Einführung
Was tun Sie, wenn Sie die Immobilie aus steuerlichen Gründen verschenken oder an Ihre Familienangehörigen übertragen möchten, aber gleichzeitig Ihren Wohnsitz nicht aufgeben wollen? Oder was, wenn Sie Ihrem Partner auch nach Ihrem Tod einen Platz in Ihrem Haus zur Verfügung stellen möchten?
In solchen Fällen kommt das ,,Wohnrecht”‘ zum Einsatz. Dabei handelt es sich um ein Recht, das einer Person gewährt wird, eine Immobilie zu nutzen, die ihr nicht gehört. Dieses Recht beruht auf einer Vereinbarung; die Rechte und Pflichten, die sich daraus ergeben, werden also vom Begünstigten und dem Eigentümer der Immobilie festgelegt.
Es gibt jedoch einige grundlegende Dinge, die Sie wissen müssen. Lesen Sie weiter, um mehr darüber zu erfahren.
Was ist das ,,Wohnrecht”?
In Österreich ist das Wohnrecht eine Dienstbarkeit (auch bekannt als „Servitut”), d. h. ein Recht an einer Immobilie, die Ihnen nicht gehört. Es wird einer Person vom Eigentümer dieser Immobilie eingeräumt und berechtigt sie, die Immobilie gemäß der Vereinbarung zu nutzen.
Der Zeitraum für dieses Recht ist entweder eine von den Parteien festgelegte begrenzte Zeit oder die Lebenszeit des Begünstigten (der Person, der dieses Recht eingeräumt wird).
Diese Dienstbarkeit wird in der Regel im Grundbuch eingetragen und ist im Blatt C zu finden. Diese Eintragung ist nicht obligatorisch und kann weggelassen werden. Allerdings hat dies Auswirkungen auf die Rechte des Begünstigten und des Eigentümers.
Was unter die Nutzung des Eigentums fällt, entscheiden der Eigentümer und der Begünstigte. Es kann die Nutzung nur einiger Teile der Immobilie oder der gesamten Immobilie bedeuten. In der Regel umfasst sie das Recht des Begünstigten, den Zutritt zu dem Grundstück zu gestatten oder zu verweigern, sowie das Recht, die gemeinsamen Einrichtungen wie die Garage usw. zu nutzen.
Es sei daran erinnert, dass nur der Eigentümer einer Immobilie einer Person ein Wohnrecht einräumen kann. Ein Wohnrecht kann als einfaches Nutzungsrecht oder als Nießbrauchrecht vereinbart werden. Letzteres ist ein Nutzungsrecht mit der zusätzlichen Freiheit für den Begünstigten, die Immobilie zu vermieten. Dieses Recht kann für alle Arten von Immobilien gewährt werden, auch wenn diese noch nicht vollständig abbezahlt sind.
Auch wenn das Wohnrecht dem Mietrecht ähnlich zu sein scheint, gibt es doch einige Unterschiede zwischen ihnen, wie zum Beispiel:
- Ein Wechsel des Eigentümers hat keine Auswirkungen auf das Wohnrecht, und es bleibt so lange in Kraft, wie es im Grundbuch eingetragen wurde (mehr dazu später).
- Ein Wohnrecht an einer Immobilie wirkt sich stärker auf ihren Wert aus als ein Mietvertrag und senkt somit den Verkaufspreis der Immobilie erheblich.
- Das Wohnrecht ist wesentlich sicherer als ein Mietvertrag, da es schwieriger ist, es einseitig durch den Eigentümer zu kündigen.
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Lebenslanges Wohnrecht, Rechte und Pflichten Österreich
Die Rechte und Pflichten im Rahmen eines Wohnrechts werden durch die Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und dem Begünstigten festgelegt. Die meisten von ihnen ähneln denen eines Mieters und eines Grundstückseigentümers, aber es gibt auch einige Unterschiede. Im Folgenden finden Sie einige allgemeine Rechte und Pflichten von:
Der Besitzer
- Im Allgemeinen wird ein Wohnrecht kostenlos gewährt. Selbst wenn eine Miete vereinbart wird, liegt diese in der Regel unter dem Marktstandard. Eine solche Miete kann später nicht erhöht werden.
- Der Eigentümer ist dafür verantwortlich, für größere Reparaturen und Renovierungen aufzukommen. Er ist verpflichtet, die Immobilie in dem Zustand zu erhalten, in dem sie sich zum Zeitpunkt der Vereinbarung befand. Dies kann jedoch von den Parteien individuell geregelt werden.
- Ein Vorteil für den Eigentümer, der nicht geregelt werden kann, ist die Tatsache, dass das Wohnrecht nicht übertragbar oder vererbbar ist. Das bedeutet, dass der Begünstigte des Rechts nicht wechseln kann. Im Falle des Todes des Begünstigten kann das Recht also nicht an seine Erben vererbt werden.
- Falls das Recht nicht im Grundbuch eingetragen wurde, endet das Recht mit dem Wechsel des Eigentümers (z. B. beim Verkauf der Immobilie oder beim Tod des derzeitigen Eigentümers). In solchen Fällen können die nachfolgenden Eigentümer die Immobilie ohne Einschränkung dieses Rechts nutzen und die Immobilie zum Marktwert verkaufen.
Der Begünstigte
- Wenn das Recht im Grundbuch eingetragen wurde, hat ein Wechsel des Eigentümers keine Auswirkungen auf das Recht. Es kann gegenüber den Eigentümern durchgesetzt werden, solange es besteht.
