Einführung
Seit längerem gibt es bereits intensive Diskussionen und Auseinandersetzungen über das Bestellerprinzip für Immobilien. Immer wieder entbrennt eine Debatte um die Frage, wer eigentlich die Maklerprovision zahlen sollte - der Mieter oder der Vermieter.
Während beide Parteien legitime Argumente vorbringen, wird es höchste Zeit, dass dem ein Ende gesetzt wird. Nach langem Diskurs wurde eine Regelung entworfen, dass derjenige, der den Makler beauftragt, auch die Provision zahlen sollte.
Dies ist das Bestellerprinzip. Bis dato gibt es aber noch keine Entscheidung darüber, ob es im Jahr 2023 umgesetzt wird oder nicht. Bevor wir erfahren, wie es dazu gekommen ist, sollten wir ein wenig mehr über den Kontext erfahren.
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Was ist das Bestellerprinzip?
Zunächst einmal muss man verstehen, dass das Bestellerprinzip besagt, dass jeder, der eine Dienstleistung in Anspruch nimmt, letztendlich den vom Dienstleister geforderten Betrag bezahlen sollte. Kurz gesagt: Wenn Sie von etwas profitieren, sollten Sie auch dafür bezahlen!
Das sieht einfach aus, läuft aber in der Praxis manchmal anders ab. Sehr häufig wird die Maklergebühr zum Großteil vom Mieter bezahlt, mit der Begründung, dass die Makler sie mit den Vermietern in Kontakt bringen und ihnen den Erwerb von Immobilien erleichtern.
Bestellerprinzip in Österreich
Doch was ist die aktuelle Situation in Österreich? Heutzutage sind sowohl Vermieter als auch Mieter rechtlich verpflichtet, den Makler zu bezahlen, sofern auf beiden Seiten ein Maklervertrag besteht.
Bisher bezahlen die Mieter eine Maklerprovision, die dem Mietzins von zwei Monaten plus Mehrwertsteuer entsprach, sofern der Mietvertrag unbefristet war und mehr als drei Jahre dauerte. Die Änderung würde für viele Einkommensgruppen eine enorme finanzielle Erleichterung bedeuten, darunter auch für Studenten und diejenigen, die über keine nennenswerte regelmäßige Einnahmequelle verfügen.
Wichtig ist dabei, dass das Bestellerprinzip nur für Immobilien gilt, die vermietet werden - was im Wesentlichen bedeutet, dass dies keine Auswirkungen auf den Kauf oder Verkauf hat.
Auswirkungen auf Vermieter
Man kann mit Sicherheit sagen, dass die bisherige Gesetzeslage lange Zeit zum Vorteil des Vermieters genutzt wurde. Da eine direkte oder indirekte Abwälzung der Kosten auf die Mieter nicht zulässig ist, müssen die Vermieter für die Dienstleistungen der Makler vollständig aufkommen.
Man könnte leicht argumentieren, dass es beim Bestellerprinzip für die Vermieter einfacher wäre, diese Arbeit selbst zu erledigen, aber das bringt wiederum eine Fülle von Problemen mit sich. Beispielsweise wissen die Vermieter möglicherweise nicht, wo sie ihre Immobilien inserieren und vermarkten sollen, oder wie sie die vielen Anfragen beantworten, die eintreffen, sobald die Mietinteressenten die Wohnung besichtigt haben.
Darüber hinaus könnte es zu einer Reihe von rechtlichen Problemen kommen, wenn sie nicht wissen, wie sie die Dokumente vorbereiten und die Mieter ordnungsgemäß überprüfen sollen.
Wenn sich die Immobilien der Vermieter in abgelegenen Gegenden befinden oder in Gegenden, die normalerweise nicht besichtigt werden, wird es für sie noch schwieriger, potenzielle Mieter zu finden und sie schließlich umzuwandeln.
Das Engagieren von Maklern ist etablierte Praxis auf dem Immobilien- und Wohnungsmarkt, und die einzige Möglichkeit, die Kosten dafür wieder auszugleichen, ist die indirekte Umwälzung auf den Mieter. Daher werden Mieten des Öfteren erhöht und die Immobilien mit kostengünstigen Annehmlichkeiten ausgestattet.
