Einführung
Sind Sie Eigentümer einer Immobilie und fragen sich, ob es eine Möglichkeit gibt, steuerfrei Immobilien zu verkaufen? Haben Sie vielleicht schon ein paar Informationen zu Ausnahmen zusammengesucht?
Beeinflusst die Haltedauer des Eigentums an Ihrer Immobilie die Steuern, die Sie dafür zahlen? Sie wissen nicht, wie Sie die Steuern auf Ihre Immobilie sparen können? Dann sind Sie hier genau richtig.
Eigentümer einer Immobilie zu sein, kann schwierig sein. Der Papierkram, die Steuern, die Nebenkosten, die damit verbundenen Kosten wirken auf den ersten Blick überwältigend.
Deshalb bieten wir Ihnen hier eine Lösung. Doch bevor Sie den Kauf einer Immobilie planen, werden Sie einen Blick auf diese hilfreiche Checkliste.
In diesem Artikel erfahren Sie alles, was Sie über eine Steuerfreiheit bei Immobilien in Österreich wissen müssen. Wir sprechen über spezifische Situationen, die Ihnen bei der Entscheidung helfen können, ob Sie Steuern zahlen müssen, wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen.
Ganz wichtig ist aber im Vorhinein eines: Die klassische Spekulationssteuer existiert heute nicht mehr – sie wurde durch die Immobilienertragssteuer ersetzt.
Ein Auszug über die Immobilienertragssteuer
Zuerst sollten Sie einen Überblick zur Immobilienertragssteuer erhalten. Wenn Sie vorhaben, eine Immobilie zu verkaufen, spielen Steuern eine wichtige Rolle. Der Gewinn, den Sie bei einem Verkauf erzielen, unterliegt der Immobilienertragsteuer.
In andern Worten: Die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anschaffungskosten wird besteuert. Normalerweise gilt diese Steuer für Grundstücke, Gebäude und Eigentumsrechte.
Die Höhe dieser Steuer hängt von dem Zeitraum ab, in dem die Immobilie erworben wurde. Wurde die Immobilie nach Ende 1987 und vor 2002 erworben, werden 18 % des Gewinns besteuert. Bei diesen Altimmobilien, d. h. Immobilien, die vor dem 31. März 2002 erworben wurden, wird also de facto nur eine Einkommensteuer von 4,2 % des Verkaufserlöses fällig.
Im Falle einer neuen Immobilie, d. h. einer Immobilie, die nach dem 31. März 2002 erworben wurde, gilt ein Steuersatz von 30 %. Bei geerbten Immobilien wird das Datum des letzten Erwerbs zugrunde gelegt.
Zu beachten ist, dass die Spekulationsfrist seit dem 1. April 2012 nicht mehr gilt. Sie besagte, dass keine Steuer erhoben wurde, wenn ein Verkäufer eine Immobilie 10 Jahre lang besessen hat. Diese Ausnahme gibt es nicht mehr.
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Wann findet die Immobilienertragssteuer keine Anwendung?
Der Verkauf von Immobilien war bis 2012 nach einer zehnjährigen Spekulationsfrist von der Steuer befreit. Diese Steuer gibt es nicht mehr. Heute wird eine Immobilienertragssteuer (ImmoESt) von 30 % von jedem gezahlt, der seine Immobilie privat verkauft.
Die zehnjährige Spekulationsfrist ist allerdings immer noch notwendig, denn „alte Immobilien“, d. h. die meisten Immobilien, die vor dem 31. März 2002 gekauft wurden, unterliegen oft nur einer einkommensschwachen Steuer von 4,2 % des Verkaufserlöses. Auch beim Verkauf von Immobilien gibt es mehrere Steuervergünstigungen.
Lassen Sie uns nun die Steuerbefreiungen analysieren, die für den Verkauf von Immobilien gelten.
Steuerbefreiungen, die für Immobilienverkäufe gelten
Für Immobilien, die zuvor als Hauptwohnsitz genutzt wurden
Häuser und Eigentumswohnungen können steuerfrei verkauft werden, wenn der Hauptwohnsitz im Rahmen des Verkaufs aufgegeben wurde und die Immobilie dem Verkäufer vom Zeitpunkt des Kaufs bis zum Verkauf mindestens zwei Jahre lang als Hauptwohnsitz für Einkommenssteuerzwecke diente.
Wurde der Hauptwohnsitz innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf fünf Jahre lang ununterbrochen genutzt, kann die Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz ebenfalls in Anspruch genommen werden. Dies gilt z. B. bei Auflösung der Ehe und anschließendem Verkauf oder bei unentgeltlichem Erwerb und anschließender Begründung des Erstwohnsitzes.
Auch wenn die Hauptwohnung zunächst vermietet war und die Immobilie erst später in Besitz genommen wurde, kann die Steuerbefreiung unter bestimmten Umständen anwendbar sein. In Bezug auf die Hauptwohnsitzbefreiung ist zu beachten, dass nur ein ortsübliches Baugrundstück für den anteiligen Grund und Boden steuerfrei ist. Diese Grenze ist vom Gesetzgeber auf 1.000 m2 festgelegt.
