Einführung
Jeder möchte einen fairen Preis erzielen, wenn er verkauft oder kauft. Bestimmte Faktoren verändern jedoch diesen fairen Preis. Wenn es um Immobilien geht, ist einer dieser Faktoren die (Grund-)Dienstbarkeit (Servituten) für ein Objekt.
Eine Grunddienstbarkeit ist ein Recht, das jemand über eine Immobilie hat, die er nicht besitzt. Grunddienstbarkeiten verhindern einen Verkauf zwar nicht, können aber den Verkaufspreis erheblich beeinflussen.
Dieser Artikel befasst sich mit den verschiedenen Aspekten von Grunddienstbarkeiten – was sie sind, wie sie beginnen und enden, was passiert, wenn eine Grunddienstbarkeit nicht im Grundbuch eingetragen ist, wie sie den Immobilienwert beeinflusst und vieles mehr. Lesen Sie weiter und erfahren Sie mehr.
Was sind Dienstbarkeiten?
Dienstbarkeiten (auch Servituten genannt) sind vorübergehende dingliche Rechte. Diese Rechte ermächtigen ihren Inhaber, das Eigentum einer anderen Person (das sogenannte dienende Eigentum) zu nutzen oder zu genießen. Ein gängiges Beispiel ist das Recht, über das Grundstück eines anderen zu gehen, um das eigene Haus zu erreichen.
Der Form einer Grunddienstbarkeit sind jedoch praktisch keine Grenzen gesetzt. Es kann jede Art von Nutzungsrecht an einem Grundstück eingeräumt werden. Sogar Eheverträge, Wohnrechte usw. können eine Dienstbarkeit über ein Grundstück begründen.
Grunddienstbarkeiten werden durch Verträge mit oder ohne Gebühr gewährt. Sie können auch auf andere Weise zustande kommen, auf die später eingegangen wird. In der Regel wird jede Grunddienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen. Außerdem sind Dienstbarkeiten rechtlich geschützt und können vor Gericht sowohl gegen den Eigentümer als auch gegen Dritte durchgesetzt werden.
Im Rahmen einer Grunddienstbarkeit ist der Eigentümer des dienenden Grundstücks verpflichtet, die Nutzung seines Grundstücks zu dulden oder Handlungen zu unterlassen, die sich negativ auf diese Nutzung auswirken. Er ist jedoch nicht verpflichtet, aktiv etwas zu unternehmen.
Auf der anderen Seite ist die Person, die die Dienstbarkeit innehat, für die sorgfältige Ausübung ihres Rechts verantwortlich. Sie kann ihre Rechte auch nicht willkürlich ausweiten. Hier gilt der Grundsatz, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks von der Dienstbarkeit möglichst wenig betroffen sein sollte.
In Österreich anerkannte Arten von Dienstbarkeiten
Dienstbarkeiten können in zwei Kategorien unterteilt werden – persönliche Dienstbarkeiten und Grunddienstbarkeiten.
Persönliche Nutzungsrechte
Sie werden einer bestimmten Person (oder mehreren Personen) gewährt und enden mit dem Tod des Begünstigten. Der Vertrag, der sie gewährt, kann die Dauer jedoch auf einen bestimmten Zeitraum begrenzen.
Er kann auch die Vererbung solcher Dienstbarkeiten zulassen, was jedoch von den Parteien ausdrücklich vereinbart werden muss.
Das Gesetz in Österreich zählt drei Arten von persönlichen Dienstbarkeiten auf:
- Fruchtgenussrecht – das ist ein Recht auf die vollständige Nutzung der Immobilie. Der Begünstigte darf die Immobilie nutzen, kann aber auch Einkünfte aus ihr erzielen, indem er sie vermietet.
- Nutzungsrecht – dies ist eine eingeschränkte Form des Fruchtgenussrecht. Der Begünstigte kann die Immobilie nur so nutzen, wie es zwischen den Parteien vereinbart wurde. Er kann die Immobilie nicht für sich selbst vermieten.
- Wohnrecht – Dieses Recht gibt dem Begünstigten das Recht, für die vereinbarte Zeit in der Immobilie zu wohnen. Ein solcher Wohnsitz kann mit Mietzahlungen an die Eigentümer verbunden sein, muss es aber nicht.
Grunddienstbarkeiten
Grunddienstbarkeiten (auch bekannt als Real- oder Grunddienstbarkeit) werden nur dem Eigentümer einer Immobilie und nicht bestimmten Personen gewährt. Diese Grunddienstbarkeiten verschaffen dem Inhaber der Grunddienstbarkeit eine bessere Nutzung seines eigenen Grundstücks (des sogenannten herrschenden Grundstücks) durch die Nutzung des dienenden Grundstücks.