- Der Begünstigte kommt in den Genuss von zwei gesetzlichen Regelungen, die für das Wohnrecht in Österreich vorgeschrieben sind. Es handelt sich dabei um das Zutrittsrecht (Ehegatten, Familienangehörige, Pflegepersonen usw. dürfen die Immobilie betreten) und das Nutzungsrecht (Zugang zu Gemeinschaftseinrichtungen wie Garage, Dachboden, Garten, Heizungsanlage usw.). Diese können jedoch individuell geregelt werden.
- Der Begünstigte ist für kleinere Reparaturen und Betriebskosten wie Strom- und Heizkosten verantwortlich.
- Der Eigentümer der Immobilie kann die Immobilie nicht ohne die Zustimmung des Begünstigten betreten, ähnlich wie im Falle eines Mieters und Vermieters.
- Wenn das Wohnrecht als Fruchtgenussrecht ausgestaltet ist, kann der Begünstigte die Immobilie vermieten und die Einnahmen für sich selbst verwenden. Dies ist besonders nützlich, wenn der Begünstigte aufgrund seines hohen Alters in ein Pflegeheim umziehen muss und dafür finanzielle Mittel benötigt.
Das Wohnrecht ist die beste Methode zur geordneten Übergabe von Immobilienbesitz
Wie wirkt sich das Wohnrecht auf Ihr Eigentum aus
Das Wichtigste zuerst: Eine Immobilie, die mit einem Wohnrecht belastet ist, kann immer noch verkauft werden. Die Zustimmung des Begünstigten ist für einen solchen Verkauf nicht erforderlich. Ob das Recht im Grundbuch eingetragen ist oder nicht, ist ebenfalls unerheblich.
Allerdings wird der Wert einer solchen Immobilie erheblich gemindert. Der Grund dafür ist einfach: Der Erwerber der Immobilie kann die Immobilie aufgrund des Wohnrechts nicht nutzen, solange das Recht besteht. Er kann mit einer solchen Immobilie weder ein Einkommen durch Vermietung erzielen, noch sie selbst nutzen.
Daher ist die Berechnung des Werts des Wohnrechts von entscheidender Bedeutung. Diese Berechnung bestimmt – die vom Eigentümer zu zahlende Grundsteuer, die an den Begünstigten zu zahlende Entschädigung für den Fall, dass der Eigentümer möchte, dass er sein Recht aufgibt, und den Wiederverkaufswert der Immobilie. Je höher der Wert des Wohnrechts ist, desto niedriger ist der Wert der Immobilie.
Das Wohnrecht wirkt sich auf den Wert einer Immobilie aus
Wohnrecht berechnen Österreich
Die Bestimmung des Wohnrechts erfolgt nach dem Bewertungsgesetz und dabei werden mehrere Faktoren berücksichtigt.
Um den Wert eines lebenslangen Wohnrechts zu bestimmen, wird zunächst die voraussichtliche Restlebensdauer des Begünstigten anhand von statistischen Daten (z. B. Sterbetafeln der Statistik Austria) ermittelt. Bei der Berechnung spielen das Alter und das Geschlecht des Begünstigten eine Rolle. Je jünger die Person ist, desto höher ist der Wert des Wohnrechts.
Zweitens wird die Miete, die der Begünstigte pro Jahr spart, anhand der geschätzten örtlichen Miete und der Lage der Immobilie berechnet. Dabei ist es unerheblich, ob der Begünstigte diese Miete oder überhaupt eine Miete zahlt oder nicht. Anschließend wird anhand von Rentenberechnungen der Barwert dieser eingesparten Miete ermittelt. Daraus ergibt sich der Wert des lebenslangen Wohnrechts.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Wert eines lebenslangen Wohnrechts berechnet wird, indem man die eingesparte Miete pro Jahr mit den verbleibenden Lebensjahren des Begünstigten multipliziert und dann den Barwert dieses Betrags ermittelt. Bei einem zeitlich begrenzten Recht sehen die Berechnungen anders aus – hier spielt auch die Restlaufzeit des Rechts eine Rolle.
Wann endet das Wohnrecht bei Immobilien in Österreich?
Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie das Wohnrecht enden kann. Einige davon sind der Tod des Begünstigten, der Ablauf der festgelegten Frist, die freiwillige Beendigung durch den Begünstigten und die Nichtnutzung des Wohnrechts für 30 Jahre. Dieser Aspekt des Rechts wird in unserem Blog-Beitrag „Wie man ein Wohnrecht auflöst” ausführlich erörtert, lesen Sie ihn unbedingt durch.
Das Wohnrecht endet meist mit dem Tod einer Person, kann aber auch vorher aufgelöst werden
Zusammenfassung: Wohnrecht Österreich
Das Wohnrecht ist ein nicht übertragbares Recht, das dem Begünstigten eine sehr sichere Grunddienstbarkeit einräumt. Wenn das Recht im Grundbuch eingetragen ist, wird es gegenüber allen nachfolgenden Eigentümern der Immobilie durchsetzbar. Die Rechte und Pflichten, die sich daraus ergeben, werden durch eine Vereinbarung zwischen den Parteien festgelegt.
Es ist jedoch zu bedenken, dass sich ein Wohnrecht negativ auf den Wert der Immobilie auswirkt, auf der es besteht. Daher sollten Immobilienbesitzer vorsichtig sein, bevor sie dieses Recht gewähren.
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