Herstellerbefreiung
Der Überschuss, der aus dem Verkauf von selbst errichteten (hergestellten) Gebäuden resultiert, ist steuerfrei. Auf den Anteil, der auf das Grundstück fällt, müssen Steuern gezahlt werden. Diese Steuerbefreiung gilt jedoch nur, wenn das Gebäude in den letzten zehn Jahren nicht zum Geldverdienen bzw. zu kommerziellen Zwecken genutzt wurde.
Die Steuerbefreiung gilt nur für selbst errichtete Bauwerke; sie gilt nicht für Erweiterungen bereits bestehender Bauwerke, wie z. B. den Ausbau von Dachböden oder allgemeine Renovierungen. Das Eigentum eines Herstellers gilt nur für den eigentlichen Installateur, da es nicht an den gesetzlichen Erben weitergegeben werden kann.
Verschmelzung, Tausch und Sonstige
Wenn Immobilien getauscht oder Grundstücke zusammengelegt werden, gilt die Steuerbefreiung weiterhin. Dieses Privileg gilt auch für einen Verkauf, der aus einem behördlichen Eingriff resultiert.
Relevant ist das zum Beispiel für Flurbereinigungen oder Zusammenlegungsverfahren im Zuge von Baulandumlegungsverfahren in Österreich.
Nicht zuletzt gibt es noch einen weiteren Fall: Bei Enteignungen durch den Staat gibt es ebenfalls keine Besteuerung.
Besteuerung bei gebauten (nicht gekauften) Immobilien
Die Betrachtung von Immobilien, die vom Verkäufer gebaut wurden (also in Auftrag gegeben, nicht dem Herstellerprinzip entsprechend), ist im Prinzip wie bei allen anderen:
Für Immobilien, die vor dem 31. März 2002 errichtet und nicht nach 1987 umgewidmet wurden, werden 86 % des Verkaufserlöses als Anschaffungskosten abgezogen. Der danach verbleibende Gewinn unterliegt dann der Immobilienertragssteuer mit einem Steuersatz von 30 %. Dies entspricht 4,2 % des Verkaufserlöses.
Wurde eine Immobilie jedoch nach Dezember 1987 umgewidmet und wurde die Gegenleistung nicht später erbracht, darf der Verkaufserlös nur um 40 % gekürzt werden, sodass 60 % des Verkaufserlöses einem Steuersatz von 30 % unterliegen. Der effektive Immobilienertragssteuer beträgt somit 18 %.
Eine Änderung des Flächenwidmungsplans, die erstmals eine Bebauung zulässt und der Widmung als Bauland entspricht, ist eine für Zwecke der Grundsteuer erforderliche Umwidmung.
Umklassifizierung nach dem Verkauf
Aus steuerlicher Sicht ist eine Umwidmung, die der Käufer innerhalb von fünf Jahren nach dem Verkauf vornimmt, auch für den Verkäufer von Bedeutung.
Wenn sich der Kaufpreis aufgrund einer Verbesserungsklausel und einer späteren Umwidmung erhöht, muss auf den gesamten Kaufpreis Immobilienertragssteuer gezahlt werden. Der steuerpflichtige Überschuss kann auch in beiden Fällen (4,2 % und 18 %) anhand der Richtlinien für Neufälle berechnet werden.
Erbschaft und Steuer auf den Verkauf von Immobilien
Falls Sie sich in einer Situation befinden, in der Sie eine Immobilie erben, müssen Sie bedenken, dass die Immobilienertragssteuer nur entgeltliche Verkaufstransaktionen betrifft. Die unentgeltliche Übertragung von Immobilien ist also nicht steuerrelevant. Da es keine Erlöse aus dem Verkauf gibt, wenn es um die Gegenleistung (oder den Gewinn aus dem Verkauf) geht, fällt keine Steuer an.
Für jeden Hausbesitzer, der seine Immobilie verkaufen möchte, ist die Besteuerung eine zentrale Frage
Zusammenfassung – Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?
Wir hoffen, dass wir mit diesem Artikel alle Ihre Fragen beantworten können; wie Sie Steuern sparen und wann und wie Steuerbefreiungen vorgenommen werden. Unter dem Strich gilt: Wann immer Sie sich für den Handel mit Immobilien entscheiden, wägen Sie alle Vor- und Nachteile der betreffenden Immobilie ab und treffen Sie erst dann eine durchdachte und fundierte Entscheidung.
Die Welt der Immobilien kann kompliziert sein, besonders für jemanden, der sich zum ersten Mal damit beschäftigt. Unser Rat ist, gut zu recherchieren, um auch wirklich alle Faktoren zu berücksichtigen. Der beste Weg dazu ist, sich selbst zu informieren.
Sie können uns auch unter https://immoquelle.at/verkaufen-sie-ihre-immobilie/ kontaktieren, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen oder etwas über die Welt der Immobilien wissen möchten. Die IMMOQUELLE ist immer für Sie da.
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