Einführung
Hat der Zauber und die Schönheit Österreichs auch auf Sie gewirkt? Nun, Sie sind nicht allein. Das Land Österreich ist ein beliebtes Ziel für viele, sowohl für die Freizeit als auch für die Arbeit.
Von der wunderschönen landschaftlichen Vielfalt, bis hin zum kulturellen Angebot, den verschiedenen Freizeitaktivitäten und der guten Infrastruktur, erweist sich Österreich für fast jeden als der perfekte Ort zum Leben. Ganz gleich, ob Sie EU- oder Nicht-EU-Bürger sind, wenn Sie eine Immobilie in Österreich kaufen möchten, sind Sie hier genau richtig.
Auch wenn der Kauf von Immobilien in Österreich für alle, ohne dauerhaften Wohnsitz im Lande, etwas schwierig sein kann, ist es doch die Mühe wert. In diesem Artikel haben wir alle notwendigen und wichtigen Informationen zusammengestellt, die man als Nicht-EU-Bürger in Österreich für den Kauf einer Wohnung wissen muss.
Besonderheiten des Immobilienerwerbs in Österreich
Von den vielen Privilegien, die Österreich seinen Einwohnern bietet, ist das, was viele Menschen aus aller Welt anspricht, die Tatsache, dass im Prinzip sowohl Nicht-EU als auch EU-Bürger – natürliche oder juristische Personen – erfolgreich Immobilien in Österreich erwerben können. Die einzige Regel ist, dass die Besonderheiten des österreichischen Rechts berücksichtigt werden müssen.
Beim Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder einem Grundstück in Österreich müssen Sie vor dem endgültigen Erwerb eines Grundstücks mehrere Aspekte berücksichtigen –
- z.B. die Klärung der Bestimmungen des Grundstücksverkehrsgesetzes, den Abschluss des Kaufvertrags, die österreichische Grunderwerbssteuer für Ausländer läuft anders ab als bekannt. Werfen Sie einen Blick auf einige der wichtigsten Besonderheiten beim Erwerb von Immobilien in Österreich:
Grundverkehrsgesetz und Grundverkehrsbehörde
Das Grundverkehrsgesetz regelt den Erwerb von Grundstücken durch Ansässige und enthält sogar ausdrückliche Regelungen für den Erwerb von Immobilien durch Zugezogene in Österreich. Je nach Bundesland, in dem die Immobilie, die Sie erwerben möchten, liegt, benötigen Sie die Genehmigung des zuständigen Magistrats.
Diese Grundverkehrsgesetze erfolgen in der Regel durch ein Genehmigungsverfahren mit der Erteilung eines Genehmigungsbescheids oder einer Negativbescheinigung.
#ProTip: Sowohl Österreicher als auch Ausländer, die ein Ferienhaus in Österreich kaufen möchten, können gleichermaßen mit regionsabhängigen Einschränkungen konfrontiert werden. Es empfiehlt sich also, sich im Voraus darüber zu informieren, unter welchen Bedingungen der Erwerb von Immobilien zulässig ist und welche Dokumente dazu erforderlich sind.
Erwerb von Grundstücken
Für den Erwerb eines Grundstücks muss zunächst ein gültiger Kaufvertrag abgeschlossen werden. Dabei handelt es sich um einen Vertrag, welcher die Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer und Informationen über den Kaufgegenstand, den Preis und andere Nebenbestimmungen festhält.
Eine Voraussetzung für den Erwerb von Immobilien in Österreich ist die Eintragung des Käufers im Grundbuch. Nur was im Grundbuch eingetragen ist, gilt als gültig und rechtlich bindend. Entscheidend ist auch der Eingang des Antrags bei Gericht.
Steuerlicher Aspekt
Ein weiterer wichtiger Aspekt, den Sie vor dem Kauf einer Wohnung in Österreich wissen sollten, ist, dass der Erwerb von Immobilien in Österreich der Grunderwerbsteuer unterliegt. Der Steuersatz beträgt 3,5 % des Kaufpreises. Es gibt zusätzlich eine Reihe von steuerlichen Einschränkungen für den Erwerb von Immobilien.
Wenn Sie zum Beispiel als Deutscher oder als EU-Staatsbürger erfolgreich eine Immobilie in Österreich gekauft haben und diese innerhalb von 10 Jahren weiterverkaufen, muss dem Staat 30 % des Kaufwertes an Steuern zurückgezahlt werden.
Außerdem wird eine Gebühr von 1,1 % für die Eintragung der Immobilie in das Grundbuch erhoben. Wichtig ist dabei, den Prozess von einem Anwalt durchführen zu lassen, der den Vertrag aufstellt, eine Selbstberechnung der Steuern vornimmt und an das zuständige Finanzamt abführt. Dies kann den gesamten Prozess des Immobilienerwerbs in Österreich erheblich beschleunigen.
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Das Ausländergrunderwerbsgesetz der einzelnen Bundesländer in Österreich
Möchten Sie als Ausländer in Österreich eine Wohnung kaufen? Mit dem Ausländergrunderwerbsgesetz der einzelnen Bundesländer ist das möglich, wenn auch etwas kompliziert. Nach österreichischem Recht müssen Ausländer, die Eigentum oder Miteigentum an einer Immobilie im Land erwerben möchten, eine offizielle Genehmigung der zuständigen Behörden einholen.
