnen sind.

Zunächst werden die Nutzflächen der einzelnen Eigentumswohnungen ermittelt. Die wertmindernden oder wertsteigernden Umstände der Nutzflächen werden im zweiten Schritt als Ab- und Zuschläge berücksichtigt. Schließlich basiert die Bewertung auf dem Nutzwert der einzelnen Eigentumswohnungen.

Der Nutzwert der Wohnung wird auf die Summe aller Nutzwerte des Gebäudes bezogen (wenn die Wohnung z. B. einen Nutzwert von 99 hat und der Gesamtwert der Immobilie 1.345 beträgt, besitzt der Eigentümer 99/1.345 Anteile an der Immobilie).

Die aktuelle Wohnung im Vergleich zu den historisch genehmigten Plänen der Wohnung: Welche Rolle spielt das bei der Parifizierung?

In den meisten Fällen stimmt der aktuelle Zustand der Immobilie nicht mit den (historischen) genehmigten Plänen überein. Folglich müssen Umbauten/Renovierungen, die seit Jahrzehnten nicht mehr genehmigt wurden, jetzt nach den aktuellen Bauvorschriften genehmigt oder freigegeben werden.

Bevor ein Nutzwertgutachten erstellt werden kann, muss eine rechtsverbindliche Genehmigung für Umbauten oder Installationen sowie Umwidmungen eingeholt werden. Oft sind alte Pläne rar oder nicht verfügbar, oder die Maße in den Plänen weichen deutlich von den tatsächlichen Maßen ab.

In solchen Fällen empfiehlt sich eine Vermessung mit einem 3D-Laserscan, da so präzise Bestandspläne erstellt werden können, die als Grundlage für die Erstellung der Parifizierung dienen. Infolgedessen können bauliche Veränderungen nicht legalisiert werden und müssen vor der Erstellung des Gutachtens noch genehmigt werden.

Diese Schritte sind für ein rechtlich korrektes Vorgehen, eine ordnungsgemäß eingetragene Widmung und die entsprechende Nutzungserlaubnis unbedingt erforderlich. Spätere Rechtsstreitigkeiten mit Mietern oder Immobilienkäufern werden so vermieden.

Parifizierung von Kellerabteilen: Ist das möglich?

Theoretisch könnten Kellerabteile als Zubehör zu den gewünschten Eigentumswohnungen parifiziert werden, oder sie könnten im allgemeinen Eigentum belassen werden, mit der Möglichkeit, ihre Nutzung durch einen zivilrechtlichen Nutzungsvertrag zu regeln.

Wenn die Kellerabteile bewertet werden sollen, ist in der Regel eine Kellerskizze (Kellerplan) mit der jeweiligen Bezeichnung (Nummerierung) und den m2-Maßen erforderlich. Dies bietet eine klare Grundlage für den Parifizierungsbericht und die Abrechnung.

Parifizierung von Gemeinschaftsflächen

Eingänge/Durchgänge, Treppenhäuser, Müllräume, Haustechnikräume, Abstellräume usw. bleiben im Gemeinschaftsbereich und werden im Nutzwertbericht nicht detailliert aufgeführt.

Für Gärten, Innenhöfe, Atrien und weitere Räumlichkeiten gibt es eigene Parifizierungsregeln. Erstens kann die betreffende Fläche im allgemeinen Eigentum bleiben. Zweitens kann die Fläche in zwei Teile aufgeteilt werden: Zubehöreigentum und Wohnungseigentum. Dies ist jedoch nur möglich, wenn keine anderen Miteigentümer verpflichtet sind, sie zu nutzen.

Und schließlich kann eine zivilrechtliche Nutzungsvereinbarung zwischen Miteigentümern in allgemeinen Eigentumsbereichen geschlossen werden, die jedoch nicht im Nutzwertgutachten erscheint.

Kosten der Parifizierung

Die Kosten für ein Nutzwertgutachten variieren je nach Anbieter und Größe der Immobilie. Es kann daher von Vorteil sein, Angebote von mehreren Anbietern einzuholen. Viele Bauingenieure bieten Nutzwertgutachten ab 500 Euro plus 1,20 Euro pro m2 an. Die Preise für ein Haus mit bis zu vier Wohneinheiten beginnen bei 1.200 Euro.

Diese Kosten können Sie aber auch steuerlich geltend machen.

Zusammenfassung: Zinshäuser aufteilen und Parifizierung

Die Parifizierung ermöglicht es den Eigentümern von Zinshäusern, ihren jeweiligen Eigentumsanteil an der Wohnimmobilie sowie den Anteil an den Betriebs- und Wartungskosten der Immobilie festzulegen, für den jeder Miteigentümer verantwortlich ist.

Infolgedessen wird die Wohnung besser verwaltet, da alle Eigentümer für einen bestimmten Bereich verantwortlich sind und die vollständige Kontrolle darüber haben.

Außerdem verkauft sich ein parifiziertes Zinshaus weitaus besser als ein einfaches Miteigentum, da viele Käufer die Möglichkeit schätzen, ihre Wohnungen ohne Rücksprache mit den anderen Eigentümern zu verkaufen.

Möchten Sie Ihr Zinshaus verkaufen? Oder erscheint Ihnen der Parifizierungsprozess zu kompliziert? Machen Sie sich keine Sorgen, denn wir haben Sie! Nehmen Sie jetzt Kontakt mit unseren Experten auf https://immoquelle.at/leistungen/immobilie-verkaufen auf.

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