Einführung
Es kann mehrere Fälle geben, in denen die Bestimmung des Marktwerts einer Immobilie wichtig oder sogar notwendig ist. Wenn Sie beispielsweise ein Haus verkaufen möchten, empfiehlt es sich, den Wert Ihrer Immobilie schätzen zu lassen, um einen angemessenen Preis zu ermitteln.
Auch wenn Sie mit dem Gedanken spielen, ein Haus zu kaufen, ist es eine gute Idee, ein Gutachten erstellen zu lassen oder sich den geschätzten Marktwert eines Hauses anzusehen. So können Sie feststellen, ob der angegebene Preis dem Wert der Immobilie angemessen ist.
Es gibt drei Hauptmethoden der Wertermittlung, die im Immobilienbewertungsgesetz aufgeführt sind:
- Das Vergleichswertverfahren
- Das Sachwertverfahren
- Das Ertragswerverfahren
In diesem Artikel gehen wir auf jedes der Verfahren im Detail ein und vergleichen ihre Stärken und Eignung, damit Sie entscheiden können, welches Verfahren für Ihre Bedürfnisse am besten geeignet ist.
Bevor wir uns jedoch mit den verschiedenen Verfahren zur Bewertung von Vermögenswerten befassen, ist es wichtig zu verstehen, was wir unter „Marktwert“ verstehen.
Der Marktwert der Immobilie entspricht dem Betrag, der für die Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne jeglichen Druck unter ehrlichen Marktteilnehmern erzielt werden kann. Er ist also ein objektiver Wert und muss nicht dem tatsächlich erzielten Preis für die Immobilie entsprechen. Der Marktwert entspricht nicht (unbedingt) dem Wert, der aus einer offiziellen Immobilienbewertung resultiert.
Planen Sie, Ihre Immobilie zu verkaufen und wissen nicht, wie Sie dabei vorgehen sollen? Schauen Sie sich diese umfangreiche Checkliste an, um alle Schritte für einen reibungslosen Verkauf zu erfahren!
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Vergleichswertverfahren
Bei der Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit dem tatsächlichen Verkaufspreis vergleichbarer Immobilien berechnet. Sie ist heute in Österreich sehr beliebt, weil sie den aktuellen Stand des Immobilienmarktes in den Marktwert einbezieht.
Dieses Verfahren wird vor allem bei der Bewertung von Grundstücken und selbst genutzten Immobilien wie Reihenhäusern, Doppelhaushälften und Siedlungshäusern angewendet. Das liegt daran, dass die Vergleichbarkeit bei solchen Immobilien in der Regel kein Thema ist. Die Verfügbarkeit einer ausreichenden Anzahl von vergleichbaren Häusern ist notwendig, um einen aussagekräftigen Marktwert zu ermitteln.
Gemäß dem Gesetz über die Bewertung von Immobilien:
Vergleichbare Objekte sind Objekte, die dem zu bewertenden Objekt hinsichtlich der Wert-beeinflussenden Umstände weitgehend entsprechen. Abweichende Eigenschaften des Gegenstandes und veränderte Marktbedingungen sind entsprechend ihrem Einfluss auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.
Bei diesem Verfahren werden Immobilien verglichen, bei denen die Wert-beeinflussenden Merkmale sehr ähnlich sind. Merkmale wie Lage, Größe, Entwicklungsstand und Verkaufsjahr müssen für einen genauen Vergleich ausreichend ähnlich sein. Dies wird als direktes Marktwertverfahren bezeichnet. Wenn es jedoch nicht genügend Immobilien in der Nähe gibt, können auch Werte aus vergleichbaren Gebieten in Betracht gezogen werden.
Dies ist das indirekte Vergleichswertverfahren. Diese Vergleichspreise stammen aus verschiedenen Quellen wie Dokumenten im Grundbuch, aus öffentlich zugänglichen Sammlungen oder aus der eigenen Sammlung eines Immobiliensachverständigen.
