Einführung
Der Prozess der Vermietung allein kann schon recht stressig sein. Dazu kommt noch die Auswahl der Mieter, bei der Sie besondere Vorsicht walten lassen. Daher ist es umso ärgerlicher, wenn Sie dann tatsächlich einmal an einen Mietnomaden geraten.
Wie der Name schon andeutet, handelt es sich dabei um die schwierigste Kategorie von Mietern. Denn wenn diese einmal in Ihrer Wohnung sind und Ihre Miete nicht zahlen, können Sie sie nicht einfach herausschmeißen.
Der rechtliche Weg ist so lang, dass Sie gut und gerne bis zu einem Jahr Zeit aufwenden und Einnahmeverluste hinnehmen müssen, bis Sie die Mietnomaden wieder los sind.
Aber zum Glück sind Sie hier richtig, denn hier erfahren Sie alles über Mietnomaden, wie Sie sie vermeiden können und welche rechtlichen Schritte Sie einleiten können, wenn Sie Opfer eines solchen Mieters sind. Lesen Sie weiter, um alles über Mietnomaden zu erfahren.
Was sind Mietnomaden?
Ein Mietnomade ist ein umgangssprachlicher Begriff für jemanden, der in eine Wohnung oder ein Haus einzieht, ohne die Absicht zu haben, von Anfang an die gesamte oder einen Teil der Miete zu zahlen. Es kann auch vorkommen, dass diese Mieter die Wohnung dann plötzlich oder sehr kurzfristig verlassen. Wenn sie die Wohnung verlassen, hinterlassen sie oft Müll und manchmal auch einige Schäden am Haus.
Sie können in der Regel nur nach einem langwierigen Gerichtsverfahren aus der Wohnung vertrieben werden, was für die Vermieter neben den hohen Mietrückständen und den Kosten für die Reparatur und Renovierung des Hauses zusätzliche Kosten bedeutet.
Dies ist einer der schlimmsten Albträume eines Hausbesitzers.
Daher müssen alle vorbeugenden Maßnahmen und Versuche unternommen werden, um Ihre Hausschlüssel nicht aus Versehen an einen Mietnomaden zu übergeben.
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Woran erkennt man Mietnomaden?
Da Mietnomaden weder ein bestimmtes Auftreten noch eine bestimmte Kleidung haben und sich quer durch alle sozialen und beruflichen Schichten bewegen, ist es sehr schwierig, einen Mietnomaden an seiner Persönlichkeit oder seinem Aussehen zu erkennen. Stereotypisch gesehen besteht die Chance, dass sie ein attraktiveres Auftreten und ein gepflegteres, schickeres Äußeres haben als gewöhnliche Mietinteressenten.
Im Folgenden finden Sie eine Liste von Schritten, die Sie befolgen sollten, um herauszufinden, ob es sich bei dem Mietinteressenten um einen Mietnomaden handelt. Auf diese Weise können Sie unerwünschte Mieter auszusortieren und sich selbst so gut wie möglich schützen.
Fordern Sie Ihren Mieter auf, ein Formular zur Selbsteinschätzung einzureichen
Dies ist eine sehr häufige Anfrage, die von Vermietern überall gestellt wird. Dabei füllen die Mieter gewissenhaft ein Formular mit all ihren wesentlichen Angaben aus, wie ihr Name, ihre ständige Adresse, ihr Geburtsdatum und andere Informationen.
Es gibt keine Garantie dafür, dass all diese Angaben immer der Wahrheit entsprechen, aber wenn nicht, kann der Vermieter sie bei der Kündigung des Mietvertrags als Beweis verwenden. Verlangen Sie außerdem immer eine Kopie des Lichtbildausweises des Mieters.
Machen Sie eine Bonitätsprüfung
Eine nützliche und aufschlussreiche Methode ist es, eine Bonitätsprüfung Ihres Bewerbers vorzunehmen. Man kann eine Kreditauskunft bei einer Organisation wie dem Kreditschutzverband anfordern oder den Mieter bitten, einen Infopass für Mieter vorzulegen, der nur zu diesem Zweck zur Verfügung gestellt wird.
Er zeigt die Kreditwürdigkeit des Kunden, d. h. die Historie seiner Schuldenrückzahlungen. Der Betrag von rund 30 Euro muss durch den Mietinteressenten geleistet werden.
Das heißt nicht, dass die Prüfung die Vertrauenswürdigkeit des Mieters garantiert, aber ein Versäumnis oder Desinteresse, ihn vorzulegen, könnte ein einfacher Grund sein, ihn abzulehnen.
