Überblick zur Immobilienertragssteuer in Österreich

Einführung

Sie möchten eine Immobilie verkaufen, haben aber nicht ganz den Überblick zur Immobilienertragssteuer? Oder Sie wissen nicht, welche Steuern Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie abgeben müssen?

Die Immobiliensteuern und das sie umgebende Steuerrecht haben sich im Jahr 2012 enorm verändert. Die ImmoESt (Immobilienertragssteuer) wurde eingeführt, die auf Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien erhoben wurde.

Dieser gesamte Übergang kann überwältigend sein und daher zu Verwirrung & Nervosität führen. Machen Sie sich keine Sorgen, wir sind hier, um das für Sie zu vereinfachen.

In diesem Beitrag erfahren Sie, was die Immobilienertragssteuer ist, worauf sie sich bezieht und wie Sie sie berechnen können.

Falls Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, dies aber zum ersten Mal tun, sollten Sie sich diesen wirklich hilfreichen Artikel über 10 zu vermeidende Verkaufsfehler ansehen.

Was ist die Immobilienertragssteuer?

Die ImmoEst unterliegt gem §30 EstG die entgeltliche Veräußerung von privaten Grundstücken. 

• Entgeltlichkeit bedeutet, wenn die Gegenleistung mehr als 50% des Marktwertes beträgt. ( < 50% = Unentgeltlichkeit)
• Der Begriff des Grundstückes umfasst Grund und Boden, Gebäude und Rechte
• Private Grundstücksveräußerungen sind Verkaufsgeschäfte von Grundstücken, soweit es sich nicht um Betriebsvermögen handelt
• Als Einkünfte ist der Differenzbetrag zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungskosten anzusetzen
• Die Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen unterliegen einem besonderen Steuersatz von 30%

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Mit diesem neuen Gesetz der „permanenten Steuerpflicht beim Verkauf von Immobilien”, das 2012 in Kraft getreten ist, wurden auch bestimmte situative Ausnahmen gemacht, auf die wir im weiteren Verlauf dieses Artikels eingehen werden.

Ausnahmen bei der ImmoEst

Wie bereits erwähnt, wird die Immobilienertragssteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie erhoben. Es gibt jedoch einige Ausnahmen von dieser Steuer.

1. Hauptwohnsitzbefreiung: 
   • wenn das Objekt ab der Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend mindestens 2 Jahre
   • oder innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat.
   • WICHTIG: Die Hauptwohnsitzbefreiung muss dauerhaft aufgegeben werden und erstreckt sich für den Boden nur auf die ersten 1000 m² Grundfläche.
2. Selbsthergestellte Gebäude:
   • Wenn das Gebäude neu errichtet wird. Das bedeutet: keine umfassende Sanierung.
   • Das Gebäude muss selbst hergestellt sein. Der Bauherr trägt also das finanzielle Risiko.
   • Innerhalb der letzten 10 Jahre darf das Gebäude nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben.
   • WICHTIG: Der Grund und Boden ist hier nicht befreit. Es kann aber eine Hauptwohnsitzbefreiung vorliegen.

Was Sie vor der Berechnung der Immobilienertragssteuer auf Immobilien wissen müssen

Was ist ein „Kapitalgewinn“ und wie wird er ermittelt?

Einfach ausgedrückt, bedeutet Kapitalgewinn die Differenz zwischen dem durch den Verkauf der Immobilie erworbenen Betrag und den ursprünglichen Anschaffungskosten. Vor der Berechnung des Kapitalgewinns ist es wichtig, den Unterschied zwischen „Neugrundstücke“ und “Altgrundstücke” zu verstehen.

Regeln für „Altgrundstücke“

Altgrundstücke sind Immobilien, die bis zum 31. März 2002 erworben wurden. Die fiktiven Anschaffungskosten werden mit 86 % angesetzt. Das bedeutet, dass vom gesamten Verkaufsbetrag nur 14 % Gewinn enthalten sind. Die verbleibenden 14% werden mit 30 % besteuert. Damit beläuft sich der Steuersatz auf 4,2 % des gesamten Verkaufserlöses.