Der Vergleichswert einer Immobilie setzt sich aus den Vergleichspreisen zusammen, die durch Zu- und Abschläge um eventuelle Abweichungen bereinigt werden. Da es praktisch unmöglich ist, einen identischen Immobilienverkauf zu finden, können etwaige Unterschiede mathematisch ausgeglichen werden.
Gibt es beispielsweise Unterschiede bei Wert-beeinflussenden Merkmalen wie Mikrolage (Verkehrslärm, Anbindungen usw.), Grundrissen, Renovierungsstaus oder Baujahr, so kann dies durch Zu- oder Abschläge ausgeglichen werden.
Die Vorteile des Vergleichswertansatzes sind zahlreich. Er berücksichtigt die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt und zeigt, was Käufer derzeit zu zahlen bereit sind. Außerdem gilt es im Vergleich zu anderen Verfahren als weniger komplex und leichter nachvollziehbar.
Allerdings hängt er entscheidend von der Verfügbarkeit von Vergleichsobjekten ab und kann ohne diese nicht zuverlässig angewendet werden. Obendrein ist sie für ungewöhnliche Objekte weniger geeignet und unterliegt Marktschwankungen.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus der Summe des Bodenwerts und des Gebäudewerts, einschließlich Erschließungskosten und Baunebenkosten. Sie wird vor allem dann angewandt, wenn die Eigennutzung der Einrichtungen der Hauptfaktor für den Verkauf ist und nicht die potenziellen Mieteinnahmen, die die Immobilie generieren könnte.
Aus diesem Grund ist dieses Verfahren am beliebtesten für die Berechnung des Wertes von Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern. Sie wird auch verwendet, wenn keine vergleichbaren Immobilienverkäufe auf dem Markt vorhanden sind, wie z. B. bei Militäreinrichtungen.
Im Wesentlichen schätzt das Sachwertverfahren die Kosten, die für die Wiederherstellung der Immobilie anfallen würden. Der Grundstückswert wird anhand des Vergleichswertverfahrens ermittelt, wobei die Verkaufspreise vergleichbarer unbebauter Grundstücke verwendet werden. Der Gebäudewert wird auf der Grundlage der Baukosten zu aktuellen Preisen berechnet.
Die folgenden Informationen sind für die Berechnung des Sachwerts einer Immobilie von großer Bedeutung:
- Grundstückswert
- Größe des Grundstücks
- Umgebene Fläche
- Auf dem Grundstück befindliche Außenanlagen
- Besondere betriebliche Einrichtungen
- Verbleibende Nutzungsdauer der Immobilie
Alle Beeinträchtigungen wie Mängel, Schäden oder Alter werden durch Abzüge vom Gebäudewert berücksichtigt. Alle wertsteigernden Faktoren werden auf die gleiche Weise zum Gebäudewert hinzugerechnet.
Dieses Verfahren eignet sich hervorragend für die Bewertung ungewöhnlicher oder nicht vergleichbarer Immobilien wie Industriegebäude, Schulen, Regierungsgebäude usw. Sie berechnet den „intrinsischen“ Wert der Immobilie auf der Grundlage der Produktionskosten und nicht anhand von Marktüberlegungen. Marktüberlegungen können jedoch im Allgemeinen durch einen Marktanpassungsfaktor berücksichtigt werden.
Der größte Nachteil des Sachwertverfahrens ist, dass der tatsächliche Verkaufspreis von dem hier berechneten Marktwert abweichen kann, da die Preise für Immobilien in der Regel auf dem Angebot und der Nachfrage nach ähnlichen Immobilien und nicht auf den Baukosten basieren.
Die Marktbedingungen können durch einen Anpassungsfaktor berücksichtigt werden, aber das Verfahren ist nicht so robust wie das Vergleichswertverfahren. Dieses Verfahren ist jedoch besonders geeignet für die Bewertung von Immobilien, die einzigartig oder ungewöhnlich sind und nicht genau verglichen werden können.