Prüfung auf Insolvenz
Wenn Sie den Namen und den Wohnort einer Person kennen, können Sie auf www.justiz.gv.at, einer Website der österreichischen Justiz, nachsehen, ob diese Person wegen Zahlungsunfähigkeit in Konkurs gegangen ist.
Einkommensnachweis
Es ist immer hilfreich, für mindestens 3 Monate vor dem Einzug einen Gehaltsnachweis vom Mieter zu erhalten. Darüber hinaus können Sie auch eine Bestätigung des Arbeitgebers verlangen, aus der hervorgeht, dass der Mieter noch dort arbeitet.
Strafregister
Um auf der sicheren Seite zu sein, ist es vielleicht keine schlechte Idee, das Strafregister des Klienten im Voraus anzufordern, um böse Überraschungen zu vermeiden, nachdem der Vertrag geschlossen wurde.
Referenz des vorherigen Vermieters
Ein Muss für jeden Vermieter ist es, mit dem vorherigen Vermieter des Mieters zu sprechen. Es ist in Ordnung, ihm allgemeine Fragen über das Mietverhalten des Mietinteressenten zu stellen, persönliche Fragen sollten jedoch vermieden werden. Ein Referenzschreiben und eine Bescheinigung des vorherigen Vermieters, dass der Mieter keine Rückstände hat, sollten ebenfalls genügen.
Einzahlung anfordern
Vergewissern Sie sich, dass Sie eine Kaution in Höhe des zulässigen Höchstbetrags vereinbart haben und dass diese vor der Schlüsselübergabe an Sie als Vermieter gezahlt wurde.
In Österreich beträgt die Kaution zwischen zwei und sechs Monatsmieten, wobei drei Monate die Regel sind. Damit ist zumindest ein gewisser Schutz für den Vermieter gewährleistet.
Dokumentation der Wohnung
Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung bei der Übergabe an die Mieter sorgfältig, da dies im Falle eines Rechtsstreits über den Zustand der Wohnung sehr nützlich sein kann, falls der Mietnomade sich entscheidet, diesen anzufechten.
Mietversicherung
Eine Mietausfallversicherung ist immer eine gute Idee, denn sie kann Sie absichern und zumindest einen Teil Ihres Schadens auffangen, wenn sich Ihr Mieter als Mietnomade entpuppt.
Beliebte Wohnungen bei Mietnomaden
Da es unter ihnen keine Klassen- oder Berufsunterschiede gibt, haben sie in der Regel kein bestimmtes Ziel oder einen bestimmten Wohnungstyp. Allerdings gibt es einige Gegenden, in denen sie häufiger aktiv sind, weil die Vermieter dort etwas verzweifelter auf der Suche nach Mietern sind.
- Gegenden mit hohem Leerstand – Mietnomaden haben es in der Regel auf Gegenden mit hohem Leerstand abgesehen, weil die Vermieter dort ihre Häuser zur Vermietung freigeben, ohne die Mieter gründlich genug zu überprüfen.
- Private Vermieter – Bei privaten Vermietern ist die Wahrscheinlichkeit, von Mietnomaden überlistet zu werden, etwas größer als bei Wohnungen von Wohnungsbaugesellschaften und Hausverwaltungen, da sie nicht so strenge Kontrollverfahren haben und relativ wenig über die Risiken und Gesetze wissen.
- Teure Wohnungen – Da sie ohnehin nicht vorhaben, die Miete zu zahlen, versuchen Nomaden oft, teure Wohnungen zu mieten, da diese ebenfalls knapp sind und sowohl höhere Leerstandsquoten als auch private Vermieter oder zumindest eines von beiden aufweisen. Und da sie sich ohnehin keine Gedanken über die Mietkosten machen, nehmen sie einfach die höheren Einsätze in Kauf.
Mietnomaden-Datenbank
Vermieter fordern schon seit langem eine Datenbank der auf der schwarzen Liste stehenden und bekannten Mietnomaden in Österreich. Leider haben wir immer noch keine, während sie in Ländern wie Deutschland verfügbar ist.
In der Vergangenheit haben einige Privatpersonen versucht, eine solche Liste zu erstellen, aber die Liste wurde vom Mieterschutzbund aus dem Internet genommen, der sich mit dem Hinweis auf die Verletzung der Rechte der Mieter heftig gewehrt hat.
Umso wichtiger ist es, dass Sie die oben genannten Schritte zur Überprüfung Ihrer Mieter befolgen.