Da die Staatsangehörigen der EU- und EWR-Mitgliedsstaaten den Österreichern verkehrsrechtlich gleichgestellt sind, sind diese von der Genehmigungspflicht befreit. Mit anderen Worten: Nur Staatsangehörige von Drittstaaten müssen das Genehmigungsverfahren durchlaufen.
Wer wird als Ausländer betrachtet?
Ausländer sind natürliche Personen, die nicht die österreichische Staatsbürgerschaft besitzen, oder juristische Personen und rechtsfähige Personengesellschaften mit Sitz, Hauptverwaltung oder Hauptniederlassung im Ausland.
Wer gilt als Staatsangehöriger des Drittstaates?
Als Drittstaatsangehörige gelten Staatsangehörige von Nicht-Mitgliedstaaten der Europäischen Union (EU) oder Staaten, die keine Vertragsparteien des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) sind.
Wie läuft das Antragsverfahren für das Ausländergrunderwerbsgesetz ab?
Es wird Sie freuen zu erfahren, dass man für den Antrag auf Genehmigung nach dem österreichischen Gesetz kein besonderes Formular benötigt. Sie können Ihren Antrag entweder persönlich, schriftlich, per Post, oder E-Mail einreichen. Darüber hinaus ist auch ein Online-Antrag möglich.
Das gesamte Verfahren für das Ausländergrunderwerbsgesetz in Österreich kann elektronisch abgewickelt werden und erlaubt das Beantragen von daheim.
Warum ist das Ausländergrunderwerbsgesetz wichtig?
Im Genehmigungsverfahren des Ausländergrunderwerbsgesetzes der einzelnen Bundesländer wird geprüft, ob der Rechtserwerb von Drittstaatsangehörigen dem nationalen politischen Interesse der Republik Österreich zuwiderläuft oder nicht. Darüber hinaus muss ein öffentliches Interesse an dem Rechtserwerb bestehen; das Gesetz nennt ausdrücklich wirtschaftliche, kulturelle oder soziale Interessen.
Während dies bei Wohnimmobilien in der Regel als reine Formalität angesehen wird, sieht es bei Firmenimmobilien oder Immobilien, die im Interesse der Republik liegen (bspw. bei Denkmalschutz), manchmal anders aus. Ausführlichere Bestimmungen zum Erwerb von Immobilien durch Zugezogene finden Sie im Gesetz.
Wie kann man als EU-Bürger in Österreich Immobilien kaufen?
Wenn Sie österreichischer Staatsbürger sind, dann ist der Kauf einer Wohnung in Österreich für Sie einfach. Privatpersonen, die auch EU-Bürger sind, sind den Österreichern rechtlich gleichgestellt und werden daher auch in dieselbe Kategorie aufgenommen. Mit anderen Worten bedeutet dies, dass diese Personen problemlos eine Immobilie in Österreich kaufen können.
Dank der EU genießen EU-Bürger viele Freiheiten in Österreich
Immobilienerwerb als Nicht-EU-Bürger: Wichtige Informationen
Nach österreichischem Recht kann eine natürliche Person in manchen Regionen in Österreich nur dann eine Immobilie kaufen, wenn sie über eine unbefristete Aufenthaltsgenehmigung verfügt.
Praktisch (fast) jede Immobilie im Land Österreich kann von einer juristischen Person erworben werden. Die einzige Bedingung dafür ist, dass mehr als 51 % der Immobilie im Besitz einer juristischen/natürlichen Person aus der EU sind.
Ein Nicht-EU-Bürger muss eine Genehmigung von der zuständigen Behörde des Bundeslandes einholen, in dem sich die gewünschte Immobilie befindet. Mit anderen Worten, in der Checkliste für den Immobilienkauf als Ausländer in Österreich sollte die Genehmigung der Kommission an oberer Stelle stehen, da sie immer nötig und obligatorisch ist.
Die gute Nachricht ist jedoch, dass Sie alle erforderlichen Dokumente online einreichen können. Die Prüfung der Unterlagen kann zwischen 3 und 4 Wochen bis maximal ein paar Monate dauern.
Zusammenfassung: Immobilien in Österreich als Ausländer kaufen
Gehört ein schönes Haus im malerischen Österreich zu Ihrer Vorstellung vom besten Leben? Wenn ja, dann ist Österreich eine gute Wahl für Sie. Sowohl Nicht-EU als auch EU-Bürger können in Österreich erfolgreich Grundstücke erwerben. Das Verfahren für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer in Österreich ist zwar etwas kompliziert, aber die Mühe lohnt sich.
Wenn Sie jedoch planen, als Nicht-EU-Bürger in Österreich eine Wohnung zu kaufen, dann ist es wichtig zu wissen, dass das Ausländergrunderwerbsgesetz der einzelnen Bundesländer eine zentrale Rolle spielt. Die Regeln und Vorschriften können von Bundesland zu Bundesland variieren. Daher ist es besser, sich im Voraus über die Vorschriften des Bundeslandes zu informieren, in dem sich die Immobilie befindet.
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