Ein Leitfaden zur Grunderwerbsteuer in Österreich

Einleitung

Sie haben kürzlich eine Immobilie gekauft? Oder Sie möchten sich über die Steuern informieren, bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen?

Auf den ersten Blick macht die Grunderwerbssteuer vielen Menschen Angst. Sie ist recht hoch und vielleicht nicht ganz auf den ersten Blick verständlich.

Machen Sie sich keine Sorgen, denn wir nehmen Sie an die Hand und erklären alles Schritt für Schritt. In diesem Artikel finden Sie alles, was Sie über die Übertragung von Immobilieneigentum im Hinblick auf die Grunderwerbssteuer wissen müssen.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Sie werden sich vielleicht wundern, dass es in Österreich so viele Steuern im Zusammenhang mit Immobilien gibt. Die Grunderwerbssteuer ist aber nicht einfach eine weitere Steuer, sondern eine ganz spezielle.

Sie ist eine Verkehrssteuer, die sowohl auf den entgeltlichen als auch auf den unentgeltlichen Erwerb von inländischen Immobilien erhoben wird. Das klingt einfach, oder?

Es ist auch ziemlich unkompliziert. Diese Steuer wird bei einem Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks im Inland fällig. Dazu muss ein gültiger Kaufvertrag vorliegen, der das Entstehen der Grunderwerbsteuer rechtfertigt.

Der GrESt unterliegen unter anderem folgende Erwerbsvorgänge:

• Kaufverträge
• Tauschverträge
• Schenkungen
• Erbschaften
• Scheidungsvergleiche
• Zwangsversteigerung
• Ersitzung
• Punktation

Sie fragen sich sicher, nach welchen Kriterien die Höhe dieser Steuer festgelegt wird. Nun, die einfachste Antwort auf diese Frage ist, dass die Höhe der Grunderwerbsteuer vom Kaufpreis des Grundstücks im Sinne des GrESt-Gesetzes abhängt. Je höher der Kaufpreis, desto höher die Grunderwerbsteuer.

Doch was zählt zu den Grundstücken im Sinne vom GrEstG?

• Grund und Boden
• Gebäude samt Zuwachs (Pflanzen und Tiere) und Zugehör (zB: Hotelinventar)
• Baurechte & Superädifikate

Bevor wir Ihnen erklären, wie diese Steuer berechnet wird, möchten wir Ihnen einen Überblick geben, wer alles von der Frage „Wer muss in Österreich Grunderwerbsteuer zahlen?” betroffen ist.

WICHTIG! Verwalten Sie noch – oder leben Sie schon? Immobilienbesitz ist mit den richtigen Werkzeugen unkompliziert.
Hier klicken und Angebot sichern!

Wer muss die Grunderwerbssteuer zahlen?

Unabhängig davon, welche Absicht hinter dem Kauf einer Immobilie steht, muss diese Steuer gezahlt werden. Egal ob Sie ein Haus an jemand Fremdes verkaufen oder an jemanden aus Ihrer Familie – die Steuer muss bezahlt werden.

Die Steuerschuld liegt in der Verantwortung der am Erwerbsprozess beteiligten Personen. Sie ist eine gemeinsame Verpflichtung und muss übernommen werden. Unabhängig davon, wer die GrEst letztendlich bezahlt.

Normalerweise zahlt der Käufer die Steuer, doch beide Parteien haften dem Finanzamt gegenüber aber als Gesamtschuldner. Die Einzelheiten darüber, wer die Steuer zu zahlen hat, können im Kaufvertrag festgehalten werden.

Die einzige Situation, in der der Erwerber allein für diese Steuer verantwortlich ist, ist, wenn der Erwerb aus einer Erbschaft resultiert. Mehr über die Erbschaftssteuer in Österreich erfahren Sie hier.

Wenn das Geschäft die Zahlung einer Grunderwerbssteuer erfordert, muss eine Steuererklärung abgegeben werden und zwar bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Entstehung der Steuerschuld. Die Abgebenerklärung hat zwingend durch einen Parteienvertreter (Rechtsanwalt oder Notar) zu erfolgen. Der Parteienvertreter, meist Vertragserrichter, kümmert sich um die Berechnung und Bezahlung der Steuer ans Finanzamt.

Eine interessante Information: Seit 2016 haben sich die Regeln und Vorschriften rund um die Grunderwerbsteuer erheblich geändert. Auch der Stufentarif hat sich geändert.

Sie fragen sich sicher: „Wie wird die Grunderwerbsteuer in Österreich berechnet?”. Scrollen Sie weiter, um einen detaillierten, aber einfachen Leitfaden zu finden.

Die Grunderwerbssteuer zu berechnen ist gar nicht so schwer

Wie berechnet sich die Grunderwerbsteuer?