Was macht man mit Mietnomaden?
Da Sie nun hier angekommen sind, könnte es sein, dass Sie feststellen, dass Ihre Mieteinnahmen ausbleiben und Sie einen Mietnomaden am Hals haben. Im Folgenden finden Sie eine Liste von Schritten, die Sie in einem solchen Fall unternehmen können.
Der allgemeine Rat lautet, diese Schritte zu befolgen, d. h. das rechtliche Verfahren einzuhalten und die Dinge nicht selbst in die Hand zu nehmen, da dies bei weiteren Gerichtsverfahren nach hinten losgehen kann.
- Zuallererst sollten Sie versuchen, mit Ihrem Mieter zu sprechen und ihn über die Mietsituation zu informieren. Wenn es sich um eine Situation handelt, die zum ersten Mal aufgetreten ist, handelt es sich vielleicht nur um einen finanziellen Engpass, und versuchen Sie zu verstehen, wann er wieder behoben werden kann.
Dieser Schritt muss jedoch so früh wie möglich erfolgen, und Sie dürfen nicht warten, bis sich viele Rückstände angehäuft haben.
- Wenn die Rückstände dann mehr als einen Monat betragen, müssen Sie innerhalb einer angemessenen Frist eine schriftliche Mahnung mit einer Zahlungsaufforderung schicken, um die Sache in Ordnung zu bringen. Eine Frist von zwei Wochen ist ausreichend. Dieser Schritt ist ebenfalls sehr wichtig, da alle anderen rechtlichen Schritte erst nach einer Mahnung gültig sind.
- Wenn die Miete immer noch nicht bezahlt wird und die angegebene Frist verstrichen ist, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen. Aber viele Mietnomaden schenken auch der Kündigung keine Beachtung.
- Reagiert der Mieter nicht auf die Kündigung, können Sie eine Räumungsklage bei den Bezirksgerichten einreichen. Das ist zwar ein etwas mühsames und kostspieliges Verfahren, aber immer noch besser als das Auswechseln des Türschlosses und die Übernahme der Gegenstände des Mieters, die auch als Berliner Räumung bezeichnet wird.
- Wenn das Gericht die Kündigung für gültig erklärt, ist der nächste Schritt die Zwangsräumung. Dies ist der Abschluss der Räumungsklage und somit das letzte Mittel. Das Gericht setzt einen Räumungstermin fest, und wenn der Mieter nicht auszieht, erscheint ein Gerichtsvollzieher mit einem Schlüsseldienst oder einem Polizeibeamten, je nach Situation.
Die Möbel des Mieters werden für einen begrenzten Zeitraum eingelagert, falls er sie abholen möchte. Wenn nicht, werden sie dem Vermieter zur Deckung der Räumungskosten überlassen.
Da alle Kosten der Zwangsräumung zulasten des Vermieters gehen, ist es sehr ratsam, sich mit einem Anwalt für Mietrecht in Verbindung zu setzen, sobald die Angelegenheit beginnt, damit sie so reibungslos wie möglich abläuft.
Was tun Sie, wenn die Mietnomaden weg sind?
Da alle Kosten für den gesamten Räumungsprozess und die spätere Renovierung der Wohnung in die Hände des Eigentümers fallen, muss gründlich darüber nachgedacht werden, was mit der Wohnung nach dem Rauswurf der Mietnomaden geschehen soll.
Die Entscheidung besteht im Grunde genommen darin, sich zwischen zwei Optionen zu entscheiden – Verkaufen oder Vermieten.
- Verkaufen – Wenn der Vermieter beschließt, seine Wohnung zu verkaufen, sollte er sich nach einem Käufer umsehen, der die Wohnung renovieren und neu gestalten möchte. So sparen Sie eine Menge Geld, das in die Renovierung geflossen wäre.
- Vermieten – In diesem Szenario lässt sich eine Renovierung nicht vermeiden, aber der Vermieter sollte dies als Gelegenheit nutzen, die Wohnung zu modernisieren und eine andere Kundschaft anzusprechen.
Zusammenfassung Mietnomaden
Ein gut informierter und belesener Vermieter ist also ausreichend gewappnet, um die Mietnomadenwelle zu bekämpfen. Auch der österreichische Vermieterschutzverband bietet seinen Mitgliedern Informationen über Mieter sowie Rat und Unterstützung bei Problemen.
Das tun wir auch, und wie immer sind wir hier, um Ihnen mit allem zu helfen, was Sie über Immobilien wissen müssen.
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