Einführung
Selbst in den größten Metropolen gibt es auch im Zentrum immer wieder Wohnhäuser, deren Wohnungen nicht vollständig vermietet sind. Haben Sie sich jemals gefragt, warum sie so lange unbewohnt waren und ob es irgendwelche Hintergedanken gibt, warum die Eigentümer diese Orte über einen so langen Zeitraum leer stehen lassen?
Nun, man kann argumentieren, dass diese Räume aus wichtigen Gründen leer stehen könnten, zum Beispiel wegen einer längeren Krankheit. Aber oft werden diese Leerstände absichtlich herbeigeführt. Leerstand bei Immobilien führt zu Spekulation und kann zu einem Anstieg der Gesamtpreise auf dem Markt führen.
In diesem Artikel werden wir versuchen, den Leerstand von Immobilien und die damit verbundenen Risiken näher zu beleuchten.
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Leerstand Definition
Im Wesentlichen bedeutet der Begriff, dass eine Wohneinheit leer ist und nicht vermietet - egal ob sie frisch renoviert ist oder erst noch renoviert werden müsste. Allgemein können Immobilien aus verschiedenen Gründen leer stehen. Und es ist ein schmaler Grat zwischen dem Leerstand aus externen Gründen oder aufgrund eines Motivs, das der Eigentümer oder Investor zur Gewinnsteigerung verfolgt.
Folgende Gründe gibt es für den Leerstand:
Leerstand zwischen zwei Mietern, mit oder ohne Renovation
Der normale Vermieter möchte die Leerstände zwischen zwei Mietern naturgemäß minimieren. Denn wenn es zu einem Monat ohne Mieter kommt, bedeutet das auch einen Monat ohne Mieteinnahmen. Das heißt, dass er für Zins und Tilgung an die Bank selbst aufkommen muss, keine Rücklagen machen kann und natürlich auch keine Gewinne.
Manchmal ist ein kurzer Leerstand aber auch hilfreich. Dann zum Beispiel, wenn der Vermieter die Immobilie verbessernd renovieren oder einfach nur sanieren möchte. Eine frisch renovierte Wohnung kann teurer vermietet werden und die Mieter fühlen sich wohl.
Solch ein Leerstand ist natürlich und prinzipiell nichts Böses.
Leerstand zur Preissteigerung
Es gibt allerdings auch Vermieter oder Investoren, die ein anderes Motiv haben und dem Leerstand gegenüber weitaus positiver eingestellt sind. Das ist häufig bei sehr großen Firmen oder Privatinvestoren mit höherer Immobilienzahl der Fall.
Wie funktioniert das? Die Hausbesitzer oder Investoren, welche Immobilien, die sie gekauft haben, leer stehen lassen, erwarten normalerweise, dass die Preise für diese Immobilien nach ein paar Jahren steigen werden. In dieser Situation wollen sie sich nicht die Mühe machen, ein Haus zu vermieten und sich um Reparaturen zu kümmern oder sichergehen, dass die Miete von den Mietern auch tatsächlich eingeht.
Ist die Leerstandssteuer eine Lösung?
Aus politischer Sicht ist die zweite Art von Stillstand also absolut nicht gewollt. Wie kann der Staat nun dagegen angehen, um dieses Verhalten zu vermeiden oder zu bestrafen? Dafür wurde die Idee der Leerstandsteuer entwickelt:
Leerstandssteuer ist ein Begriff, der besonders in den letzten Jahren relevanter geworden ist. Und da die Mietpreise weit über das normale Maß hinaus ansteigen, ist das durchaus etwas, das notwendig sein könnte.
Der Grundgedanke der Leerstandssteuer ist einfach: Durch die Erhebung dieser Steuer bei Immobilienbesitzern, deren Objekte nicht oder nicht ausreichend genutzt werden, sollen die Eigentümer dafür bestraft werden, dass ihre Immobilien ungenutzt bleiben.
In dem Bestreben, abwesende Immobilienbesitzer abzuschrecken und gleichzeitig Geld einzunehmen, erheben Kommunen häufig Leerstandssteuer als Reaktion auf steigende Immobilienwerte und nachlässige Eigentümer. Diese Gelder könnten dann zum Beispiel verwendet werden, um mehr Sozialwohnungen zu bauen.
Viele sind der Meinung, dass die Einführung dieser neuen Steuer dringend notwendig ist. Die Eigentümer von Wohnungen und Häusern sollten diese eigentlich vermieten, so die Befürworter dieser Steuer und dieses Arguments.
Den Befürwortern zufolge wird diese Leerstandssteuer die Verfügbarkeit von billigem Wohnraum erhöhen, indem sie Investoren davon abhält, Immobilien so lange zu halten, bis sie sie für mehr Geld vermieten oder für mehr Geld verkaufen können, wenn die Preise unweigerlich steigen.
