Einführung

Bei finanziellen Schwierigkeiten wie hohen Schulden oder bei Streitigkeiten im Rahmen einer Scheidung haben Hauseigentümer möglicherweise keine Zeit, alternative Lösungen zu finden. In diesen Fällen kann ein Notverkauf ein effektiver Weg sein, um sich privat zu sanieren, Schulden zu tilgen und die Immobilie schnell zu verkaufen.

Ein Notverkauf ist eine schnelle und einfache Möglichkeit für Verkäufer, ihr Immobilienvermögen angesichts einer drohenden oder akuten Gefahr zum fairen Marktwert (oder in einigen Fällen sogar unter dem Marktwert) zu veräußern.

Er ist auch für Käufer nützlich, die schnell in den Immobilienmarkt einsteigen möchten, aber möglicherweise nicht über die für einen herkömmlichen Kauf erforderlichen Mittel verfügen.

In diesem Artikel werden wir uns mit dem Thema Notverkauf von Häusern befassen - was das genau bedeutet und wie der Notverkauf aussieht.

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Der Unterschied zwischen einem Notverkauf und einem regulären Verkauf

Bei einem typischen Verkauf haben sowohl der Käufer als auch der Verkäufer ausreichend Zeit, um sich zu entscheiden und zu verhandeln. Der Verkäufer verfügt über ein vernünftiges Vermarktungsfenster und ein qualifizierter Makler kann beauftragt werden, um den richtigen Käufer zu finden.

Außerdem sind in dieser Situation alle Seiten auf die Transaktion vorbereitet, insbesondere in finanzieller Hinsicht. Und der Verkauf kann in Übereinstimmung mit allen erforderlichen Parteien (Notar, Bank usw.) und zu einem angemessenen und marktüblichen Preis abgewickelt werden.

Im Falle eines Notverkaufs liegen die Dinge jedoch leider anders. Der Verkäufer ist oft zum Verkauf gezwungen und steht zudem unter Zeitdruck. Das ist ein Vorteil für den Käufer, kann sich aber auch als Nachteil erweisen, da er schnell Entscheidungen treffen muss. Und wenn den Verkäufern die Zeit fehlt, ein gründliches Exposé zusammenzustellen, in dem ausnahmslos alle Vor- und Nachteile der Immobilie aufgeführt sind, führt dies dazu, dass der Käufer eine Entscheidung trifft, die er vielleicht später bereut.

Welche Vorteile hat ein Notverkauf für den Käufer?

Beim Notverkauf eines Hauses müssen Verkäufer häufig Preise akzeptieren, die unter dem Marktpreis liegen, um ihre Immobilie trotz des hohen Zeitdrucks verkaufen zu können. Wenn das Haus schnell verkauft werden muss, können potenzielle Käufer außerdem Druck ausüben und einen günstigen Preis für sich aushandeln. Dieser Umstand ist für die Käufer sehr attraktiv.

Ein Notverkauf bedeutet jedoch nicht immer, dass Sie automatisch zu einem sehr billigen Preis kaufen werden. Der Marktwert von Immobilien wird beim Verkauf oder beim Bieten auf Immobilien in begehrten Gegenden selten drastisch reduziert.

Wie kann der Verkäufer bei einem Notverkauf einen fairen Preis erzielen?

Die Suche nach einem Immobilienmakler, der Ihnen helfen kann, das Haus schnell und zu einem angemessenen Preis zu verkaufen, ist der erste und wichtigste Schritt. Um Interessenten zu finden, die bereit sind, einen angemessenen Preis zu zahlen, wird der Makler eine Vielzahl von Kontakten und Kundendateien durchforsten. Darüber hinaus kümmert sich der Immobilienmakler auch um die Immobilienbewertung, die Erstellung eines aussagekräftigen Exposés und die Verkaufsverhandlungen.

Der Hinweis, dass es sich um einen Notverkauf handelt, kann den Verkauf ebenfalls ankurbeln, kann aber auch die Erwartungen des Käufers an einen niedrigen Preis beeinflussen. Denken Sie auch daran, dass mit der Anzahl der Interessenten die Wahrscheinlichkeit steigt, dass sie einander überbieten und somit einen Preis erzielen, der den üblichen Marktpreisen entspricht.

In Anbetracht all dessen ist es nicht ratsam, im Falle eines Notverkaufs eines Hauses den Verkauf selbst abzuwickeln. Sie sollten ihn an einen Profi delegieren, der den Markt und sein Potenzial kennt. Bei einem Notverkauf, bei dem Sie deutlich weniger Zeit haben, ist das Risiko, sich in einer großen Anzahl von Interessenten zu verlieren und Zeit mit Immobilientouristen zu verbringen, einfach zu groß.

Notverkauf vs. Zwangsversteigerung

Bei einer Zwangsversteigerung veräußert die Bank die Immobilie zwangsweise, da die zu verkaufende Immobilie mit einem Darlehen oder einer Hypothek belastet ist, die nicht mehr bedient werden. In der Regel wird dazu ein Gerichtsbeschluss verwendet. In diesem Fall werden die Verbindlichkeiten vollständig beglichen und die Vermögenswerte verwertet, um eine Insolvenz zu verhindern.

Theoretisch ist eine Zwangsversteigerung gleichbedeutend mit einem Notverkauf. Die Zwangsversteigerung wird jedoch in der Regel als letztes Mittel eingesetzt.

Wenn alle Bemühungen, die Zwangsversteigerung zu verhindern, erfolglos bleiben, leitet die Bank als Gläubigerin die Zwangsversteigerung ein. Die Immobilie wird dann in geeigneter Weise bekannt gemacht und zum Verkauf angeboten, bevor ein Versteigerungstermin festgelegt wird. Außerdem verkaufen die Banken das Haus häufig direkt, anstatt es zu versteigern.