Eine gemeinsame Grunddienstbarkeit ist zum Beispiel das Wegerecht. Dieses sieht vor, dass der Begünstigte das dienende Grundstück überqueren darf, um beispielsweise sein eigenes Grundstück zu erreichen. In diesem Fall wird das Recht nicht der Person eingeräumt, die dieses Recht nutzt, sondern dem Eigentümer des Grundstücks, das über diese Dienstbarkeit erreicht wird.
Der Einfachheit halber werden Grunddienstbarkeiten weiter unterteilt in positive Dienstbarkeiten und negative Dienstbarkeiten. Erstere verpflichten den Eigentümer des dienenden Grundstücks, bestimmte Handlungen zu dulden, wie z. B. das Weiden von Vieh auf seinem Grundstück.
Letztere verpflichten den Eigentümer, etwas zu unterlassen. Dies kann bedeuten, dass er es unterlässt, das Grundstück zu bebauen, um ein Wegerecht zu beeinträchtigen.
Einrichtung und Beendigung einer Grunddienstbarkeit
Da Dienstbarkeiten in der Regel im Grundbuch eingetragen werden, sind sie wesentlich sicherer als gesetzliche Verpflichtungen. Sie sind gegenüber aufeinanderfolgenden Eigentümern und Dritten durchsetzbar.
Begründung einer Grunddienstbarkeit
Im Folgenden sind die Möglichkeiten aufgeführt, wie eine Grunddienstbarkeit gewährt werden kann:
- Vertrag: Grunddienstbarkeiten erfordern einen Titel und einen Modus zur Begründung. Ein notarieller Vertrag, ein Dekret oder ein Testament gelten als Titel. Der Modus ist die Eintragung der Dienstbarkeit in das C-Blatt des Grundbuchs.
- Offensichtlichkeit: Wenn bei der Besichtigung eines Grundstücks eine Grunddienstbarkeit ohne nähere Prüfung offensichtlich ist, wird eine solche Grunddienstbarkeit vor dem Gesetz wie eine eingetragene Grunddienstbarkeit anerkannt.
Wenn zum Beispiel eine Wohnung nur über das betreffende Grundstück erreicht werden kann, hat ein solches Grundstück eine Grunddienstbarkeit oder ein Wegerecht über das Grundstück.
- Erworben: Wenn eine Privatperson das Eigentum einer anderen Person 30 Jahre lang ununterbrochen nutzt (im Falle einer juristischen Person sind es 40 Jahre) und diese Nutzung vom Eigentümer nicht angefochten wird, wird sie zu einer Grunddienstbarkeit. Außerdem kann eine Grunddienstbarkeit vererbt oder über das Gewohnheitsrecht erworben werden.
Begünstigte von Dienstbarkeiten in den beiden letztgenannten Fällen können solche Dienstbarkeiten in das Grundbuch eintragen lassen. Anträge auf Eintragung einer Grunddienstbarkeit sollten mithilfe von Anwälten und Notaren gestellt werden.
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Beendigung einer Grunddienstbarkeit
Nun fragen Sie sich sicher, was passiert, wenn eine Grunddienstbarkeit nicht im Grundbuch eingetragen ist. Solche Grunddienstbarkeiten sind gegenüber den nachfolgenden Eigentümern des dienenden Grundstücks nicht durchsetzbar, wenn sie durch einen Vertrag begründet wurden.
Eine offensichtliche Grunddienstbarkeit wird jedoch wie eine eingetragene Grunddienstbarkeit behandelt, unabhängig davon, ob sie im Grundbuch eingetragen wurde oder nicht.
Wenn eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist, hat ein Eigentümerwechsel des dienenden Grundstücks keine Auswirkungen auf diese Grunddienstbarkeit. Handelt es sich bei einer solchen Dienstbarkeit um eine Grunddienstbarkeit, hat auch ein Wechsel der Eigentümer des herrschenden Grundstücks keine Auswirkungen und die Dienstbarkeit geht auf die neuen Eigentümer über.
Das Erlöschen einer Grunddienstbarkeit tritt ein, wenn sie aus dem Grundbuch gelöscht wird. Dies kann auf verschiedene Weise geschehen. Einige davon sind:
- Tod der berechtigten Person im Falle einer persönlichen Dienstbarkeit.
- Auflösung des dienenden Grundstücks im Falle einer Grunddienstbarkeit. Wenn beispielsweise der Begünstigte einer Grunddienstbarkeit das dienende Grundstück kauft, endet die Grunddienstbarkeit mit dem Kauf, da das Grundstück in sein Eigentum übergeht.
- Verzicht des Begünstigten oder Auszahlung des Begünstigten. Falls ein Vertrag eine Kündigungsklausel enthält, kann eine Dienstbarkeit auch durch Befolgung der darin enthaltenen Verfahren beendet werden.
- Falls die Grunddienstbarkeit nicht eingetragen wurde und jemand das dienende Grundstück in gutem Glauben erwirbt (d. h. der Eigentümer wechselt), erlischt die Grunddienstbarkeit und der Begünstigte verliert sein Recht.