Bei der allgemeinen Berechnung der Höhe der zu zahlenden Grunderwerbsteuer spielen zwei Faktoren eine Rolle:

1. Der Wert, den das Finanzamt der Immobilie zuweist, um die Steuer zu berechnen – auch bekannt als Bemessungsgrundlage.
2. Der Prozentsatz der Bemessungsgrundlage basiert auf der zu zahlenden Steuer, die auch als Steuersatz bezeichnet wird.

Die Berechnung ist recht einfach: Teilen Sie den Steuersatz durch 100 und multiplizieren Sie das Ergebnis mit der Bemessungsgrundlage.

Steuerpflicht = Bemessungsgrundlage x (Steuersatz / 100)

Normalerweise ist 3,5 % der Standardsatz für die Grunderwerbsteuer in Österreich. In bestimmten Fällen gelten jedoch Sonderregelungen.

Grunderwerbsteuer beim Kauf: Da es sich beim Grundstückskauf um ein entgeltliches Kaufgeschäft handelt, beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 %. Die Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Kaufpreis, kann aber auch eine nicht-finanzielle Leistung sein.

Grunderwerbsteuer bei Erbschaft, Schenkung und Erwerb in der Familie: Diese Regel ist ein wenig anders. Die Berechnungsgrundlage ist wie folgt:

• Bemessungsgrundlage: der sogenannte „Grundstückswert“
• Steuersatz: 0,5 % bis 3,5 % nach dem Stufentarif

Hier ist eine Tabelle, die erklärt, wie der Stufentarif gegliedert ist.

Grundstückswert	Steuersatz
Für die ersten €250.000	0,5 %
Für die nächsten €150.000	2,0 %
Ab 400.000 €	3,5 %

Wie wird der Grundstückswert ermittelt?

Trotz dieser einfachen Berechnungen fragen Sie sich vielleicht, wie der “Grundstückswert” ermittelt wird? Das österreichische Steuerrecht bietet drei Ermittlungsansätze, aus denen Sie wählen können.

Pauschalwertberechnung: Diese Berechnungsmethode berücksichtigt Faktoren wie Grundfläche, Boden & Gebäude. Berechnung durch den Pauschalwertrechner vom Finanzamt.

Immobilienpreisspiegel: Er folgt den durchschnittlichen Verkehrswert der Lage ermittelt durch die Statistik Austria.

Schätzungsgutachten: Der Grundstückswert kann auch individuell mithilfe eines Sachverständigen ermittelt werden.

Verwandte und Familienangehörige

Wenn Sie einen Kauf innerhalb derselben Familie vornehmen und/oder verwandt sind und eine Immobilie innerhalb der Familie erwerben, gibt es eine weitere Sonderregelung. Wir haben bereits erklärt, wie sich die Übertragung von Immobilien von einer Erbschaft unterscheidet, aber wussten Sie, dass Familienmitglieder auch steuerlich begünstigt sind, wenn sie einander Immobilien verkaufen?

Die Steuer wird wie oben erwähnt mit dem Stufentarif ermittelt. 

Hier ist eine Liste von Personen, die zu diesem Kreis von Privilegierten gehören.

• Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner
• Lebensgefährte
• ein Elternteil
• Kinder, einschließlich Stiefkinder und Adoptivkinder oder Schwiegerkind des Übergebers
• Enkelkinder
• Geschwister
• Nichten und Neffen
• Verschwägerte in gerader Linie

Welche Ausnahmen gibt es?

Allerdings gibt es bei fast allen Regeln gewisse Ausnahmen. Das gilt auch für die Grunderwerbsteuer.

Hier ist eine Liste von Fällen, in denen keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss:

• Wenn die Bemessungsgrundlage weniger als 1.100 Euro beträgt.
• Wenn der Erwerb von einem Ehepartner oder eingetragenen Partner unter ganz bestimmten Bedingungen und bis zu einer Größe von 150 m² erfolgt.
• Wenn die Erbschaft von einem Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner bis zu einer Größe von 150 m² erfolgt.
• Wenn die Schenkung oder Erbschaft an eine gemeinnützige Vereinigung geht.
• Wenn es sich um die Übertragung von Unternehmensimmobilien bis zu einem Betrag von 900.000 Euro unter bestimmten Bedingungen handelt.
• Wenn es sich um eine Schenkung oder Erbschaft von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken im Familienkreis handelt, unter bestimmten Bedingungen bis zu einem Betrag von 365.000 Euro.

Zusammenfassung: Grunderwerbssteuer

Zusammenfassend kann man sagen, dass die Grunderwerbsteuer eine der wichtigsten Steuern in der Immobilienwelt ist. Nach der Analyse, die wir Ihnen zur Verfügung gestellt haben, konnten wir hoffentlich alle Ihre Fragen beantworten.

Wenn Sie Ihre Immobilie in Österreich verkaufen, denken Sie daran, dass die Grunderwerbsteuer anfällt.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, rufen Sie uns an oder kontaktieren Sie uns unter https://immoquelle.at/kontaktformular/

Bitte beachten Sie den Disclaimer