Daher sollten Kaufinteressenten ihre Banken und andere Institutionen im Voraus über ihr Anliegen informieren. Außerdem liegen solche Angebote häufig unter dem Marktpreis, der in der Regel von einem Sachverständigen auf der Grundlage eines Wertgutachtens ermittelt wird.

Wie kann man eine Zwangsversteigerung vermeiden?

Versuchen Sie Ihr Haus schnell und unauffällig zu verkaufen, das kann Ihnen helfen, eine Zwangsversteigerung zu vermeiden. Durch einen schnellen Verkauf kann der Verkäufer seine Verbindlichkeiten begleichen und weitere Unannehmlichkeiten abwenden. Versuchen Sie also stets, Ihre Immobilienschulden als letzte nicht (!) zu bedienen.

Ablauf eines Notverkaufs

Im Allgemeinen läuft ein Notverkauf ähnlich ab wie ein regulärer Immobilienverkauf. Allerdings geht es schneller. Mithilfe einer Bewertungsmethode wird schnell ein Wert ermittelt und alle anderen Daten werden zusammengestellt und in einem Exposé zusammengefasst.

In der Regel wird der Makler oder eine Bank, ein Exposé erstellen. Es enthält eine ausführliche Beschreibung der Immobilie mit allen relevanten Details. Neben Grundrissen, Bildern und 3D-Touren enthält ein Exposé auch wichtige Informationen wie das Baujahr, die Größe der Immobilie, die Anzahl der Zimmer und weitere.

Der nächste Schritt ist die Suche nach möglichen Käufern. Heutzutage wird der Großteil dieser Informationen über Online-Immobilienanzeigen bereitgestellt. Auch dieser Schritt läuft ab, wie bei einem normalen Verkauf.

Das bedeutet, dass der größte Unterschied in der Preisgestaltung liegt. Je günstiger das Angebot, desto schneller kann man eine Immobilie verkaufen.

Vorgehensweise bei einer Zwangsversteigerung

In einem ersten Schritt wird der Wert der Immobilie durch einen Gutachter ermittelt. Danach erteilt ein Amtsgericht allen potenziellen Käufern die Erlaubnis, die Immobilie bei einem Besichtigungstermin zu besichtigen. Im nächsten Schritt muss jeder Kaufinteressent einen gültigen Ausweis vorlegen und ein Vadium in Höhe von 10 % des geschätzten Marktwerts, in der Regel in Form eines Sparbuches, der Immobilie vorlegen, bevor er bei der Zwangsversteigerung mitbieten kann.

Dann folgt die Auktion, in der ein Gewinner ermittelt wird, der in der Regel das höchste Gebot abgibt. Die Immobilie geht jedoch nicht immer an die Person, die das höchste Angebot abgegeben hat. Wenn das höchste Angebot weniger als 75 % des erwarteten Wertes beträgt, kann es innerhalb von zwei Wochen nach der Bekanntgabe des Zuschlags übertroffen werden.

Das Übergebot muss in diesem Fall mindestens 25 % über dem Höchstgebot liegen. Dazu muss man einen Antrag beim zuständigen Gericht stellen und ein Vadium in Höhe eines Viertels der angebotenen Summe hinterlegen. Außerdem kann der Überbietende sein Gebot innerhalb von drei Tagen auf den Betrag des Übergebots erhöhen, um das Übergebot für ungültig zu erklären.

Schließlich werden alle Gläubiger nach etwa 8 Wochen über den Betrag informiert, den sie aus der Auktion erhalten werden. Es ist wichtig, dass der Höchstbietende bis dahin gezahlt hat. Erst wenn die vollständige Zahlung eingegangen ist, beantragt das Amtsgericht die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Während dieser Zeit hat der Höchstbietende jedoch die Möglichkeit, von der Auktion zurückzutreten, wodurch er sein Gebot verliert.

Risiken und Kosten einer Zwangsversteigerung

Neben dem Kaufpreis (der auch das höchste Gebot ist) muss der Käufer einige zusätzliche Kosten tragen. Dazu gehören die Grunderwerbssteuer, Grundbuchgebühren, mögliche Kreditfinanzierungskosten und so weiter.

Unter diesen Umständen besteht auch eine größere Wahrscheinlichkeit von Mängeln, die zu hohen Instandhaltungs- und Renovierungskosten führen können.

In diesem Fall ist der frühere Eigentümer nicht für später entdeckte Mängel verantwortlich, und der Käufer hat keinen Regressanspruch. Daher sollten alle Kaufinteressenten den Besichtigungstermin für die zu versteigernde Immobilie wahrnehmen, um sich ein Bild von deren Zustand zu machen.

Zusammenfassung: Notverkauf

Im Gegensatz zu einem normalen Verkauf ist ein Notverkauf von Häusern ziemlich stressig, da der Verkäufer nicht nur oft gezwungen ist, unter Zeitdruck zu verkaufen, sondern ein Notverkauf auch keine marktnahe Bewertung verspricht.

Es ist oft die Aufgabe des Immobilienmaklers, dem Verkäufer zu helfen, die Immobilie zu einem fairen Preis zu verkaufen und ein aussagekräftiges Portfolio zu erstellen, das die Verkaufsverhandlungen unterstützen kann.

Daher ist die richtige Hilfe und Information für den Verkäufer sehr nützlich, da sie ihm hilft, sich in dieser schwierigen Situation zurechtzufinden.

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