- Durch Verjährung. Wenn die Rechte aus einer Grunddienstbarkeit über einen Zeitraum von 30 Jahren nicht ununterbrochen ausgeübt wurden, erlischt die Grunddienstbarkeit.
Wenn die Grunddienstbarkeit nicht eingetragen ist und der Eigentümer des dienenden Grundstücks die Ausübung der Rechte aus der Grunddienstbarkeit beeinträchtigt, hat der Begünstigte 3 Jahre Zeit, um Klage zu erheben, da die Grunddienstbarkeit sonst erlischt. Das kann zum Beispiel durch eine Absperrung der Zufahrt zu einem Grundstück sein.
Wie wirken sich Dienstbarkeiten auf den Immobilienwert aus?
Grunddienstbarkeiten sind eine Art von Belastung einer Immobilie, da sie die Nutzung dieser Immobilie einschränken. Aus diesem Grund mindern sie oft den Wert der Immobilie.
Daher kann ein Verkäufer entweder einen Preis akzeptieren, der aufgrund der Dienstbarkeiten unter dem Marktwert der Immobilie liegt, oder er kann diese Dienstbarkeiten „kaufen“, vorbehaltlich der Zustimmung des Begünstigten und vertraglicher Klauseln.
Bei Letzterem handelt es sich im Wesentlichen um einen Vergleich, bei dem der Begünstigte aufgefordert wird, seine Rechte im Gegenzug für eine finanzielle Entschädigung aufzugeben.
Der Verkäufer eines dienenden Grundstücks muss die an dem Grundstück interessierten Parteien über alle bestehenden Dienstbarkeiten informieren. Bei einem solchen Kauf wird von beiden Parteien erwartet, dass sie offensichtliche Dienstbarkeiten so anerkennen, als ob sie eingetragen wären.
Wie wird der Wert einer Grunddienstbarkeit berechnet?
Die Bewertung von Grunddienstbarkeiten erfolgt gemäß dem Gesetz zur Bewertung von Immobilien. Im Wesentlichen wird der gegenwärtige abgezinste Wert der zukünftigen Zahlungen, die sich aus der Grunddienstbarkeit ergeben, verwendet.
Im Falle des Wohnrechts wäre beispielsweise die Summe des gegenwärtig abgezinsten Wertes aller künftigen Mietzahlungen aus dieser Wohnung der Wert dieser Dienstbarkeit.
Der Zinssatz, der bei diesen Berechnungen verwendet wird, hängt von mehreren Faktoren ab, wie z. B. der erwarteten Dauer der Grunddienstbarkeit, der Frage, ob die Immobilie zur Einkommenserzielung oder zur persönlichen Nutzung dient und dem Vorhandensein einer Wertklausel im Vertrag.
Dienstbarkeiten sollten beim Verkauf von Wohnungen und Häusern mit einberechnet werden
Zusammenfassung: Dienstbarkeiten beim Verkauf
Dienstbarkeiten sind ein dingliches Recht, das für einen begrenzten Zeitraum besteht. Sie erlauben es einer dritten Person, ein Grundstück zu nutzen, das ihr nicht gehört. Beispiele hierfür sind das Wegerecht, mit dem ein Grundstückseigentümer ein Durchfahrtsrecht durch das dienende Grundstück erhält, das Wohnrecht, das es einer Person erlaubt, mietfrei im Grundstück eines anderen zu wohnen und vieles mehr.
Sie werden hauptsächlich in persönliche Dienstbarkeiten und Grunddienstbarkeiten unterteilt. Persönliche Dienstbarkeiten werden bestimmten Personen eingeräumt, während Grunddienstbarkeiten an Grundstückseigentümer vergeben werden. Eine Dienstbarkeit kann durch einen Vertrag, ihre Offensichtlichkeit oder durch Erwerb begründet werden.
Es muss darauf geachtet werden, dass die Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen wird, damit sie gegenüber Dritten durchsetzbar ist. Das Erlöschen einer Dienstbarkeit kann in verschiedenen Fällen eintreten, z. B. beim Tod des Berechtigten, beim gutgläubigen Erwerb des dienenden Grundstücks, bei der Auflösung des dienenden Grundstücks und anderen.
Bevor Sie verkaufen, sollten Sie bedenken, dass eine Grunddienstbarkeit den Wert einer Immobilie in den meisten Fällen mindert. In einer solchen Situation kann der Verkäufer entweder einen niedrigeren Wert akzeptieren oder den Begünstigten für den Verzicht auf sein Recht entschädigen.
Der Umgang mit Grunddienstbarkeiten beim Verkauf kann für viele Menschen sehr lästig sein. Sie können sich diese Unannehmlichkeiten ersparen, indem Sie sich an IMMOQUELLE wenden.
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