Wenn die Immobilie nach dem 31. Dezember 1987 in Bauland umgewidmet wurde, beträgt der pauschale Anschaffungswert 40 % statt 86 %. Die restlichen 60% Gewinn vom Verkaufspreis werden mit 30% versteuert. Effektiver Steuersatz: 18% des Verkaufserlöses,

Regeln für „Neugrundstücke“

Bei Neugrundstücken, d. h. bei Immobilien, die nach dem 31. März 2002 erworben wurden, ergibt sich der Verkaufsgewinn aus der Differenz zwischen den Anschaffungskosten und Veräußerungserlös.

Die Anschaffungskosten sind: 

• Durchgeführter Herstellungs- & Instandsetzungsaufwand (Zubau/Ausbau, Dachsanierung, …)
• Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Maklergebühren, Vertragserrichtungskosten, …)
• Kosten für die Selbstberechnung der ImmoEst
• Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen (= ein allfälliger Vorsteuerschaden)

Der Gewinn wird also reduziert und schließlich mit dem Steuersatz von 30 % besteuert.

Hier ist ein hilfreicher Tipp, der eine häufig gestellte Frage beantworten kann: Keine Anschaffungskosten sind Instandhaltungsaufwendungen (Ausmalen, Boden schleifen, …), bereits geltend gemachte Abschreibungen und Nebenkosten der Veräußerung (Maklergebühren,  Schätzgutachten, …).

WICHTIG: Bei unentgeltichen Erwerb (Schenkung, Erbe) von Grundstücken sind die Anschaffungskosten des letzten entgeltlichen Erwerbs maßgeblich.

Berechnen Sie die ImmoESt bevor Sie ein Objekt verkaufen

Wie berechnet man die Immobilienertragssteuer auf Immobilien?

Wir verstehen, dass das alles sehr kompliziert klingt. Vielleicht finden Sie die Berechnung der Ertragssteuer für Immobilien immer noch entmutigend. Aber das ist weit von der Wahrheit entfernt. Das Verfahren ist unkompliziert, und Sie müssen sich keine Sorgen machen. Wie bei allen neuen Dingen kann es anfangs einige Zeit dauern, aber irgendwann werden Sie sich daran gewöhnen.

Als Erstes müssen Sie die Anschaffungskosten und den Verkaufspreis vergleichen. Die Differenz ist die Grundlage Ihres Gewinns, aber dies ist nicht Ihr endgültiger steuerpflichtiger Betrag. In die Bewertung fließen auch weitere Anschaffungskosten ein, die während der Haltedauer auf die Immobilie vorgenommen wurden und den steuerpflichtigen Gewinn letztendlich senken. Die zusätzlichen Anschaffungskosten wurden bereits bei dem Neugründstück weiter oben aufgelistet.

Wenn Sie ein Geschäft mit einem „Altgrundstück“ abschließen, beträgt der Steuersatz, den Sie zahlen müssen, 4,2 % vom Verkaufspreis. Wurde Ihre Immobilie jedoch nach dem 31. Dezember 1987 umgewidmet, dann wird die Steuer mit 18 % berechnet.

Um die Berechnung und Zahlung ans Finanzamt kümmert sich letztendlich Ihr Notar (Vertragserrichter).

Zusammenfassung: ImmoESt in Österreich

Die einzige beständige Kraft in dieser sich ständig weiterentwickelnden Welt ist der Wandel. Die Änderung von Gesetzen und Verfahren in der Welt der Steuer mag zunächst kompliziert erscheinen, aber das Beste, was Sie tun können, ist Ihre Sorgfaltspflicht.

Wenn Sie Hilfe bei der Suche nach dem richtigen Käufer für Ihre Immobilie benötigen oder sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, können Sie sich jederzeit mit uns, der IMMOQUELLE, in Verbindung setzen, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten.

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