Auswirkungen auf Makler
Das Bestellerprinzip bringt auch für manche Makler und die Art und Weise, wie ihr gesamter Arbeitsablauf funktioniert, eine große Veränderung mit sich. Bisher waren sie es gewohnt, die Vermieter zu schonen und den Großteil der Provision vom Mieter zu verlangen.
Auch wenn das Bestellerprinzip nicht für den Kauf und Verkauf von Immobilien gilt, lebt ein großer Teil der österreichischen Bevölkerung in vermieteten Immobilien und nutzt diese.
Die neue Regelung auf Basis des Bestellerprinzips wird auf Widerstand bei den Vermietern stoßen. Sie werden zunächst versuchen, selbst Mieter zu finden, was zu einer großen Auftragslücke für manche Makler führen könnte.
Es wird geschätzt, dass sich der Verdienstausfall für die Makler auf 28,8 Millionen Euro belaufen könnte. In diesem Fall könnte sich das Szenario dahingehend entwickeln, dass eine große Anzahl dieser Immobilienmakler sich auf die Suche nach Käufern von Immobilien statt nach Mietern verlegen wird.
Vor diesem Hintergrund könnten Vermieter sicherlich versuchen, die Aufgaben eines Immobilienmaklers selbst zu übernehmen. Dies wird aber aufgrund der mangelnden Sachkenntnis und des fehlenden Wissens, wie es ein Makler hat, nicht zu ihren Gunsten sein. Ein Makler kennt sich in der Branche bestens aus, und die Vermieter werden es sicher schwer haben, diese Expertise vollständig zu ersetzen.
Auswirkungen auf die Mieter
Es hat sich gezeigt, dass die Mieter am meisten von diesem Szenario profitieren. Nach Schätzungen der Regierung würden die Mieter durch die Anwendung des Bestellerprinzips fast 50 Millionen Euro einsparen. Nachdem Mieter über Jahre hinweg sogar mehrere Makler beauftragt haben, um eine geeignete Immobilie zu finden, ist dies eine große Erleichterung für die Mieter.
Ein Nachteil, mit dem die Mieter konfrontiert werden könnten, ist, dass die Makler nicht mehr bereit sind, im Bereich der Vermietung zu arbeiten, und ihre Bemühungen nur noch auf den Kauf und Verkauf von Immobilien konzentrieren.
Abschließend lässt sich sagen, dass es unsicher ist, wie sich die Anwendung des Bestellerprinzips im Rahmen des Engagements von Maklern für Mietobjekte tatsächlich entfalten wird. Deutschland hat das Gesetz für das Bestellerprinzip bereits im Jahr 2015 eingeführt und musste sich mit zahlreichen Problemen auseinandersetzen.
Beispielsweise wurden Mietern zusätzliche Gebühren abverlangt, welche die Maklerprovision versteckt abdeckten. Es dauerte, bis die neue Regelung akzeptiert wurde. Sie sollten unbedingt daran denken, dass Makler, die sich nicht an das Prinzip halten, mit einer Geldstrafe von bis zu 3600 Euro rechnen müssen.
Zusammenfassung: Bestellerprinzip
Wer die Maklerprovision wirklich zahlen sollte - Mieter oder Vermieter - ist ein Thema, das immer wieder diskutiert wird. Das Argument, dass derjenige, der den Makler beauftragt, auch die Provision zahlen sollte, ist eine Entscheidung, welche eine langwierige Diskussion beenden könnte. Ob das Bestellerprinzip 2023 auch in Österreich umgesetzt wird, ist noch unklar.
Das Bestellerprinzip besagt, dass jeder, der wirklich nach einer Dienstleistung sucht, letztendlich den Preis zahlen sollte, den der Dienstleister verlangt. Es gilt nur für Immobilien, die vermietet werden. Daher ist es wichtig zu wissen, dass der Kauf oder Verkauf von Immobilien davon nicht betroffen ist. Es kann davon ausgegangen werden, dass die Bedingungen für die Vermieter über einen sehr langen Zeitraum hinweg günstig waren, und diese Änderung der Umstände wird sicherlich einige Zweifel aufkommen lassen.
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