Auch der Zustand des Daches kann den Wert einer Immobilie beeinflussen
Ertragswertverfahren
Der Ertragswert oder das Ertragswertverfahren ist ein weiteres beliebtes Verfahren zur Bewertung von Immobilien in Österreich. Sie wird für Immobilien verwendet, die zur Erzielung von Mieteinnahmen genutzt werden sollen. Der Marktwert zeigt die zukünftigen Erträge, die aus einer Investition erzielt werden können.
Der Ertragswert errechnet sich aus den Einkünften, die durch die Vermietung der Immobilie erzielt werden können.
Bei der Ermittlung des Wertes durch das Ertragswertverfahren spielen auch andere Faktoren eine Rolle, wie z. B. der Liegenschaftszinssatz, d. h. der Zinssatz, der für die Immobilie gezahlt wird. Diese Zinsen werden von den zukünftigen Erträgen der Immobilie abgezogen.
Andere Faktoren wie die Instandhaltungs- und Reparaturkosten, die der Eigentümer zu tragen hat, werden bei der Berechnung des tatsächlichen zukünftigen Einkommens, das erzielt werden kann, berücksichtigt. Die Reparaturkosten müssen sorgfältig geprüft werden, wenn die Immobilie renoviert werden muss, da sie sich negativ auf die zukünftigen Erträge auswirken können.
Das Ertragswertverfahren kann in zwei verschiedenen Ansätzen durchgeführt werden:
- Das vereinfachte Ertragswertverfahren: Bei diesem Ansatz werden der Wert des Grundstücks und der Zinssatz vollständig ignoriert. Es berücksichtigt nur den zukünftigen Ertragswert und kann ohne einen Immobilienmakler oder Sachverständigen durchgeführt werden. Er ist jedoch nicht so genau wie der andere Ansatz, bei dem Faktoren wie der Bodenwert berücksichtigt werden.
- Der vollwertige Ertragswertansatz: Bei diesem Ansatz wird der Wert des Grundstücks mit einbezogen. Dies bedeutet jedoch, dass zur Ermittlung des Bodenwerts auch das Vergleichswertverfahren angewendet werden muss. Andere Überlegungen, wie z. B. die geltenden Zinssätze und Instandhaltungskosten, werden ebenfalls einbezogen, um den kapitalisierten Ertrag zu ermitteln, der aus der Immobilie erzielt werden kann.
Das Ertragswertverfahren ist auf den Verkauf von Immobilien zugeschnitten, die als Kapitalanlage vermarktet werden und bei denen die Mieteinnahmen im Vordergrund stehen. Sie ist daher besonders nützlich für Investoren und Vermieter.
Sind Sie unsicher, ob Sie überhaupt eine Immobilienbewertung benötigen? Wenn Sie weitere Fragen zur Immobilienbewertung und zu Überlegungen wie Kosten und Beauftragung haben, lesen Sie unseren ausführlichen Leitfaden zur Berechnung des Wertes Ihrer Immobilie.
Zusammenfassung: Verfahren in der Objektbewertung
Wenn es um den Wert Ihrer Immobilie geht, sind die Lage und der Zustand (Alter, Renovierung, Instandhaltung) die wichtigsten Faktoren für den Preis. Der Energieausweis, der die Energieeffizienz ausweist und in Österreich seit 2012 verpflichtend ist, kann sich ebenfalls auf den Wert auswirken.
Das geeignete Bewertungsverfahren hängt zwar von den Besonderheiten Ihrer Immobilie ab, aber die Bewertung ist zuverlässiger und objektiver, wenn sie von externen Experten durchgeführt wird.
Wenn Sie darüber nachdenken, Ihre Immobilie selbst zu bewerten, sollten Sie unbedingt diesen Artikel lesen, in dem erklärt wird, wie Sie als Verkäufer den richtigen Preis für Ihre Immobilie festlegen können!
Wenn Sie daran interessiert sind, Ihre Immobilie von erfahrenen Fachleuten bewerten zu lassen, sollten Sie sich die Immobilienbewertungsdienste von IMMOQUELLE hier https://IMMOQUELLE.at/immobilie-bewerten/ ansehen und den bestmöglichen Preis für Ihre Immobilie erzielen!
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