Einführung
Immobilien haben einen riesigen Vorteil, wenn es darum geht, Vermögen aufzubauen. Dank des Hebeleffekts können Sie selbst mit wenig Eigenkapital eine Menge Investitionskredit aufnehmen und damit Immobilien kaufen. Diese tragen sich durch die Zahlungen der Mieter ab, mit denen Zins und Tilgung bezahlt werden.
Wenn Ihr Eigenkapital aber einmal für den Kauf von ein oder zwei Immobilien gebunden ist, können Sie ja keine weitere damit kaufen. Hier kommt der Begriff Rollierendes Eigenkapital ins Spiel. Denn wir verwenden den nicht beliehenen (oder bereits abgezahlten) Teil einer Immobilie zur Beleihung für die Anzahlung einer weiteren Immobilie.
Dieser Schneeball-Effekt bedeutet, dass Sie kein weiteres Eigenkapital mehr haben. Denn Ihres ist nun rollierend.
In diesem Artikel geben wir Ihnen einen kurzen Überblick über den Prozess und die Idee des rollierenden Eigenkapitals und erläutern es anhand von Beispielen. Dann sehen wir uns außerdem genauer an, wie Kredite in Immobilien eingesetzt werden können und welche verschiedenen Möglichkeiten der Rückzahlung es gibt.
Wenn Sie in der Zwischenzeit noch einmal nachschauen möchten, wie genau ein Kredit funktioniert, scrollen Sie einfach weiter runter!
Lassen Sie uns also ohne Umschweife ins Detail gehen!
Was ist Rollierendes Eigenkapital? Und Hebeln?
Banken benötigen in der Regel eine gewisse Sicherheit, bevor sie der Finanzierung eines Hauses mit Krediten zustimmen. Ohne dieses Eigenkapital ist es besonders für Menschen, die das erste Mal eine Immobilie kaufen, eigentlich unmöglich.
Die meisten Menschen haben aber nur begrenztes Eigenkapital und können nicht beim Kauf einer zweiten Wohnung nochmals mehrere zehntausende Euros bezahlen. Glücklicherweise gibt es die Möglichkeit, mit dem Eigenkapital zurückzubekommen.
Wie funktioniert das?
Im Grunde genommen wahr die Funktion des Eigenkapitals nur zur Sicherheit für die Banken. Denn wenn jemand sein eigenes Geld benutzen muss, stellt das sicher, dass er vorsichtiger mit Investitionen umgeht. Während der Kredit zurückgezahlt wird, reduziert sich das Risiko für die Bank. Ab dem Moment, wo Sie so viel zurückgezahlt haben, dass die zurückgezahlte Summe dem eingesetzten Eigenkapital entspricht, kann eine Bank sich von Ihnen überzeugen lassen, diese Summe wieder auszuzahlen.
Dies ist eine typische Strategie, die von vielen Immobilieneigentümern angewandt wird, um sich regelmäßig neue Immobilien leisten zu können. Sie sollten jedoch darauf achten, dass Sie dies mit Banken vorher bereits besprechen und zumindest ankündigen, dass Sie sich das vorstellen könnten.
Als Eigenkapital zählt nicht nur Geld, sondern auch Gold, Aktien und weitere Wertgegenstände. Ein weit verbreiteter Irrglaube ist, dass Ihr Eigenkapital für Banken im Verhältnis 1:1 akzeptiert wird. Das wäre wunderbar, aber die Realität sieht leider anders aus.
Hier zeigen wir kurz und bündig, wie eine Bank typischerweise Ihr Vermögen betrachten würde:
- Festgeldanlagen liegen in der Regel bei 100 %.
- Bargeld oder Guthaben auf dem Konto werden ebenfalls zu mehr als 100 % veranschlagt.
- Bei Gold sind es oft nur 60 % des aktuellen Preises oder etwas mehr als die Hälfte.
- Bei Aktien variiert die Berechnung um 50 % bis 70 %.
- Versicherungen werden mit 50 % bis 70 % bemessen.
- Der Wertabschlag bei Immobilien ist bis zu 30 %, es bleiben also rund 70 % übrig.
Daher sollten Sie sich von Anfang an überlegen, welche Vermögensgegenstände Sie als Eigenkapital einbringen möchten.
Versuchen wir nun, das rollierende Kapital einmal veranschaulichend mit spezifischen Zahlen zu verdeutlichen:
Nehmen wir an, dass Frau Förster eine Immobilie für 500.000 Euro kaufen möchte. Die Nebenkosten für diese Immobilie betragen 50.000 Euro, die Frau Förster selbst aufbringen muss. Der gesamte Kreditbetrag würde also 550.000 Euro betragen. Nehmen wir nun an, dass Frau Förster Eigenkapital in Höhe von 40.000 Euro einbringen kann.
Insgesamt bringt sie also 50.000 + 40.000 Euro Eigenkapital ein, für die Nebenkosten und für den Kredit. Sobald insgesamt 90.000 Euro des Kredites zurückgezahlt ist, kann sie die Bank bitten, ihr 90.000 Euro als Eigenkapital auszuzahlen. Damit kann sie dann eine neue Immobilie kaufen
WICHTIG! So mancher Profi-Investor hat sich unsere Investoren-Box angeschaut und gesagt – ich wünschte, das hätte ich auch gehabt, als ich mit Immobilien begonnen habe.
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Was ist Hebeln?
Immobilieninvestitionen können eine großartige Strategie für Anleger sein, um ihr Vermögen zu diversifizieren und langfristig welches aufzubauen. Schließlich gibt es eine Reihe von Vorteilen für Vermieter, die den Zeiteinsatz und den Aufwand langfristig wettmachen.