Die Gegner hingegen befürchten einen unzulässigen Eingriff in die Rechte des Einzelnen und das Privateigentum. Steuern, so die Gegner, sind nicht die Antwort auf erschwinglichen Wohnraum; vielmehr muss mehr Wohnraum durch Änderungen der Bebauungspläne geschaffen werden.
Kritiker sagen auch, dass diese Leerstandssteuer für diejenigen schädlich sein kann, die kurzfristigen Leerstand haben - also zur ersten Kategorie gehören. Daher müsste sichergestellt werden, dass dies die richtigen trifft, z. B. indem die Steuer erst ab zwei oder drei Monaten Leerstand Anwendung findet.
Wo in Österreich gibt es eine Leerstandssteuer?
Auch wenn einige Bundesländer bereits die Leerstandssteuer erheben, ist es deutlich schwieriger, diese auf Bundesebene mit Verfassungsverankerung durchzubringen. Es würde hier aber zu weit führen, die rechtlichen Schwierigkeiten genau darzustellen.
Abgesehen davon sollte Ihnen bewusst sein, dass es einige Bundesländer gibt, die diese Steuer eingeführt haben oder einführen möchten, und Sie sollten sich darüber im Klaren sein, welche dies sind, um jegliche Risiken im Zusammenhang mit Leerständen zu vermeiden.
In den 1980er Jahren gab es in Wien bereits eine Leerstandssteuer; sie wurde drei Jahre später vom Verfassungsgerichtshof aufgehoben. Zu den Problemen gehörte besonders die Definition von ,,zu langem” Leerstand.
Die Überprüfbarkeit ist ein weiteres Problem. Denn es ist klar, dass es keine Möglichkeit gibt, immer zu erfahren, wie viele Wohnungen in Wien oder jeder anderen Stadt leer stehen. Die letzte Erhebung, die 2015 durchgeführt wurde, litt unter mehrere Fehler bei der Registrierung und dem gesamten Prozess. Bis heute ist es unklar, wie viele Wohnungen leer stehen.
Die Leerstandssteuer in Tirol zum Beispiel soll am 1. Januar 2023 in Kraft treten. Die Größe der Wohnung bestimmt die Höhe der gestaffelten Steuer. Nach der vorgeschlagenen Regelung kann eine leerstehende Wohnung mit einer Abgabe von 10 bis über 200 Euro belegt werden.
Wohnungen, die bis zu einem Jahr für den persönlichen Gebrauch genutzt werden, unbrauchbare Wohnungen, Wohnungen, die aus geschäftlichen oder beruflichen Gründen genutzt werden, und Wohnungen, die nicht lokal vermietet werden können, sollen von dieser Regel ausgenommen werden. Wohnungen, die für wohltätige Zwecke genutzt werden, und Ferienwohnungen (wie AirBnbs) sollten nicht ausgenommen werden.
Die Leerstandssteuer wurde ebenfalls vom steirischen Landtag beschlossen. Die Entscheidung, die neue Steuer zu erheben, liegt bei den Gemeinden der Steiermark. Die Gebühr darf nicht mehr als 1.000 Euro pro Jahr für eine Wohnung mit 100 Quadratmetern Nutzfläche betragen. Je nach Größe der Wohnung steigt oder fällt der Betrag. Die Abgabe muss von leerstehenden Wohnungen und Zweitwohnungen entrichtet werden.
In Salzburg wird das Leerstandssteuergesetz jetzt überarbeitet. Reine Immobilieninvestoren sollen für die örtliche Infrastruktur aufkommen, und auch Ferienhäuser sollen daran beteiligt werden. Für eine 100 Quadratmeter große Wohnung sieht das Gesetz einen Höchstbetrag von 1.000 Euro pro Jahr vor.
Zusammenfassung: Leerstand in Österreich
Nun wissen Sie, warum Häuser, Wohnungen und Grundstücke leer stehen, welche Risiken damit verbunden sind und auf welcher Grundlage in bestimmten Bundesländern Österreichs eine Leerstandssteuer erhoben wird.
Angesichts dessen sollten wir uns vor Augen halten, dass eine große Verantwortung in unseren Händen liegt, um sicherzustellen, dass der Leerstand nicht zu Spekulationszwecken erfolgt und echte und vertretbare Gründe dafür vorliegen. Darüber hinaus ist es auch sehr wichtig, für jede Art von Vakanz, die aufgrund unvorhergesehener Umstände länger als erwartet oder üblich dauert, Bemühungen einzuleiten, dies so schnell wie möglich zu beheben.
Wenn Sie mehr darüber wissen möchten, wie Leerstand ein Risiko darstellen kann, und ob Sie möglicherweise von der Leerstandssteuer betroffen sein könnten, können Sie sich gerne an uns, das IMMOQUELLE-Team wenden.
Die Welt der Immobilien kann manchmal verwirrend sein und wir sind hier, um Ihnen mit allen Problemen, die Sie haben könnten, zu helfen. Wir versprechen, die Dinge aufzuschlüsseln und sie einfach und verständlich zu machen. Besuchen Sie die Website von IMMOQUELLE, um mehr zu erfahren!
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