Allerdings ist der Prozess nicht immer einfach. Es ist eine beträchtliche Anzahlung erforderlich, es bedarf gründlicher Nachforschungen, und der Kaufprozess kann häufig einige Zeit in Anspruch nehmen. Aber dafür gibt es den Vorteil der Hebelwirkung!
Hebeln bei Immobilien ist der Einsatz von Fremdkapital oder anderen Finanzinstrumenten, um einen Investitionskredit aufnehmen zu können. Ohne den Hebel könnte man zum Beispiel mit 10.000 Euro niemals eine Wohnung ankaufen.
Menschen und Unternehmen auf der ganzen Welt setzen Hebelstrategien ein, um mehr Kredit zu erhalten und die Gewinne zu steigern. Die Wahrscheinlichkeit guter Renditen ist hoch, aber hohe Gewinne sind keine Selbstverständlichkeit. Wenn beispielsweise die Immobilienpreise fallen, können Anleger größere Verluste als Gewinne erleiden und müssen vielleicht ihre Immobilie verkaufen.
Eine der beliebtesten Formen der Hebelwirkung bei Immobilien ist die Hypothek. Da die meisten Menschen eine Hypothek für ihren Hauptwohnsitz nutzen, ist dies auch die verbreitetste Hebel-Methode.
Jetzt wird es spannend. Was ist, wenn wir eine Immobilie quasi als Rollierendes Eigenkapital benutzen, um eine weitere zu kaufen? Wir wissen, dass wir mit Eigenkapital Kredite bekommen können. Anders als bei Bargeld können wir aber nicht einfach einer Bank unser Haus geben….oder doch?
Bei dem obigen Rechenbeispiel, könnte es nach 10 Jahren so aussehen, dass von den 500.000 Kredit bereits 250.000 abbezahlt wurden. Also gibt es einen ,,freien Teil” des Immobilienwertes, der kein Kredit ist. Diesen Teil kann man beleihen.
Das bedeutet, dass eine Bank für diesen Teil eine sogenannte Grundschuld im Grundbuch eingetragen bekommt. Das ist für die Bank die Sicherheit, ihren Kredit zurückzubekommen, wenn Sie ihn nicht mehr zahlen können.
So können Sie ihr beliehenes Haus als Eigenkapital für den Kauf weiterer Objekte benutzen. Sie sollten natürlich trotzdem schauen, ob Sie sich die Immobilie auch leisten können.
Rollierendes Eigenkapital, das nach der Rückzahlung des gesamten Kreditbetrags zurückerhalten wird
Kurzüberblick Kredite für Ihr Verständnis
Annuitätendarlehen
Bei einem Annuitätendarlehen leistet der Kreditnehmer eine feste monatliche Gesamtzahlung, die so berechnet ist, dass das Darlehen am Ende der Laufzeit vollständig zurückgezahlt wird. Diese Zahlung setzt sich aus einem anfänglich hohen und später sinkenden Zinsanteil und einem anfänglich niedrigen und später steigenden Kapitalanteil zusammen.
Die monatliche Rückzahlung steigt, wenn der Zinssatz sinkt. Ihre Möglichkeit, die Zinsanteile steuerlich von Ihrem Einkommen abzusetzen, nimmt mit zunehmender Laufzeit des Kredits ab, wodurch Ihr steuerpflichtiges Einkommen stetig steigt.
Das letzte Darlehen
Aus Sicht des Anlegers wirkt sich das endfällige Darlehen positiv auf die Zinsbelastung aus, das Annuitätendarlehen hingegen nicht.
Das bedeutet im Wesentlichen, dass Sie während der gesamten Laufzeit nur einen festen Zinsbetrag pro Monat zahlen. Folglich sinkt Ihr Zinssatz im Laufe der Rückzahlung nicht.
Zusammenfassung: Rollierendes Eigenkapital und Hebel
Jetzt sollten Sie also eine klare Vorstellung davon haben, was Rollendes Eigenkapital ist, was Hebeln ist und was die verschiedenen Arten von Darlehen sind und wie sie zurückgezahlt werden können. Damit sollten Sie in der Lage sein, einen starken Fuß in die Welt der Immobilien zu setzen!
Rollierendes Eigenkapital ist für jeden Investor unerlässlich, wenn Sie Ihr Portfolio schnell aufbauen wollen! Wenn ein Investor gerade erst anfängt oder schnell viele Immobilien erwerben möchte, ist Eigenkapital der entscheidende Faktor. Aus diesem Grund gibt es das Rollierende Eigenkapital.
Häufig wird das rollierende Eigenkapital überschätzt. Denken Sie daran, dass sich aus der Rückzahlung und Neubewertung von Immobilien freie Grundschulden ergeben können, die als Eigenkapital genutzt werden können. Dafür brauchen Sie keinen großen Koordinationsaufwand, und die Bank bevorzugt es schlichtweg, weil sie mit den Vorgängen vertraut ist und wenig individuellen Aufwand erfordert. Das ist quasi Rollierendes Eigenkapital Plus.
Wenn Sie weitere Hilfe zum Verständnis des Konzepts des Rollenden Eigenkapitals benötigen, können Sie sich gerne auf der IMMOQUELLE Website an uns wenden. Wir tragen dazu bei, dass die Reise unserer Kunden in die Welt der Immobilien besser wird und viel mehr Spaß macht.
Wenn Sie also gerade erst anfangen oder schon eine Weile dabei sind, aber auf ein Hindernis gestoßen sind, helfen wir Ihnen gerne!
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